“福星股份腾挪记:信托融资化身低息债务”

通过公开上市公司的资本运营，我们也可以一览信托企业、房地产企业在表面平静的情况下被笼罩得很严实的避险游戏。

在中诚信托收购股份公告仅一周后，福星股份再次发布公告，中诚信托将其应收福星惠誉150，000万元股权转让金(债权)转让给信达资产。 福星股份有限公司福星惠誉、江汉置业根据《分期付款协议》对信达资产履行分期付款义务。 通过资产管理企业(以下简称amc )，中诚信托实现了信托资金的顺利退出，福星股份也获得了比信托融资相对低利率的流动资金。

“四大amc是房地产信托的主要承接单位之一，许多房地产信托项目因期限和现金流不合理等原因转让给amc。 这既能保证信托计划的兑付，又能给amc带来不错的利润，房地产商也能延缓资金压力。 ”上述业界人士指出。

延期支付15亿债务

对管制下的房地产公司来说，获得持续稳定的流动资金是很重要的。

“此前，许多房地产信托项目为公司提供过桥贷款，以信托资金阻止银行资金进入。 ”据业内人士介绍。

但对福星股份来说，将接管信达资产而不是银行。

年初，为了筹集武汉姑嫂树“城中村”改造项目的开发资金，福星惠誉引进中诚信参与了子公司江汉置业的增资增资增资扩股。 中诚信托约16亿元信托计划资金中8亿元将取得江汉置业50%的股权，余额计入汉江置业资本公积。 那时，在信托计划存续25个月以上之前，中诚信托承诺福星惠誉有权继承其所有权。

随着信托到期日的临近，汉江运营商还没有足够的现金流。 今年11月29日，福星惠誉与中诚信托签署协议，约定福星惠誉以人民币19.7亿元的价款收购中诚信托持有的江汉置业50%的股权。 此次收购完成后，福星惠誉将拥有江汉置业100%的股权。 截至基准日，江汉置业核定的净资产为23.9亿元，判断值为39.4亿元。

如果交易就这样完成的话，这个信托计划可能和通常的信托计划没有什么不同。 对资金紧张的福星股来说，amc的接盘带来了越来越多的发迹空之间。

12月7日，福星股份公告、中诚信托将上述债权中未偿还部分的150000万元转让给中国信达资产管理股份有限企业湖北省分企业。 福星惠誉和江汉置业作为共同债务人，在30个月内分15期向信达资产偿还本金和衍生费用共计18.6亿元。

“四大amc是房地产信托的主要接受单位之一，许多房地产信托项目由于期限和现金流时间不对等原因，转让给amc可以保证信托计划的兑付，转让给amc也可以带来很好的收益。 ”上述业界人士指出。

事实上，中诚信托可能已经准备好让第三者接管。 根据福星股份和中诚信托协议中记载的记载，中诚信托通过股权分配、股权转让等方式实现信托收益。

福星股份认为，这种合作减少了当期15亿元现金支出，缓解了近期短期贷款的还款压力，间接获得了长达两年半的15亿元流动资金。 而且，考虑到江汉置业50%的权益将来会产生一定的利润，这笔资金的相关财务价格将进一步减值。

amc嗅到房地产信托的商机

过去两年，amc收购房地产信托财产是amc理财业务爆炸性增长的最大原因，但由于没有相关规定的支持，amc收购房地产信托的项目持续位于灰色地带。

据业内人士保守估计，今年第三季度，四大amc至少收购了300亿元信托财产，成为化解房地产信托变现风险的“良药”。 因为该监管层于8月底向4家amc发出了《金融理财企业信托企业不良资产收购业务指导》意见征稿，对信托企业不良资产收购范围、风险控制、业务合规性等做出了具体规定，明确了5种具体的信托项目收购可能性。

但在许多业内人士看来，信托企业可以通过市场化来化解产品风险，但更重要的是要提高信托计划自身的抗风险能力，打破刚性较高的割让保护伞。 信托企业应该插手自己的管理能力，消除不必要的风险和损失。

好买基金总经理杨文斌写道，刚性兑换的出现，打破了金融领域风险与收益平衡的基本原理，严重伤害了信托业自身的快速发展。 因为在刚性兑换的怪界，产品创新已经不再重要，信托的梦想和本质被篡改，长期的事业已经成为快节奏的快餐文化，看不到信托的未来。