“中原地产：2014年10月土地和住宅市场简报”

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本月，成都市供给大幅下跌，市场进入去化库存周期，但9月房企扎堆提盘导致库存大幅上涨是供给明显下跌的首要原因。 -1-土地市场

供需一齐上升后，市场难以恢复良好

1、成都市土地供需趋势

年1-10月，成都市累计土地供应面积15677.85亩，比去年同期增长21%； 累计土地成交面积10040.01亩，比去年同期下降14.5%。

本月成都市共出让15块土地，总供应面积805.81亩，面积比上个月上升44%，比去年同期下降51%。 本月共有6块土地成交，土地成交面积203.66亩，面积比上个月上升6.7%，比去年同期下降86%。

1.1主城区土地市场供需趋势

年1-10月，主城区累计土地供应面积6339.06亩，比去年同期增长103%。 累计成交面积4673.23亩，比去年同期增长55%。

本月主城区总供应土地6块，供应面积206.28亩，环比上升87%，比去年同期下降37%。 在成交方面，本月主城区总成交土地2块，成交面积42.82亩，环比上涨891%，比去年同期下降87%。

1.1.1主城区可成交土地面积概况

年1-10月，主城区累计土地可成交面积1030.74万平方米，其中住宅可建设面积453.09平方米，商业可建设面积577.71万平方米。

本月主要城市成交土地面积约2.85万平方米，总可建设面积13.29万平方米； 其中住宅可建设面积3.5万平方米，环比上升929%，比去年同期下降91%。 商业可建设面积9.79万平方米，环比上升2697%，比去年同期下降75%。

1.1.2主城区土地成交价格概况

本月主城区住宅用地成交均价4780元/平方米，商业用地成交均价2720元/平方米。

1.2郊区土地市场供需概况

年1-10月，郊县区累计土地供应面积9338.79亩，比去年同期增长9.5%。 累计土地成交面积5366.78亩，成交比去年同期减少29.21%。

本月郊县区总供应土地7块，供应面积599.53亩，比上个月上升33.5%，比去年同期下降55%。 成交方面，本月郊县区总成交土地4块，成交面积160.84亩，环比下降14%，比去年同期下降86%。

1.2.1郊县区成交土地可建设面积概况

年1-10月，郊县区累计土地可成交面积共1155.32万平方米，其中住宅可建设面积513.68万平方米，商业可建设面积641.64万平方米。

本月郊县区成交土地面积约12.46万平方米，总可建设面积36.19万平方米； 其中住宅可建设面积16.79平方米，比上年减少91%； 商业可建设面积19.40万平方米，环比下降12.5%，比去年同期下降66%。

1.2.2郊县土地成交价格概况

本月郊县区住宅用地成交均价2309元/平方米，商业用地成交均价766元/平方米。

2、本月土地的详细消息

2.1新增土地公告新闻

主城区土地公告情况:本月，主城区发布国有建设用地开采权转让公告17件(成华区5件、锦江区1件、高新技术产业开发区2件、天府新区5件、金牛区2件、武侯区2件) (网络用地面积共计780.86亩，约52.1万平方米)

郊县区土地公告情况:本月郊县区共有17份国有建设用地使用权转让公告(新津2块、新都4块、都江堰1块、青白江1块、蒲江2块、大邑3块、邛崃4块、() )，网络用地面积共计1079.69亩，约72万平方米

2.2土地成交新闻

主城区土地成交情况:本月，主城区出让2块国有建设用地录取权，分别位于锦江区川师板块，被政府部门以6.22%的低溢价竞争。 其他成华区万年场-保和板块净商业地块被海世茂悦盈投资管理有限企业零溢价获得。

郊县区土地成交情况:本月郊县区共出让4块国有建设用地开采权，其中3块位于远郊县，另1块位于双流东升板块，被恒隆鑫运营商以16.73%的溢价率竞争。

3、总结与预测

本月成都市土地市场供求量均略有上升，但仍处于低位水平。 受商品房市场低位运行的影响，8月和9月政府土地公告量大幅减少。 这是因为这个9月和10月的分区量很少。 在本月的主要市区，商品房中口袋地块较多，商业体量所占比例较大，高质量地块极少。 本月，郊县区划主要集中在远郊县，心率高，溢价率低。

根据本月国土资源土地公告新闻，下月土地供应量大幅上升，供应量约1900多亩，其中56%位于远郊县，主城区和近郊外部相对较少。 受天府新区规划的影响，主城区转让地块中天府新区占50%左右，多为商业用地。 从整体来看，下月的高质量地块转让仍然很困难，预计下月的成交情况和不会有大的上涨。

-2-主城区商品住宅市场

促成一季+信用新政成交的效果不佳的强者利率依然很重要

2.1本月成都市供需概况

10月成都市商品住宅供应恢复势头，消除库存； 放松信用，成交略有上涨。 其中，供给方面:供给面积80.6万平方米(近郊县供给数据部分不足)，环比下降57.16% (比去年同期下降50.24% )； 成交面:成交面积136.12万平方米，比上个月上涨7.59%，比去年同期下降34.06%。 供需比为0.59。 由于金九开发商的集中测算，银十供应大幅下跌，房企进入去化库存周期的成交在房交会和9.30贷新政双重利好的影响下停止下跌回升，进入上升轨道。 预计利率仍是影响楼市走向的根本因素，后市利率明显下调的可能性不大，这极大地影响了诉求的释放，没有楼市成交和大幅反弹的可能性，仍保持小幅上升的态势。

图1 :本月成都市商品住宅供需概况

2.2成都市主城区商品住宅供需详情

10月，成都主城区商品住宅供应见底，成交势头强劲。 其中，供应方面:供应面积42.88万平方米，环比下降63.61%，比去年同期下降42.71%。 成交方面:成交套数为6765套，环比上涨10.45%，比去年同期下降24.51%。 成交面积66.75万平方米，比上个月上升9.18%，比去年同期下降25.67%。 这个月的供需比为0.64。 本月，主城区供应下滑，开发商采取放慢估算步伐、降量的战略，积极化解库存； 受市场基本面好转、成交量上升的影响，预计市场供应量将回升。 在成交方面，由于房屋交叉和政策利好的影响，成交量停止下跌回升，但在新政中起重要作用的利率没有明显调整，市场回暖缓慢。 后市预计在市场形势好转的情况下，成交量将小幅上升。

图2 :成都市主城区商品住宅供需趋势

2.2.1本月主城区各行政区商品住宅供需情况

10月高新技术产业开发区成交量稳居首位； 成华区供给持续发力，成功登顶。 其中，高新技术产业开发区供应面积10.23万平方米，环比下降71.76%； 成交面积19.68万平方米，比上个月上涨5.13%。 成华区供应摘冠，供应面积18.23万平方米，环比下降5.25%，成交面积13.64万平方米，环比下降16.52%。 锦江区成交稳定居次位，供应面积6.45万平方米，环比下降71.14%。 成交面积16.87万平方米，比上个月上涨79.28%。

图3 )本月成都市主城区各行政区商品住宅供需情况

2.2.2成都市主城区月销售top10

10月中海九号公馆位居成都主城区商品住宅销售排行榜首位，销售201套房，销售面积2.89万平方米。 龙湖世纪峰景的成交跃居第二位，首要原因是最近采取了降价措施。 本土蓝光良好，三个项目成交量名列第十，但万科金色乐府本月也表现不俗。

图4 )成都市主城区月销售top10

2.3成都市近郊县商品住宅供需动向

10月成都近郊县商品住宅市场略有好转，但市场回暖不明显，供应面积37.72万平方米，环比下降46.36%，比去年同期下降56.70%。 成交面积为69.37万平方米，比上个月增长6.09%，减少40.52%。 与9月相比，政策环境明显改善，但受政策影响释放的诉求有限，加上信用环境依然紧张，成交量有所上升但涨幅不大，近郊整体市场回暖不明显。

图5 :成都市近郊县商品住宅供需动向

2.3.1成都市各近郊县商品住宅供需详细情况

10月，郊县供应主要集中在温江和双流，分别供应12.53和11.73万平方米。 在成交方面，新都以16.55万平方米领先市场，双流成交面积16.21万平方米降至第二位，其他郊县成交量均在10万平方米左右，表现基本相当。 值得观察的是郫县成交14.15万平方米，环比上涨44.84%，上涨明显。

图6 :成都市各近郊县商品住宅供需情况

2.3.2成都市近郊县月销售top10

本月成都近郊县商品住宅销售冠军为合能橙中心，该项目紧邻地铁2号线天河站出口，与主城区距离近，价格比周边楼盘低，本月销量353套位居榜首。 本月销量排名第二的绿地国际花都清盘成交均价4200元/㎡，优惠幅度较大，以278套的销量排在10月份的排行榜上，新都香城润园受集中备案因素影响进入前三。

图7 )成都市近郊县的月销售top10

2.4总结和预测

促成一季+信用新政成交的效果不佳的强者利率依然很重要

本月，成都市供给大幅下跌，市场进入去化库存周期，但9月房企扎堆提盘导致库存大幅上涨是供给明显下跌的首要原因。 在成交方面，本月主城区和近郊县的成交均略有回升，但新政利好和房市节点带动的楼市回暖效果不尽如人意。 第一个原因是，首先是10月份实际市场交易量回升，由于备案延误的原因，部分数据没有出现；其次，信贷新政实施后，利率没有明显下调，极大地制约了成都刚性诉求的释放； 最后，成都公积金政策持续放宽，但支持公积金政策的项目很少，很难实质性地起到推动成交上涨的作用。 在政策环境持续开放的情况下，市场基本面呈现好转迹象，但利率仍是影响楼市的关键。 预计后市利率明显调整的可能性仍然很小，诉求依然会受到抑制，特别是刚性诉求，但公积金政策的重新开放和新政新政将继续促进释放变现需求诉求，进而延缓备案释放，未来成交走势仍将持续小幅上涨。

-3-二手商品住宅市场

二手交易下跌市场回暖步伐缓慢

3.1成都市主城区二手房成交概况

10月成都二手房交易量为3310套，环比下降23.18%，比去年同期下降6.26%。 成交面积30.25万平方米，比上个月下降22.36%，比去年同期下降2.22%。 在一系列中央和地方利好因素政策出台后，市场来访量明显增加，出现回暖趋势。 但是，政策的影响本身有一定的滞后，结合国庆长假的影响，备案出现了较大的下跌。

图8 )成都市主城区的二手房成交数的推移(套) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

3.2各行政区二手房成交详情

10月成都各行政区成交量全线下跌。 其中，成华区成交540套，环比下降20.94%； 高新技术产业开发区成交507套，比上个月下降34.75%； 金牛区成交594套，环比下降27.29%，锦江区成交量最低，成交484套，环比下降17.41%，青羊和武侯区分别成交586套和599套，环比分别为15.93%和20.03%套。

图9 )各行政区的二手房成交数概要(套) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

3.3总结

二手变暖的步伐很慢

近期楼市政策频繁出台，从央行放松放贷限制政策到地方公积金政策调整，政策环境明显改善，部分客户购房诉求抬头，二手店来访量明显上升，出现市场回暖势头。 但是，由于市场对政策的反应有一定滞后，整体信贷环境依然严峻，对二手市场释放的诉求比较有限，虽然出现了市场复苏的势头，但复苏的步伐依然缓慢。