“购物中心怎样才能火起来？”

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购物中心开业后，实际进入了商业地产的核心——运营环节，但一个购物中心的成功运营往往需要2~3年的市场培育期(养商期)，如何通过比较有效、标准的运营手段和管理措施，实现购物中心的成功运营。 实现商业地产项目的经营目标，无疑是项目经营决策人必须面对和处理的重点。

8步“企业稳定”开业后的第一年

一个shopping mall开业一个月后，开业效果基本消失，商店销售和客流量落差很大。 在这个关键节点上，经过市场的严峻考验，另外，已经入驻商家的合作程度下降，各种问题和矛盾逐渐明显，现场经营管理困难，拒租、拖欠租金等现象频繁发生，造成排租、排队现象

开业第一年的“企业稳定”非常重要！ 因此，房地产公司在开业后要做好充分的准备，在市场培育、经营环节、应对措施、营销宣传等方面都要做好准备，综合来看，可以从以下8个方面开始运营。

1、建立经营早期预警机制:每天关注并拜访各店铺的销售情况，对店铺的商品风格、价格区间、橱窗美陈、营销方法、员工服务等实际问题提供专业的经营指导和培训； 每周或每月汇总拆解，根据业态、行业同业警报及时进行信息表达与拆解，将问题控制在萌芽状态。

2、完整的品类/企业品牌布局:开业后，商户商品的销路面临考验。 这时，要配合商户的经营调整，并制定各楼层企业品牌调整的预案。 例如，目前国内二线企业品牌女装、日韩女装、女鞋女包、知名手表/饰品、企业名牌包和东南亚特色美食等紧缺。

3 .进行二次招商准备: mall开业后，有部分信息表现但未能引进的高质量企业品牌重新关注，利用开业效应，重新洽谈和调整。 建立区域企业品牌资源库，利用企业答谢会、调研等，针对符合项目定位的企业品牌，通过多种渠道与企业建立合作关系，为未来及时补充做准备。

4 .树立企业品牌:第一年的重点是，在项目所在的城市或地区树立项目的企业品牌和主题形象，将mall新的业态组合模式烙印在众多市民的心中。 (企划部以软文介绍、形象包装、主题活动、宣传等)

5 .客流量)巨大的客流量造就了mall旺盛的人气，聚集了旺盛人气的商机！ 人流=金钱的流动，一个mall人气绝顶的一张广告费的年收入可以超过上千万。

6、营销宣传:制定全年至每月或每周的具体营销宣传计划和费用预算，培养当地稳定的购物习性和忠诚度高的目标费用群

7 .财务目标:在大型商业中心或mall较少的情况下，投资额超过数亿的情况下，将达到10亿以上，回收期通常为10年或10年以上，第一年的财务目标是多少？ 分解到各部门的经营指标是多少？ 决定如何管理运营价格，如何开源节能，开源创收，实现财务目标。 项目开业后，必须重视处理的。

8 .运营状况判断报告:开业3-6个月内，运营部门应当根据经营状况、市场调查报告、客户调查报告等全面客观地判断mall的定位和业态组合。

重视日常运营管理工作

一)巡视管理)制定巡视课程、巡视管理制度，每周组织各部门负责人进行集体巡视； 巡逻中发现的问题必须立即处理。 无法立即处理的，由运营部出具《纠正通知书》，跟踪《纠正通知书》的执行情况。 逾期未办事项，及时报告主管解决；

1 )运营部必须跟进处理每周《日常运营巡回记录表》中记录的问题，汇总分解，每月汇总分解报告复印并向总经理报告。

2 )《日常运营巡视记录表》是巡视场的现场记录，该表格由运营中心存档

2 )门店开闭管理)规定标准营业时间，严格执行统一的开店、关门管理，包括员工入场、开店前准备、迎宾、关门前准备、送宾、关门管理等程序和要求。

3 .例行会议的管理:开业后，运营部必须每天/每周组织商户营业员/各店负责人举行会议。 会议复印件包括通报最新指示和要求、观察运营情况、若干事项、市场营销策划活动新闻、问题通报和培训等；

4 .现场管理:包括广播、背景音乐时间段的广播、橱窗、环境设施、商品质量、商品补货时间段、门店招聘设计等，都要严格规范。 营业中巡视卖场时，必须确保各经营店的门店招聘明亮，为了省电，不得切断门店的招聘电源。 橱窗整洁，检查橱窗布置是否体现了企业的品牌风格和商品特色；能否渲染店铺的商业氛围等；

5、物价标签管理:遵守当地物价部门的法律、法规； 检查各店铺是否明确实际价格，严禁谈判和客户欺诈行为；

6、商店进出商品的管理:确定规定广场内货物运出的审批程序，必须持《放行证》发货； 确定各店铺关于垃圾倾倒的详细要求，并进行监督检查。

7 .特殊领域的管理:对涉及餐饮、食品和食品加工、药品、烟酒、珠宝、化妆品等领域的商店，运营部必须严格进行资质考核和备案，观察资质年检的更新。

8 .客流引导管理:通过科学的人流引导设计延长或增加客户停留时间，提高各楼层商店销售额，提高商店价值的手段，也是开业后运营/二次招商需要处理的问题。

9 .经营环境管理:

1 )根据季节性或日照时间明确各公共区域的开关灯时间(工程部/运营部制定)运营部必须在日常巡视场关注照明的点亮情况。

2 )夜景照明管理)保证夜景照明达到设计效果，且夜景照明点亮时间不得晚于当地路灯点亮时间，假日熄灭时间延长30分钟的；

3 )/(/k0 ) )温湿度管理:内场环境温度冬季为18~20°c摄氏度，夏季为22~26°c摄氏度；

10 .客户关系管理:租户和mall是唇齿相依、相互依存的优势共同体。 开业后，要加强与商户的信息表达，与各商户建立良好的关系，留住好商户，对经营困难的商户在经营上给予专业指导和帮助。

①建立与主力店的月信息表达会议机制，形成完善的会议记录

②每月召开商户店长座谈会，做好会议记录并抄送给总经理

③管理商户营业员的考勤，每月汇总反馈给各商户；

④每年至少组织一次“优秀商户”评选并进行公示；

⑤每月定期向各进驻店铺提供员工培训和地方政府协调等服务。

11、客户关系管理:设立总经理邮箱，接受客户意见和建议。 服务台工作人员应详细记录客户投诉和意见，每月汇总分解一次投诉情况，制作分解报告，并于下月5日前向运营中心报告。

12 .多样化的经营管理(开源创收) ) ) ) ) ) )。

1 )多元化经营是指在店铺租赁区以外的所有公共区域进行的经营活动，其目的是塑造广场企业的品牌，提高人气，促进店铺的销售。

2 )多个经营点设置区域包括室内步行街、室外广场、广场出入口、通道、屋顶、墙体、停车场、仓库、电梯房等区域。

13、高质量的客户服务管理:对新招聘的商户营业员进行1天以上的营业员入场培训。 培训结束后只有通过考核才能上岗。 培训文案应包括xxx广场经营简介、商户手册、服务标准和行为规范、xxx运营管理标准等。 运营部必须每月组织一次商户营业员的素质和业务培训； 运营部门每半年举行一次“优秀营业员”评选活动，并通报表彰奖励。

14、商户和企业品牌拆解:每月/每季度拆解各商户和企业品牌。 这包括企业品牌定位、企业品牌贡献度、盈利能力、企业品牌快速发展趋势、经营风险等； 对不符合广场定位、经营有风险的商户，建立退店、退店预警机制，为企业品牌和商户候选人进行储备。