“交银施罗德基金:当房地产遇到网络”

本篇文章1333字，读完约3分钟

互联网正在逐渐改变着人们的生活，我们的衣、食、住、行、医疗、教育等都有着互联网的影子。 互联网带来的效率和顾客体验的改善有目共睹，互联网与以前流传的领域的合作成为当前最热门的话题之一，在此，我们先讨论互联网与房地产(商品住宅)的合作和未来可能的投资机会。

过去十多年是我国房地产快速发展的黄金期，由于无法适应需求的格局，房地产始终是卖方市场，其中存在着许多新闻不对称和交易价格。 但是，未来十年的市场结构有可能迅速发展为供需平衡和需求过剩的结构，顾客有更大的选择权。 因此，有必要在所有领域改变提高经营思维和效率的工具，与网络的合作将成为必然趋势。

在趋势上，使用什么样的耦合模型是不言而喻的。 与其他商品不同，商品房的费用频率低，客户粘性差，似乎很难用之前流传下来的电商方法进行改造。 在美国，房地产与互联网的结合主要有两种模式。 一个是以zillow为代表的平台电子商务商，主要从事线上房源、客户和经纪人匹配，资产较轻，通过广告和渠道费用变现，与交易无关，是纯线上平台。 另一个是以redfin为代表的e2e电子商务商，即020，拥有线上和线下，资产沉重，主要靠交易佣金收入。 这两种模式都很受投资者欢迎，zillow13的年收入只有2亿美元，但市值达40亿美元。虽然redfin还没有上市，但它得到了很多风险基金的资助。

我认为无论什么模式，都必须把握房地产需要把握的两个特征。 首先，房地产交易不仅卖商品，服务地位可能也更重要。 对购房者来说，房产的购房金额很大，仅靠网上新闻很难做出购房决定，而且房产的购房过程涉及咨询、看房、贷款、税收等多个环节，需要网上服务。 房地产中介(运营商顾问或经纪人)是提供服务的最重要的运营商。 因为这是中介整合不可缺少的，所以必须保证提供比较高质量、高效的服务。 这是难点，也是重点。 否则，模式很难成立。 其次，房地产具有耗时的产业链，顾客诉求高。 例如，购买不动产需要贷款，购买后需要装修和家具家电等。 这可以在提供房地产交易服务的过程中扩大金融和装修等服务，成为后续服务的入口，因此可以很好地应对费用频率低的问题。 例如，美国房地产电子商务业者zillow的收入构成的65%为房地产交易手续费(从经纪人那里收取地区，相当于经纪人的营销费)，剩下的35 )的收入为金融服务)提供融资渠道，从融资机构那里收取)，住房改建服务广告)

在我国，房地产市场空之间巨大，一手交易、二手交易和房屋租赁合计近10万亿，相应的交易佣金也是千亿级，如果算上房地产广告、金融服务和后续装修等服务的入口价值，市场规模将达到数千亿。 目前，网络公司和以前流传的中介公司开始尝试整合房地产，但效果并不理想。 其原因之一是，我国房地产市场仍以新建交易为主，开发商在产业链中的地位还很稳固，阻碍了开发商守旧的经营思维和领域的转换。 二是我国经纪人领域整体不规范，其服务和信用必须提高，特别是要处理虚假房源等虚假新闻问题三是网络体验方面需要更加完善，准确及时方便

总的来说，房地产和互联网的结合是大势所趋，未来五年可能是一个加速的过程。 在这一过程中，比较有效地整合房地产、客户、中介，改善客户体验，提高领域运营效率的公司，是投资者未来关注的对象。