“商业地产供过于求需警惕 专家建议紧控增量盘活存量”

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近年来，随着商业地产(专题浏览)的迅速发展，全国商业地产市场已经供给过剩。 专家认为，商业地产激增的态势值得警惕。 业内人士建议，政府应在抑制业绩冲动、有效利用土地资源的前提下，有意让公司创新商业房地产业态，为创业者提供孵化器，让房东成为股东等方式充分利用过剩的商业房地产库存。

多城市商业地产供应过剩现象值得警惕

最近在许多城市进行了调查，发现目前许多城市以前就出现了商业房地产市场明显的供给过剩现象。

在上海宝山万达广场和江桥万达广场，放置着大半个室外步行道空，玻璃门的窗户上贴着招募租赁的告示，与商场内鲜明对应，部分工作日几乎看不到顾客的身影。

旺达集团企业文化中心企业品牌总监里奥奇承认，由于快速扩张和店铺过剩，旺达积极调整业态，关闭几家亏损百货公司，压缩几家经营不振的百货公司。

据房地产公司莱坊统计数据，全国综合体开发面积巨大，年末，全国主要城市商业综合体库存面积将达到3.6亿平方米，年后将突破4.3亿平方米。 并且，年国内主要城市综合体数量达到885个，比年增长24.47%； 的主要城市综合体数量突破1000个； 到了1200年，商业综合体的年供应量将达到1200。

发现目前许多城市都有商业综合体被过度开发的风险。 莱坊中国区董事综合项目顾问和代理服务孙俊安氏表示，商业地产金字招牌万达广场也出现负债率上升、业绩下滑等经营困难。 随着国内经济进入高速增长，转为中高速增长，商业地产和写字楼市场快速增长的情况值得警惕。

三个因素诱导商业房地产过剩

以前流传下来的商业地产为什么发展迅速？ 业内人士表示，其三大诱因是地方业绩冲动、对土地财政的惯性依赖、土地上涨利润大于商业运营。

一是一时冲动卷入地方政府的业绩，商业房地产供应量计划混乱。

近年来，地方政府为了引进大型房地产公司，以招商引资、旧城改造、国有企业改革等名义减免土地转让收入，实行零地价甚至负地价，以土地换项目、预征后返还、补贴等形式减免土地转让收入。 例如河南省安阳市曾经采取了零地价的招商政策，所以当地的土地资源很快就被透支了。

二是对土地财政的惰性依赖，在住房存量高的企业、房价下跌压力不断加大的市场背景下，政府冲动转向了商业。

据某网站统计数据，年一季度上海土地市场成交经营用地(不含转移住宅) 24张，比去年同期下跌129%。 其中商业用地15块，占有率超过六成。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，地方政府过分依赖土地财政，导致实体经济被边缘化，从而带来的更坏局面，一方面政府债务大幅上升，另一方面社会资源利用效率大幅下降。 银行融资资金方面，由于过度滞留在房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目上，资金流动性极差，实体经济融资困难，融资偏高。

三是政府和企业勾结建立概念，囤积居奇，等待涨价。

近年来，养老地产(专题浏览)、旅游地产、生态公园、工业园区等概念层出不穷，成为一些开发商与地方政府合作概念、囤积的借口。

一位开发商告诉记者，商业地产(专题浏览)的开发不仅有很大的业绩，商业综合体建成后土地价格上涨，就业和费用方面的促进，gdp和税收的增加也是很多地方政府喜闻乐见的。 这助长了开发商跑马圈地的现象，许多开发商可以通过土地升值的收益稳定盈利。

管理增量盘点资产

与目前流传的商业地产过剩局面相比，专家建议，政府应科学供给土地，准确把握土地投入的节奏，实现各种商业业态未来的供需平衡。 在抑制业绩冲动、有效采用土地资源的基础上，结合大众创业、万人创新，有意识地吸引公司创新商业、办公室市场业态，为企业家提供快速发展的土壤。

第一，确定房地产计划，抑制地方业绩冲动。

协信地产控股有限公司首席执行官刘爱明认为，中国从中央到地方的房地产领域规划不足。 中央建议考虑制定房地产领域的十年计划。 地方政府要从促进越来越多产业结构优化和城市功能完整的角度，结合国际和国内经济快速发展态势、产业最新趋势、人口集聚速度规模等因素，进行商业地产规划和开发建设，及时调控其速度、节奏。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成建议，中国应全面清理各地招商引资实施的土地优惠政策。 包括先行征收后的返还、列支的领取、财政奖励和补助金等变相减免政策在内，一律全部废除。

第二，地方政府的供给地必须减量。

刘爱明认为，地方政府有能力根据每年各种商业地产产业的供应量和销售量准确控制土地供应，应加强商业地产结构的管理控制。 我国健全土地鉴定制度，建立土地转让收支鉴定制度，在地方领导干部经济责任鉴定时，应以土地征收、储备、整理、供给和收支管理为鉴定点，也应作为地方领导干部考核、任免、奖惩的重要依据。

第三，将增量市场幸存变为库存市场。

业内人士建议，针对已有解释不适合大型商业房地产项目快速发展的情况，应考虑促进土地利用。 对实践中说明的不适当的商业项目，必须通过政府回购、土地变性、项目用途变更等方法充分利用土地。

一些基层官员认为，浪费、囤积土地的现象并非一例，在全国各地具有普遍性，因此有必要对现有的各种房地产业态定期进行体检，集中整治挤出土地泡沫、闲置浪费土地、违法违规用地的问题。

开发者还认为政府应该推进商业形态的创新，充分利用现有的商业存量市场。 万科集团前高级副总裁毛大庆认为，政府必须鼓励多种商业业态创新，比较有效地利用社会闲置房地产，与大众创业、大众创新密切相关。 政府可以提供网站作为企业家的孵化器。 例如，以提供网站、提供财政补贴为股票投资形式，可以在这家公司未来的发展中受益。