“央行调整商业性个体住房贷款利率：确定“下限”不得低于相应期限LPR”

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8月25日，在坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，改革完善最优贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制的过程中，地区差异化住房贷款政策比较有效地实施。 为了维护贷款双方的合法权益，人民银行发布了关于商业个人住房贷款新一轮发放利率调整的公告。

人民银行表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的一部分，在改革完全最优遇贷利率( lpr ) ( lpr )形成机制的过程中，个人住房贷款定价基准也需要从贷款基准利率转为lpr，以更好地发挥市场作用。

1、以lpr为定价基点，明确积分后，合同内容固定。

改革后，新发行商业性个人住房贷款的利率是以最近一个月相应期间的lpr为定价基准追加积分形成的。 在此，lpr由最优遇借出利率( lpr )估算明细的估算计算形成。 各项贷款的具体点数，由贷款银行根据全国和当地住房贷款政策的要求，综合贷款风险情况，在发放贷款时与借款人协商约定。 如果添加数值，合同期间将一直保持不变。

目前，lpr有1年期和5年期以上2个期限品种。 一年期和五年期以上个人住房贷款利率有直接对应的标准，一年期内、一至五年期个人住房贷款利率标准可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。 基准明确后，可以通过调整积分值来表现期限的利差因素。

2、可以协商约定利率重新定价周期，最短为一年。

公告称，借款人申请商业性个人住房贷款时，可以与银行领域金融机构协商约定利率重新定价周期。 利率重新定价是指根据贷款银行在合同中约定的计算方法，根据定价标准的一些变化明确形成新的贷款利率水平。

公告规定个人住房贷款利率重新定价周期可以由双方协商约定，最短为一年，最长为合同期。 借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险负担和管理能力进行选择。 每次利率重新定价时，定价基准都会调整为最近一个月该期间的lpr。

3、因城措施

公告指出，人民银行省一级分支机构应大致遵循“城市政策”，指导各省级市场利率定价自律机制，根据国家统一贷款政策，根据当地房地产市场形势变化，明确本辖区内第一套和第二套商业性个人住房贷款利率的下限 银行领域金融机构应当根据各省级市场利率定价的自律机制规定明确的积分下限，结合本机构的经营状况、客户风险状况、信用条件等因素，确定商业性个人住房贷款利率的定价规律，合理明确各项贷款的具体积分数值。

顺便说一下，刘国强人民银行副总裁在8月20日的国务院政策例行简报中确定:“住房贷款利率从参考基准利率变为参考lpr，但最后出炉的贷款利率水平必须基本稳定。”

人民银行表示，公告与新发放的个人住房贷款利率相比，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 价格基准转换后，全国范围内新发放的首批个人住房贷款利率为相应期限lpr(8月20日5年期以上的lpr为4.85% )； 两套个人住房贷款利率在相应期限的lpr中不得低于60个基点(按8月20日5年期以上的lpr计算为5.45% )，与目前我国个人住房贷款的实际最低利率水平基本相当。 另外，人民银行分行还将指导各省级市场利率定价的自律机制，及时明确当地lpr积分的下限。 与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

《每日经济信息》记者观察到，截至2019年10月8日，已与发放的商业性个人住房贷款签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，将按原合同约定执行。 另外，公积金个人住房贷款利率政策暂时不调整。

交行金研中心首席金融拆师鄂永健说:“有两个要点。 一种是在新的机制下新发行个人住房贷款利率，不管是第一套还是第二套，和以前几乎没有变化。 另一个是人行各地的分店根据各地的情况，确定积分下限。 因此，新个人住房贷款利率稳定，不会下降，也不会大幅增加利息负担。 这一措施有利于推动公司贷款利率的下降，不过热房地产市场充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。 ”

兴业研究宏观分析师郭于鼈向《每日经济信息》记者要求，央行商业个人住房贷款首次利率不得低于相应期间的最优贷款利率( lpr )。 他表示，目前5年以上的lpr为4.85%，之前相应的贷款基准利率为4.9%，这相当于限定了首次套房贷款利率的下限，对于过去房贷利率下跌率较高的城市来说，有可能会使房贷利率上升。 另外，央行还将指导各省级市场利率定价自律机制，及时明确当地lpr积分下限。 这证明了lpr的下限因城市而异，房价上涨较快地区的lpr积分可能会更高，一城一策、房屋收购的政策导向没有变化。

盘古智库高级研究员吴琦告诉《每日经济信息》记者，lpr定价机制调整最初报价后，5年来lpr实际跌幅收窄，大体体现了房地产调控的加强。 总体来看，调整后的住房贷款利率水平将基本等同于以往的最低利率，总体稳定的利率水平不仅有助于保障贷款双方的合法权益，也进一步强调了住房贷款不会被炒鱿鱼的基本不会过热。 总体上对居民购房影响不大。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢认为，新住房贷款利率将与宏观房地产调控方向一致，实现“为城市服务的政策”。 新住房贷款利率以近一个月相应期限的lpr为定价基准点形成，商业银行可以根据不同地区楼市运营情况、房地产调控政策要求、借款人个人差异，灵活确定具体的积分数值。 不仅有利于住房贷款利率与房地产宏观调控政策的方向一致，也有利于综合考虑地区间的差异来实现“城市带动措施”。

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