“以前传下来商业地产隐忧凸显：百货变“摆货” 陷转型之困”

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近年来，百货商店(专题浏览)企业的销售额停滞不前，利润率持续下降，但以百货商店为代表的商业地产专题浏览)是烧钱的项目，以前就传出零售业停工的消息，近年来商业地产开发在各地花了不少钱，积累起来。

随着国内经济进入高度转轨，向中高速增长转变，商业地产必须引入更加创新的可持续快速发展模式。

内忧外患百货公司改变商品

随着各时尚企业品牌纷纷启动电子商务战术，加快线上融合，昔日业态划分规定的商业竞争格局悄然被打破。 在这场变革中，百货公司从上个世纪独角戏的商业明星陷入了今内外交的困境。

相对于实体零售，网络购物平台的准入门槛相对较低，网店租金、人工成本等环节的价格较少，因此更低的价格和越来越多的低价商品是吸引网络购物顾客的首要手段和手段 快速膨胀的网络购物冲击着实体商场，许多实体商店成为网络购物的试衣间。

另外，近年来，房地产租金和员工支出等运营费用持续上升，加之销售增长乏力，国内商场经营压力增大，利润空之间受到挤压。 根据世邦魏理市的调查，-年间，样品商场的房地产租金和员工支出的年均复合增长率分别为14.0%和18.5%，而同期营业收入的年均复合增长率仅为8.8%。 一些商店到期后租金上涨30%以上，进一步压缩了商场利润空之间。

从前流传下来的百货公司不仅面临着经济增长减速、渠道竞争加剧、零售模式变革、经营价格上涨等外困，在内部，现有百货公司的硬件条件和经营模式也在一定程度上制约着新商业环境下百货公司的进一步快速发展

以前商业地产就出现了泡沫

最新调查显示，中国经济最发达的长江三角洲部分地区的商业项目已经面临供过于求。 小商业项目经营状况不佳，部分已经陷入惨淡困境，大量土地处于低效利用乃至闲置状态。 一些项目引发的资金危机已经影响到了实体产业。

据仲联行数据显示，近年来，由于商业地产开发各地开花而开始出现积累的隐性隐患，从年到年，高质量的商铺新增供应预计将达到2370万平方米，占年库存量的59.5%。 一些地方城市和低能级城市短期内开发量太大，特别是位于非成熟商圈，没有商场运营经验的快速发展商开发的项目占有率很高，今后一段时间持续处于市场空安装率较高的位置，有些项目难以招商

此外，戴德梁行监测数据显示，未来2~3年，上海高质量商业房地产供应量将达到330万平方米。 全国新增供应50万平方米以上的城市更是不胜枚举。

其实，以百货商店为代表的商业地产是烧钱的项目。 经营不善，投资者就会陷入泥沼。 业内人士认为，在商业项目上马之前，应该科学考虑各种因素，规划商业房地产。

上海市各地上海公司(商会)联合会会长胡雅龙表示，应结合预期的人口规模、区域交通、产业关联等条件，合理快速地发展大型商业房地产项目，建成业绩项目，催生新的商业房地产泡沫

商业地产如何解决转型困难

近年来，随着中国经济的稳定发展和中产阶级的崛起，商业地产零售房地产的快速发展非常迅速。 遍布各地的城市综合体林林总总的购物中心在短短几年内层出不穷，代替了以前流传下来的大商场。

上海实业城市开发集团有限企业董事局前主席倪建达认为，未来城市商业地产的快速发展趋势是，通过特色经营，提高服务，为商业资产增值越来越多。

随着中国中产阶级的崛起，顾客越来越成熟，有着更广泛的费用诉求和品味风格。 这意味着中国的零售房地产正在盈利，需要提高顾客体验，引入更加创新、可持续的快速发展模式。 这些都依赖于零售商的dna。 仲量联行大中华区和上海零售房地产部总监邓汝舜说。

以上海环贸广场iapm为例，开发商香港新鸿基地产以夜行新的购物理念为主，为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，上海环贸商城通过改变中庭装饰、频繁举办粉丝见面会等活动吸引顾客。 另外，柔软的服务也很充实。 例如，可以看到环贸在试点运营期间警卫及时为客户提供指导，卫生间总是干净整洁，总是有迫切的员工为客户服务，体现管理的持续性。

在上海静安嘉里中心也发现，新的商业中心重视自身的差异化竞争，迅速发展目的性和体验式的费用。 例如，在嘉里中心引进大量新企业品牌并上传后，将成为a&； f、tory burch等首次正式进入上海。

此外，多家购物中心的餐饮业务比例大幅上升。 例如iapm是绿色海洋和航空公司； 、gucci[微博] caf和eacute； 、稻香等时尚高级餐饮，还有像pure yoga这样的娱乐行业正在融入其中。 在新企业品牌和餐饮娱乐业的共同作用下，客户确定了商场的定位和特点，商场也因此有了增流扩销的基础。

此外，以前不少传言称，零售房地产选择以开发在线平台的方式来应对电子商务商的冲击，以汇款商场为例，从电子商务商的冲击开始，线上平台的构建就已经准备好了 经过两年的准备，现在正式从以前流传的实体商场扩展到线上贸易，与徐家汇商城、天猫[微博]、京东等线上网站的合作也加速了供应商向线上的快速发展。

专家表示，在中国许多大城市，商业地产的快速增长不是由经济增长引发的诉求，而是受地方政府决策的诱惑越来越多。

零点研究咨询集团董事长袁岳指出，许多地方政府热衷于开发新的中央商务区，以此带动土地销售、城市快速发展、基础设施建设、房地产整体投资，保证地方财政收入和地方经济增长。 例如，西部某中心城市批准了100多个购物中心，已经建成30多个，这个城市如何容纳？ 如果政府不加以约束，当地的房地产泡沫随时都有可能破裂。

世邦魏理市中国区研究部执行董事陈仲伟介绍，天津、沈阳等二线城市人均土地供给已经很高，人口吸引力小的三四线城市情况更为严重。 不仅要面对大量新增供给带来的市场压力，还要克服新兴地区完整的基础和公共设施建设、交通不便等问题。

陈仲伟认为，地方政府应缓解推进冲动，尽早规划和加快基础设施和公共设施建设，尽快改善新中央商务区的就业和居住环境。 新中央商业区土地供应合理性与基础设施及时性相结合，有利于商业健康快速发展。 从长期和可持续的立场来看，地方政府也必须得到利益。

业内人士建议，政府应严格控制城市开发建设的强度，对新供给建设用地实施硬性约束。 越来越多的从优化产业结构和促进城市功能完整的角度调整土地利用结构，进而结合国际和国内经济快速发展态势、产业最新趋势、人口集聚速度规模等因素，进行商业地产规划和开发建设，及时调控其速度、节奏，实现商业地产独霸、过度

业内人士认为，科学快速发展商业地产的根本在于结合经济转型、产业转移、人口转移等多种因素，合理把握商业地产开发的节奏，实现与现代服务业更好的协同快速发展。