““面粉”比“面包”贵我国房地产基金咋变了味?”

本网上海3月20日电(记者刘雪)年，我国房地产基金迎来了历史上最火爆的一年，募股、投资、退出均创历史新高。

但是，“大跃进”的背后，很多基金发生了变化，从某种意义上说成为了炒面投机的工具。 专家认为，我国新出现的许多房地产基金门槛低、资质参差不齐，暗中存在许多风险。 长期以来，领域洗牌不可避免，管理机构必须尽快变革。

募股、投资、退出齐创新高房地产基金“大跃进”

年被称为我国房地产基金领域的元年，而年可以说是房地产基金大跃进的一年。

据清科研究中心统计数据显示，我国房地产基金在全年募股、投资、退出行业非常活跃，较去年同期大幅上升，均创历史纪录。

在基金募集方面，全年中国新增房地产基金数量达到132只，比去年同期增长40.4%，即公开募股总额106亿6700万美元，比去年同期增长79.1%。

在投资方面，全年中国房地产基金投资样本105个，比去年同期增长31.3%，公开投资额比去年同期增长96.8%，达到63亿1600万美元，一年来投资总额再次下跌。

在房地产基金退出方面，年我国房地产投资基金共完成64笔退出，远远超过年的12笔。

与往年相比，全年退出房地产基金的方法也更加多样化，从去年的三种方法扩展到了至少六种方法。 其中股东回购是第一退出方法，有25个例子； 股权转让是排名第二的退出方法，共发生14件，之后有6件退出的收购方法。

从整体上看，年中国私募股权投资市场陷入“寒冬”，但房地产基金不同军队突出，独秀。

“参股”变成“坏账”，房地产基金发生了变化

近年来，国内房价大幅上涨，但国家对炒房等投机诉求的打压令许多炒房者束手无策。 很多炒房资金找到了房地产基金这条路。 一些房地产基金的股票投资模式发展为放贷。 这样，我国新出现的大量房地产基金的性质发生了变化。

清科研究中心拆师郑知行告诉记者，全年房地产基金爆炸有多方面的原因。 一是市场看好房价走势前景，房地产基金有较稳定的高收益率其二是房地产基金期限短，退出更方便。

另外，近年来国内新出现的房地产基金大多投资门槛低、投资周期短、投资回报率高，这些优势催生了投机炒作的诉求。

据记者调查，近年来新出现的房地产基金投资门槛一般在200万元-300万元，投资周期最快只有1年-2年。 投资模式也偏离了股票投资的本质，债权投资多，投资收益率有可能达到20%-30%。 在个别投资项目中，甚至出现了“面粉”比“面包”贵的奇怪现象。

“今天小麦粉比面包贵，但预计明天面包会涨得更快。 ’一家房地产公司的负责人告诉记者，由于银行信贷额度紧张，房企不得不另辟蹊径，寻找新的融资方法。 如果有高房价的期望，公司也愿意承受高融资价格。

记者了解到，国内房地产基金目前配置在住房市场，通过“赌房价上涨”获得收益。 在操作上，大多数情况下，先有特定的项目，然后去筹款取钱。 如果这个项目出现风险，或者开发商的资质出现问题，就会考虑基金的风险。

“目前，国内三四线城市房地产领域风险较大，配置在这些地区的房地产基金可能面临较大的退出压力。 ”郑知行说。

退潮后“裸体游泳者”急需变革

在国外成熟市场，房地产基金在房地产领域的快速发展过程中发挥着重要的作用，成为领域融资和运营快速发展的重要帮助。

成熟的房地产基金往往规模较大，注重出资人( lp )的资质，投资周期长达7年~10年。 投资模式注重股权投资，通过准入、并购等方式参与房地产项目的管理和运营。

但是，我国房地产基金领域才刚刚起步，许多基金变味，一些投机资金成为炒房地产价格的工具。 由此，看起来“爆炸性繁荣”的房地产基金几乎成了“全民pe”的替代品。

歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹表示，不可否认，国内房地产基金门槛过低，管理机构资质参差不齐，领域快速发展存在严重风险。

阳光城集团股份有限公司总裁陈凯表示，目前国内约有5万家房地产公司，但全年市场总销售额8万元，平均每家1.6亿元。 其中大部分来自大型房地产公司，实际上很多中小房地产公司都很难生存下去。

陈凯表示，房地产基金有助于中小房地产公司突破资金瓶颈，促进公司成长和快速发展，促进领域有效竞争。 但是，比起简单的债权投资，人们更期待房地产基金以股票投资的方式进入。 这意味着基金将与公司风险分担，成长取胜。

目前，我国的pe领域从原来的玉石混乱、全民pe虚假繁荣，已经进入春秋战国，进入群雄争霸的时代。 “退潮后，才能找到裸泳的人”谭文虹认为，随着房地产市场恢复合理性，中国房地产基金领域也需要接受洗礼，管理机构需要及时转型，只有专业负责的基金管理机构才能从中胜出

原文链接:日本新闻/财富/-03/20/c _ 119865031 _ 3