““国五条”重压下炒房资金往哪里去?”

本篇文章6200字，读完约16分钟

“二手房差价的20%已上交，约5%的购买价格和期间的贷款利息不包括在内。 一所房子至少要上涨40%出售才能亏本！ ”开春以来的房地产市场依然火爆，但职业炒房者王剑有点觉得“高处不胜寒”，在细则出台前抛出了最后一批房地产。

基于往年的限购、限贷政策，“国五条”拟向二手房征收20%差价税的措施进一步压缩了炒房店的“套期保值空之间”。 房地产“去投资化”已经成为共识，此时多年来房地产堆积的巨额逐利资金将流向何处？

在收容资金的体积方面，只有股市可以吸收相当于楼市的资金，但此时渴求资金的国内股市仍处于相对低位。 因此，“卖房买股”、“买进资本”等观点也成为许多市场人士心中的愿望。

但是，记者调查发现，从房地产撤出的资金中，确实有一部分资金流向了股市，但红利不足等制度痼疾带来的“赤字效应”仍然是阻止主流资金入场的最大障碍。 相比之下，银行向理财、信托、债券等固定收益类产品的流失仍是主要渠道，但后者也常常陷入“流动之下，焉有卵”的悖论——其标的物的相当大的比重也是房地产。

“除了买房，还有战胜通货膨胀的投资渠道吗？ ”来自普通投资者的反问，引起了国内众多投资者对投资渠道“无法做出好的选择”的共鸣。

值得注意的是，除了对国内投资渠道感到困惑外，一些投资者也开始尝试全球资产配置。 来自多家移民中介机构的数据显示，近年来投资移民数量逐年增加，国内资金流失的现实备受关注。

预期变化:楼市已经过了上市的黄金期

业内人士认为，二手房差价的20%已上交，一套房子至少要上涨40%才能保本。 因此，炒房店“囤货”的套期保值空之间被大幅压缩，房地产的增量诉求也受到影响，供求关系的这一长度被消除，未来的楼价还不如不下降

3月18日上午9点，位于北京市大兴区兴政街29号的区建委房屋登记大厅，已经有很多人头疼，印有“房屋所有票”的红色房本和充满各种证件的档案袋，成为这里区别于其他繁华市场的鲜明特征

3月1日《国五条》细则出台两周多的时间里，这里也和全国各大中城市的房屋登记大厅一样繁忙，买卖房产的双方希望在细则落地前通过房屋，不要按空交纳20%的差价税。

在大兴的房地产中介经理里奥眼中，现在50多岁的张先生是他们最难照顾的经销商顾客。 他手里只有两套房，有小房子和小房子，大房子和大房子常年以高于市场价格的价格挂在中介身上，吓走了许多购房人，成为中介眼中难以消化的“困难房”。

“市场稍有上涨，他就会降低订单，花费十几万美元，但喜欢这样户型的客人本来就很少，反而错过了成交的机会。 ’赵先生告诉记者，张先生在十多年前买了这所房子，位置很好，租金很快收回了价格，所以卖起来不困难，也可能不慌不忙地成交。

去年3月，与小区一样的独栋房屋以130万元成交。 小张觉得楼层比那个好，索性花了150万元。 后来市场变暖看房的人多了，他又花了170万元。 到今年2月为止，他最高愿意花190万元，在交易价格的风口浪尖上卖出。

直到最近两周，张先生才听说国家出台二手房新政，征收20%的差价税。 如果最终以200万成交，扣除他当初不足20万的购买价格，将需要缴纳36万元的税金。 听到业内人士的解体，张先生惊慌失措，最终以185万元找到了买家。

严格来说，只有两套房的小张虽然不是职业“炒面铺”，但通过多年的“囤货铺”，他获得了远远超过事业本身的丰厚利润。 “硬币的另一端”，被视为“穷人”的许多“刚需者”购买了如云的房价。

“二手房差价的20%已上交，约5%的购房价格(满5年)和期间的贷款利息不包括在内，一套房子至少要涨40 )才能亏本。 ”尽管房地产市场依然火爆，职业炒房者王剑还是有点“高处不胜寒”的感觉，计划在细则出台前抛出最后一笔房地产。

在此之前，王剑考察了具有“首都第二机场”概念的河北固安，但最终放弃了。 “请看当地二手房的新闻。 大部分是倒卖店。 也许还有几千元的价格上涨空，但那个时候能不能出手还不知道。 最赚钱的时候再也不回来了！ ”

对此，上海交通大学安泰经济管理学院教授潘英丽解释说，以前市场对房地产政策不敏感，主要是因为持有价格低。 在未征税之前，也许只有每年房价上涨10%才能保本，但将来征收20%的所得税，投机利润空之间一定会缩小。

香港知名投资者周显在新书《炒楼密码》中表示，香港过去半个世纪楼市涨幅的拆除，可能对内地楼市有所借鉴。 他认为，楼市结束涨跌周期可能长达20年，但其中只适合买5-6年的楼市，一旦错过，就必须等待下一个合适的上市时间，往往会晚到超出正常投资者的耐心。

“很多人都知道买大楼最重要的是位置( location )，但实际上要想战胜市场，掌握时机( timing )也很重要，也许更重要。 ”根据周显的评价，香港楼市到了年初可能才真正走到头，但现在已经过了上市的黄金期，只有楼价下降一半，或上升到周期底部的三分之一，才是上市的恰当时机。

房地产投资者的解体，比直接征收高额房地产税更有效，但此次“国五条”大幅压缩了炒房者“囤货”的套利空之间——一是通过超过户口税来挤出闲置的房地产资源，增加供给； 二是投资者买房前仔细计算，上涨多少才能赚钱。 这自然会压缩房地产的增量诉求。 供需关系的这种长期化，将来的楼价不下跌更奇怪。

资金分流:金融机构虎视眈眈

信托、银行理财、私募、证券公司、基金、第三方理财机构等财富管理机构，都把目光投向了将部分资金撤出房地产市场的客户。 从房地产撤出的资金中，确实有一部分资金流向股市，但不是主流。 相比之下，银行向理财、信托、债券等固定收益类产品的流失仍是主要渠道

“关门，打开窗户！ 》3月4日清晨，海通证券战略高级拆船师荀玉根在向该机构客户提交定期研究报告中，从资产配置的角度了解到，房地产调控将关闭实物投资之门，金融改革将打开金融投资之窗。

荀根的估值逻辑是，与历次调控最大的不同在于，此次调控货币不收缩，房地产投资者转战其他市场，去年以来资本市场不断改革，股市吸引力上升，“国五条”正好成为导火索，投资人大类资产配置成为实物。

尽管是“国五条”诞生的第一个交易日，上证指数却下跌了3.65%，房地产指数更是以9.25%的跌幅和40多只的跌幅止步，为“见多人”落下了眼镜。 但是，荀玉根评价的逻辑仍然得到一些市场人士的认可。

私募基金董事长吴国平评价说，在最严格的房地产调控政策下，如果房地产资金被彻底转换，必然会给股市带来巨大的推动力，这对于股市来说不是利好空，而是绝对利好，从房市

对市场看好空的民族证券财富中心社长徐一钉，今年也彻底推翻了他空的头脑逻辑。 他认为，资金持续流失是a股市场长期低迷的直接原因——股市缺乏赚钱效应，以及“财科技商品”年化8%-12%年的收益率过于诱人。

但是，这几年化的8%以上的收益预期并不是没有风险，最大的风险是违约。 如果违反合同，别说期望收益，就连本金都有可能无法收回。 基于这一评价，许一钉认为，年将是各类资金再次回归a股市场的一年。

从资金容量来看，只有股市可以吸收相当于楼市的资金，但此时渴求资金的a股市场仍处于相对低位。 因此，“卖房买股”、“买进资本”等观点也成为这些市场人士心中期待和期待的对象。

但是，记者对多家房地产投资者和资产管理机构的调查显示，从房地产撤出的资金中，有一部分流向股市，但不是主流。 相比之下，银行向理财、信托、债券等固定收益类产品的流失仍是主要渠道。

王绵棉是华北信托企业驻北京办事处的业务经理，过去开拓客户时经常遇到这样的问题。 “既然房地产信托也是房地产投资，为什么我不自己炒房？ 看着，回报也很高？ ’现在，局势似乎在悄悄地发生变化。

“最近自己找房子的客人很多，很多都手里有几间房子。 ’王棉告诉记者，他手里有一对北京独生子女夫妇，除了自己有两套房子外，双方父母下也各有两三套房子，除了自己住的一套以外，其他都是出租的。

去年年底，王绵棉告诉这位顾客，从资产配置的角度来看，房子本身流动性不足，其大部分资产都压在房子上很危险，但从资产收益率来看，目前租金收益率不到3%，变卖后存到银行收益率更高。 “他们拥有位于市区的平房房屋，每月租金一千多元。 ”

听了专家的建议，重新审视了自己的资产配置后，这对独生子女夫妇决定先卖掉套房。 然后拿出一部分资金购买两年年化9.5%收益率的信托产品，其他的钱购买期限更灵活的银行理财产品，以备不时之需。

事实上，受房地产调控的影响，顾客回升的不仅仅是信托。 许多理财机构表示，除信托外，银行理财、私募、券商基金、第三方理财机构等财富管理机构都将目光投向了从房地产市场撤出部分资金的客户。

“不排除部分资金流入股市，但由于资金风险偏好不同，投资房地产的资金追求稳健利润，投资股市的资金追求风险收益，因此楼市资金大举进入股市是不现实的。 ’某资产管理机构的负责人解体了。

重新配置:资产配置偏向固定收益产品

对投资者来说，20%的价差税无疑改变了过去炒房地产暴利的预期。 他还警告长期“高配”房地产的投资者，有必要重新审视自身的资产配置结构，适时降低房地产配置

一方是“出血”严重，资金外逃的股市； 一面是堆积如山，资金依然疯狂涌入的楼市。 国内楼市、股市这“冰火两重天”的格局也与美国形成强烈反差——道琼斯指数已创历史新高。

为什么撤出房地产的资金难以大规模流向股市？ 市场上普遍认为，偏重融资、红利不足等制度痼疾带来的“赤字效应”仍是阻止主流资金入场的最大障碍。

东吴证券研究所副所长寇建勋的观点具有代表性。 他认为，尽管目前大盘还处于相对低位，但股市中仍有相当一部分股价居高不下，股东比例仍然偏低，无法带来稳定回报，这是大部分楼市资金不转战股市的首要原因。

“我认为除了买房以外没有更好的投资方法。 ’春节期间，在记者接触到的县城拥有多套住宅的居民说，如果有钱，买房子更值得。 他说:“有战胜通货膨胀的投资渠道吗？ 》的反问，让人产生了投资渠道“缺乏良好选择”的共鸣。

与少数大城市投资者有越来越多的投资渠道选择相比，分布区域更广、人群越来越多的广域市县地区投资者偏好的恐惧更能代表大众投资者的现实困惑。 在他们的印象中，“买卖股票”一词几乎等于“金钱损失”和“赌博”，但“买房”一词仍然是投资理财最可靠的主要渠道。

众多投资者周围无数鲜活的样本，印证了“买房”“买股票”这两类投资者清晰的境遇，这也强化了投资者“弃股买房”的意识。

在北京某基层证券公司营业部的王伟社长的形象中，营业部的许多大户经营着房地产商。 在几年前股市的大牛市行情中，尝试了房地产商的上市，但大多最终扭亏为盈，回归楼市。 他们认为房子才是最坚实的，但是在股市赚的钱最终会“吐出来”。

“直到今天，主流思维仍然反复认为1949年的行情是大牛屹或大反弹的出发点，但至少在年上半年，2478并不值得期待！ 》日前，来自搜狐市场研究中心的原创文案《珍惜最后的减仓机会》在市场上疯传，支持1949年行情评估修复、经济复苏，被认为政策救助、改革预期等四大基础全面动摇。

谁也不知道“国五条”能否降低高房价，但对投资者来说，20%的差额税无疑改变了过去房地产暴利的预期。 他还警告长期“高配”房地产的投资者，有必要重新审视自身的资产配置结构，适时降低房地产配置。

“炒面的黄金时代已经过去了。 另外，从仓库配置的角度来看，闹事必须留有余地，不能把所有的身体都放在一个笼子里。 》前两年下定决心告别房地产投资后，“中国房地产投资界第一人”张羽冲警告后来的房地产投资者。

但是，在对股市恐惧之后，房地产溢出的巨额投资资金有流向银行理财、信托、债券等固定收益市场的趋势，但也伴随着投资者的疑惑和悖论，其标的物的相当大的比重也是房地产。 “倾斜巢穴，竟然下蛋”？

过去两年，不动产信托的兑换危机被投资者笼罩着空。 虽然至今为止没有一个房地产信托项目逾期未清偿，但随着此次房地产调控的深入，目前正在发行的房地产信托不排除不可清偿的风险。

另外，在“资金池”运营的银行理财产品，由于其对应项目的不透明性，也不能排除部分银行理财产品对应了劣质的房地产项目，这些都被视为这些“固定收益类产品”的潜在风险。

全球套利:去美国买大楼

经历金融危机后，欧美房地产市场长期低迷，低廉的房价激起了中国人的抄底热情，抄底的钱大多来自国内楼市挤出的对冲资金。 年以来，中国成为仅次于加拿大的第二大美国房地产买家

值得注意的是，除了对国内投资渠道感到困惑外，一些投资者也开始尝试全球资产配置。 来自众多移民中介机构的数据显示，近年来投资移民数量逐年增加，国内资金外流的现状受到外部重视。

北京地铁国贸站e口向北300米、20层的数字01大楼在cbd中并不显眼，但这里凝聚着国内几个著名的投资移民机构。 在银行工作了8年的张正岳是一家名叫“锦国怡凯”的移民中介企业的创业元老之一。

也许是基于张正岳在银行的经验，这家企业与北京的10多家银行合作，其客户也受到银行向民营业务部门的推荐，声称是领域内唯一不做广告的投资移民中介。 在这些高净值顾客中，也有开始投资不动产的投资者。

“从理财的角度来说，如果在资产配置中拿出20%，放在北京也许什么也做不了，但换个地方，也许就能赚钱。 现在北京的有钱人很多去国外买房子。 例如，在过去的半年里，美国拉斯维加斯的房子上涨了20%！ ”。 张正岳告诉记者。

张先生说，随着国际化的发展，富人对“把钱拿出去”的恐惧和怀疑心理也越来越低，世界其实是一个可供选择的市场，如果国内没有更好的投资渠道，也许可以放眼海外。

在询问投资移民需求时，张正岳向记者表示，选择投资移民的顾客中，特别是移民到美国的，是为了孩子的教育，100人中可以占90人，从年龄上看，多为30至45岁。

过去两年，卖掉北京市内的房子，到处购买美国学区别墅的郭先生，是投资移民进行“全球对冲”的典型。

年初，郭先生以总额600万元卖掉了四环内160多平方米的公寓。 两年后，他又花了26.5万美元拍摄了美国西海岸某所大学附近的230平方米的别墅。 这个房地产比房地产泡沫的高峰下降了一半。 他卖的这套房子从2002年的7000元涨到了3万多元，翻了四倍。

从表面上看，郭先生在环境噪音严重污染的繁华街道的房间里，不仅更换了带花园的美国乡村别墅，还赚足了将来在美国定居的本钱。 但是，真正让他做这个决定是为了教育孩子，趁着美国楼市低迷买了套房，也为将来孩子的移居做好了准备。

经历了2008年以来的金融危机后，欧美房地产市场长期低迷，低廉的房价激发了中国人的抄底热情，抄底的钱大多来自国内楼市挤出的对冲资金。

根据美国房地产经纪人协会的数据，中国从去年开始以90亿美元、总占有率11%的份额，超过墨西哥、英国，成为仅次于加拿大的第二大美国房地产买家。 中国买家最大的优势是购房集中在学区和实验室附近。

“资金必须时刻追求利润！ ”一位民间银行官员告诉记者，在接触的客户中，投资渠道的选择越来越受到批评，大资金总是喜欢从估值较高的地方溢出，流向潜在上升的“价值最低点”，过去是国内范围，现在是世界范围

除了在海外买房外，通过qdii基金投资海外股市也将为投资者的全球资产配置另一种工具。 随着欧美经济复苏和道教合作创历史新高，进入今年以来许多qdii基金实现了20%的收益。