“阳光城梁飞建：厚积薄发借商业转型 主打社区型商业”

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编辑:过去的十年是中国商业地产野蛮发展的十年，是中国商业地产从粗放型到精细化、从销售型到保有型、从单纯的购物到休闲体验、从重启到重新经营、从被动到主动的十年。

在这新旧十年交替之际，维也纳网特别策划了中国商业地产十年的访谈，采访了开发商、品牌商、服务机构等领导，阐述了对中国商业地产十年变迁的认识，梳理了领域快速发展的脉络，梳理了领域

【胜商网上海站报道】这几年，阳光城(专题浏览)市场的表现如黑马一般，浮出水面，三年间业绩从10倍上升至230亿元。 行驶中，阳光城商业、酒店、住宅多线并行。 对此，阳光城商业地产总经理梁飞建表示这只是个开始，未来阳光城将以中型商业体为重点，定位时尚生活休闲中心。

作为集团商业房地产项目的领导者，梁飞建对商业房地产的快速发展有着非常独到的见解。

他认为，过去十年，是中国商业地产从无到有的时期，也是高速发展的时期。 但是，经过一年的发展，中国的商业地产将从火热的现状进入理性召回时期。

十年:从没有概念的地方迅速发展

中国商业地产的迅速发展历史认为，梁建飞可以分为三个阶段:从2005年到2005年，这个阶段还没有出现商业地产这个概念，基本上以以前流传下来的商场为主； 从年到年，在商业地产快速发展的阶段，这期间商业地产项目大量上马，也出现了过度快速发展的局面。

10年前，中国本土还没有出现商业地产的概念，国内许多城市以以前流传下来的商场业态和部分市场导向的步行街和专业市场为主。

北京、上海、广州等一线城市也出现了一些大型商业项目，但当时并不涉及房地产、金融等属性，满足了当时人们基本生活快速发展的诉求。

2007年以后，随着外资、香港企业百货商场的涌入，市场上逐渐涌现出了购物中心的理念，本土开发商开始借鉴外资企业的经验，逐渐积累起自己的商业团队，开发自己的商业项目。

阳光城商业管理中心总经理梁飞建

从年到年，可以说是商业地产最疯狂的时间段。 在政策调控和房地产开发工资转换的推动下，这个时间内购物中心如雨后春笋一般出现。 基本上，各城市中已经开始了一家或几家大型购物中心。 在市场方面，购物中心基于一站式收费的理念，偶尔能满足家庭吃喝的诉求，也为大众所接受。

在这期间，随着购物中心的高速发展，带来了一系列的问题。 由于无序的开发，导致了大量的资源浪费。

根据策咨问研究部的数据，从国内来看，一个城市的人均商业面积超过1.5平方米，意味着城市的商业房地产供给面积明显过剩，这类城市在35个大中城市中不少。

银川、呼和浩特、沈阳3个城市人均商业面积已经在4平方米以上，成为35个大中城市生活的人均商业面积最高的3个城市。

另外，在天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市生活的人均商业面积超过1.5平方米。

目前，19个城市生活的人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占35个大中城市的半数以上。

未来五年，商业地产将面临洗牌调整

未来五年，商业房地产可能会出现什么情况？ 梁飞建认为，未来五年，商业地产必将进入调整阶段，优胜劣势、稍差的商业运营企业将被收购。 而且，在商业项目的定位上，会出现非常有特色、极具主题性的购物中心。

优胜劣势是未来商业地产快速发展的必然结果，以前流传下来的百货商店业态以其单一的产品形式无法适应市场的快速发展，必将被市场淘汰。 稍高质量的商业房地产企业可以整合这些淘汰的商场，通过自己的改造和调整，重新启动这些项目。

而且，越来越多的商业企业开始细分自己的定位，是适合大规模的shopping mall，还是适合经营小而美的社区商业？

在具体的项目中，以儿童业态为中心、以艺术休闲为中心的k11、芬芳的草坪等为主题的购物中心将被年轻人所吸引，成为未来快速发展的主流。

积累羊毛，利用业务变革

年以来，阳光城集团开始战术调整，大胆引进高级专业人才，建立了非常科学高效的管理体系。 在这样的背景下，企业的运营和管理能力得到了很大的提高。

从年到年，企业主业房地产收入又增加了两倍，阳光城分别实现35.13亿元、60.58亿元、130.04亿元，近两年分别增长72.41%和114.67%。

那一年阳光城开始确定商业地产核心的快速发展战术，这也被业内人士认为抓住了市场战术变革的节奏。

随后，阳光城在上海、陕西、江苏等地开始了商业房地产项目的开发。

为什么阳光城要从住宅市场转移到商业地产？ 梁建解释说，这不仅是因为政策，还因为集体战术方针的调整在增加。

与住宅市场相比，商业房地产才刚刚开始。 在住房市场下跌的行情下，集团将快速发展的中心转向了商业房地产项目的快速发展。

阳光城商业项目:不做高端，走平民路线

关于未来阳光城的商业如何快速发展，梁飞建是这样说的。 “我们不建立特别的高级购物中心，而是走时髦时尚的平民路线。 在项目规模上，也以510万方的中型项目为主。

阳光城虽然起源于住宅领域，但正式进军商业地产领域才3年，在公司运营能力和操作能力方面不足以支撑团队开发大型商业项目。

在问到为什么不开发大规模的商业项目时，梁飞建使用了反问句。 如果我们要开发30万平方米以上的生意，为什么我们不开发3个10万平方米的生意呢？

在项目选择上，阳光城偏爱地区性或社区性的商业项目。 在产品在线开发公司，未来阳光城可能会建立三条产品线。 第一条、10万平方米以上的大型商业综合体； 第二条、310万平方米之间的中型商业综合体； 第三条是专门针对没有现在，而是未来可能出现的街区模式的商业项目。

年，阳光城重点建设上海阳光天地项目和西安阳光天地项目。

经过处理，上海阳光天地位于上海市浦东新区宣传北路和启帆路，总建筑面积2万平方米，为三层独立商业街区，定位为以餐饮为主，零售与配套业态适度结合的社区型商业。

西安阳光天地项目是阳光城集团大力打造的西安高新核首批21万平方米大型城市综合体项目，预计项目将于国庆前后开业，目前项目招商率达80%以上。

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