“购物中心长时间持有需有高招 不要盲目加大体验业”

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只要做生意，运营得好，实现长期回报，这笔资产就可以作为融资工具，把资金再次投入土地市场，等拿回土地后再开发，形成良性循环。 如果搞不好……就等于挖了投入金钱的“黑洞”。 从计划到开业运营，各种各样的惯例和不规律的支出价格压力很大。 从投资部转战商业部的严思慧就商业项目开发稍显冷静强调，投资转化率下降，招商难度加大。 甲方重视收支平衡，准备充足的现金流是打赢“长时间持有”战的根本。 目前强调的购物中心必须加大体验，必须警惕这些体验业态导致的后期维护价格的增长。

8万m2以上的规模适合长时间保有

南方都市报(以下简称《南都》) :从投资部转到了商业部，你怎么从投资的角度去看商场？

严思慧(世邦魏理市商业服务部的资深董事) )做生意时，投资者会考虑如何看待这家百货公司。 就像现在说要做体验型业态一样，但整个商场必须考虑如何尽快收回投资额。 我们向快速开发商提供“账本”，看看他们可以接受的限度。 如果不能接受该规模、业态组合的投资方案，改为其他方案。 例如，缩小整个商业，做社区和街区型的商业。 无论是卖还是借，都是符合利益的。

快速开发商资金充裕，想长期持有商业房地产或向商业投资企业转让整体的，房地产规模一般在8万-12万平方米为宜。 因为如果鳟鱼规模足够大，投资者获得的利润就比较多，所以想长期持有。

南都:怎么做账？

严思慧:我们根据合理的业态组合，商户可以承受的租金水平，制作现金流量表给快速的发展商看。 我们以现金流量表的形式，综合考虑房地产的建设价格、财务价格、租金收入、运营费用等指标，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标，供开发商参考。 通过这个账本，可以看到项目的价格和收益是否平衡，并进行相应的调整。 对于收益低的项目，快速开发商必须压低建设价格，寻求利息比较低的融资渠道。 在培育期较长的项目中，如果没有充分的资金和融资渠道，就需要考虑销售商业面积的一部分，缩小规模等措施，确保投资的安全性。

百货公司如果胡乱增加饮食，投资价格就会很高

南都:除了这些基本支出外，还必须注意可能发生的其他价格吗？

严思慧:比如饮食。 现在很多顾问建议开发商增加餐饮业的比例，但是饮食也会引起新的问题。 虽然可以带人们去花钱，但是这个集团的费用目的非常强。 如果商场的零售店不足以吸引他们，吃完饭可能马上就去，也有时间性，所以不能整天呆在这里，但是商场增加了饮食的比例，所以其所有设施设备的价格会变高吧。 空一位业主对自己的百货公司不太有信心。 饮食比例设施中默认为7成，但也需要注意相关价格的增加。 特殊的业态和不规则的设计会带来额外的维护价格。 例如，商场的中小型水族馆、垂直绿化、水系成为新的潮流，这些设计涉及的维护价格明显高于普通商业建筑，没有直接的租金收入。 引入特殊业态和特色设计的出发点是引起人流，但业主有必要对其进行价格和收益的仔细考虑，研究能否举债提高项目整体的价值。

南都:现在业务项目层出不穷，对于长时间持有的项目，定期翻修不是也需要花钱吗？

严思慧:百货公司每天运转，接待大量顾客，后期的维护价格不容忽视。 同时，原项目需要通过翻新，维持良好的购物环境，同时给顾客带来新鲜的体验。 例如，1990年开业的香港太古广场，分别于1998年和2008年进行大型改建工程以保持活力，从2008年开始再用4年进行整体改建，为了不影响租户的生意，大部分工程都是每天结业后进行的。 国内购物中心的建设水平和后期维护均弱于香港成熟购物中心，面临着变化更快的市场环境，通过翻新保持竞争力，对业主来说是备用的费用支出。

投资转化率在下降，资金流要比较充足

南都:从投资的角度来看，开发商的投资转化率通常是多少？

严思慧:通常来说，投资转化率在8%以上的比较好，但近三年来，6%的快速开发商可以接受。 回收期通常要求在10年以内，但是如果不是综合体和稍微销售的产品，在10年以内就不容易了。

南都:并不是有足够的资金就能建成购物中心。 很多项目被“招商”卡住了。 前期如何规划商业规模，容易招商吗？

严思慧:首先，单层建筑面积比较讲究。 单层达到1.5万-2万平方米(以下单独注明招聘面积，其他面积指建筑面积)后，招聘面积为8000-12000平方米(商家通常按招聘面积向快速发展商报告)。 如果是一层只有3000平方米招聘面积的购物中心，如果招聘服饰主力店，其占有面积大概会是1000平方米多(招聘面积)。 因为只剩下1000多平方米)，所以很难招募其他主力店。 主力店也需要成为好的企业品牌和邻居，但是除了主力店占有的面积之外，其他“邻居”没有好的铺货。 6万平方米以上的购物中心非常灵活，可以提供家庭开销。 一站式购物中心可以考虑引进电影院和超市作为主力店，也可以寻找稍微好一点的服饰企业品牌作为主力店。

南都:超市、电影院等，他们提供的租金都很低，不利于提高投资转化率。

严思慧:从市场角度看，精品超市是随着购物中心的快速发展而成熟兴起的。 国内的购物中心大多在早期将大型超市作为主力店进行规划，随着市场的变化，业主逐渐发现了大型超市租金低、租赁期长的缺点。 另外，薄利多销的商业模式不能有效地带来中高级客户。 于是，购物中心像广州的中华广场和正佳广场一样缩小了超市的面积，用小面积的t a st e取代了大面积的jusco和百佳，腾出商业面积引进其他高租金商，提高了超市的租金，提高了商场的等级。 一举数得上。

主力店也有各种各样的形式

南都:那么，如果百货公司不追求招募主力店的话？

严思慧:各大商场一定要有主力店。 否则，其他小店铺和新兴企业品牌将无法生存下去。 没有超市、商场、电影院等大型主力店也可以。 通常，4万平方米以内的商业房地产，要么作为社区型商业，要么作为小而精的定位，商户组合数量不多，但以某个主题为中心构建项目。 例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的企业品牌以时尚、精致、年轻的企业品牌为主，业态以零售和餐饮为主。 零售企业品牌以流行服装为主，包括h &在内的m和g a p等国际企业品牌也引进了众多原创设计师的潮牌。 餐饮店引进了悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。 此外，商场还引进了充满文化和资本气息的海洋书店，进一步呼应了项目的主题。

像上海的中小学一样，商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，没有引进大型主力店。 k 11一方面引进商圈没有的零售和餐饮企业的品牌，另一方面也在顾客体验上下功夫。 商场的每一个角落都有艺术品，给顾客带来惊喜，设置越来越多的公共空间来提供顾客休息和娱乐。 地铁入口、精致的农场餐厅、临街的园林设计都充满创意，是引起人流的卖点。

南都:现在招商比以前严格吗？

严思慧:由于经济下滑、供过于求、电商冲击等因素，招商比以往更加艰难。 现在是商店的市场，不是一个业主的市场。 一些主力店的商店比较强势。 在三、四线城市很多商店打算引进商店，但是商店觉得这三、四线城市的费用能力不够。 因此，一些商店要求没有担保费。 或者要求“反担保”，保证能做多少生意，如果不能做商场就必须补贴这家商店。 商店想为百货商店守一两年，但如果预计两年后百货商店不能繁荣发展，再怎么给予装饰补贴和优惠也不会去。 因为货物堆积和人员招募的费用也很少。 另外，这些商家每年开店的名额有限，所以很慎重。 这是因为甲方对现金流量的要求进一步提高。

嘉宾推荐

迪拜购物中心( d ubai mall ) )。

目前，世界上最大的购物中心，总建筑面积达55万平方米，由10到15个m all中的m all组成，共有约1200家商店，16000个停车位。 此外，还有世界上最大的水族馆、最大的黄金市场、奥运会比赛规模的冰场、6层的巨大屏幕电影院。