““天价楼王”扎堆入市 伪豪宅还是真保值？”

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经记者胡廷鸿杨篷车强烈发出深圳、上海

9月，上海世博会中心举办了新的中国国际高级房地产展。 出乎意料的是，在这个展览会上出现的中国高端大厦数量极少，演唱主角的是欧美、东南亚大厦。

但是，场外，天价大厦数量更多——最近，北京、上海、广州、深圳、甚至苏州这样的二线城市相继出现单价10万元/平方米以上的“楼王”。 据总公司最新报道，就连广东省16个扶贫开发点县之一的东源县，也出现了总额在6000万元以上的楼盘。

大量出现的天价楼盘，与全球低迷的经济环境鲜明对应。 根据联合国贸发会议( unctad )发表的《年度贸易和快速发展报告》，全球经济增长率预计将从年的4.1%降至年的2.7%，年低于2.5%。 中国经济年的增长预期也被认为将维持在8%左右。

复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民警告说，在经济增长放缓的情况下，全球有利用房地产推动经济增长的例子，许多购买“天价楼王”的投资者获得了更高的投资收益。

蔡为民说，天价楼盘的数量就像“经济晴雨表”，既能看到经济增长的趋势，也能看到通货膨胀的萌芽。 那么，现在出现在这股“天价楼王”热潮中的，是打出天价噱头的“伪豪宅”，还是真正拥有在弱小城市中保持价值功能的真正豪宅？

天价豪宅”层出不穷

“北京房价低于30万(每平方米) )是开发商的耻辱。 ”在今年夏天的达沃斯论坛上，一位独立经济学家的豪言壮语，震惊了四个字。 虽然此人似乎对目前低迷的房地产领域感到悲观，但目前国内“天价楼盘”的现状也备受瞩目。

在高级豪宅行业，房价决不是“最高，只是更高”。 与普通商品住宅相比，近年来北方广泛出现的“天价豪宅”的价格在“管制”下越来越高，多次创新性地抬高了国内高级豪宅的价格。

年，北京中赫集团开发的钓鱼台7号院顶楼别墅打出30万元/平方米的“天价”，售价远远超过了此前豪宅代表上海汤臣的一件物品，一时引起舆论哗然。

无独有偶，据报道，今年上半年深圳蛇口招商伍兹公寓少数顶层公寓单位也将销售20万元/平方米的天价。

在上海，与汤臣一品相距甚远，今年3月开盘的上海新世界滨江凯旋门曾一度达到最高价格26万元/平方米。

事实上，这样高的房价远远超过了普通人的购买力，很多人无法期待。 年全国各地发布限价令以来，各地高级豪宅市场首当其冲，成交量急剧萎缩，豪宅市场也跌入历史低谷。 目前，国内一线大城市的高级豪宅市场似乎迎来了新的转型期，但上半年，信贷政策开始松动，一度冷清的豪宅市场逐渐回暖。

据《南方都市报》近期报道，目前京沪广深4大一线城市最贵楼盘成交均价均超过10万元/平方米，其中成交均价最高的楼盘位于上海，超过15万元/平方米。 该媒体还指出，这只是近两年多套合计成交均价，一套楼王价不仅如此。

网络公开资料显示，目前北上广深最贵楼盘成交项目中，排名靠前的“天价豪宅”分别为上海华洲君庭项目，成交均价达到15万元/平方米。 广州宏城花园别墅，成交均价134391元/平方米深圳东部华侨城豪宅项目天麓，成交均价119977元/平方米北京霞公府，成交均价100(257元/平米。

除此之外，今年上半年获得预售证明的北京姜庄湖房屋，预售额最大为每平方米10万元以上的中骏绿洲庄园，售价最少8.3万元/平方米。 在深圳，陈列着只剩下几套的柠檬香榭丽舍别墅单位，200平方米以上的户型也销售总额2500万元以上。 销售人员表示，雷蒙·香榭丽舍每幢别墅的总额在4000万元以上。

对许多业内人士来说，华南地区的情况是“天价别墅在深圳”。 据熟悉深圳豪宅地区的业内人士介绍，深圳目前最高的豪宅位于大梅沙地区，该地区华侨城天麓、万科天琴湾、浪琴湾、联泰梅沙湾等豪宅别墅价格均在20万~30万/平方米左右。 以前流传的华侨城纯水岸、香蜜湖1号豪宅区，现在的二手房价格也在15万~20万/平方米之间。

这些项目对外推进的“天价”是否为实际成交价格，也引起了外部质疑和争论。

与此相反，中原地产华南区董事长李耀智称“天价楼盘”是个别现象，高档豪宅本身销售速度缓慢，部分开发商故意宣传高房价，但最后未成交。 不排除开发者是制作表演的营销手段。

李耀智说，目前深圳大多数高级豪宅的整体均价为5万~6万元/平方米，在目前的大背景下，除了极个别拥有大量稀缺资源的项目外，要突破10万元/平方米的豪宅均价，现在还可以看到任何机会。

事实也如李耀智所说，近一年来，任何传说中的“天价豪宅”成交案例都凤毛麟角，甚少。

据深圳业内人士介绍，2008年以来豪宅价格确实有所上涨。 今年上半年，深圳香蜜湖一号北区高层豪宅倒卖，成交均价10万元/平方米左右。 年，上海汤臣一品的别墅销售单价也达到了16万元/平方米。

“最好不要追求，但要追求最高”

其实，几年来，关于各地房价暴涨的现象，几年前冯小刚的贺岁电影《大腕》中有一句对开发商的经典笑话台词。 “我们的标准是不追求最高，但追求最高”。

实际情况是，与一般住宅市场相比，高级别墅市场的混乱对业内人士来说也是恶劣的。 深圳一家知名上市公司的市场营销人员指出:“现在别墅市场价格很高，但卖得很贵，这是有人出类拔萃的原因。”

他说，一直以来一点开发商为了追求高利润，盲目开发高端别墅项目，但在项目设计、建设、后期物业管理方面，没有任何资源特点，导致了高端别墅项目的质量，损害了高端别墅市场

事实上，近年来，国内许多“天价豪宅”的开发商并不是专门从事房地产开发的大公司，而是中小型开发商和非房地产的主要经营业务公司，钓鱼台7号院的中赫集团、广州大一山庄的广东中力集团等领域固有的“小开开发商建造大豪宅”现象。

对此，李耀智指出，无专业开发和产品设计能力的开发商拥有的后续开发土地资源有限，必须根据自身定位和情况开发“天价豪宅”项目。 他指出，这些项目预计在土地上涨空之间，将高房价变为营销宣传战略，故意缓慢销售，几年后可能会上涨数倍。 还有开发者通过故意将一些别墅单位的价格定高，强调其他别墅产品的价格较低，利用买家的心理落差，达到价格营销的目的。

另一方面，“天价楼盘”的出现并非偶然，背后有支撑高价的市场逻辑。 世界房地产市场研究部总监吴志辉认为，由于领域快速发展的规律，人口红利、经济快速发展，以及居民可支配收入的大幅提高，高端购房人在未来十年内的诉求大量存在，加上货币宽松政策的影响，高端住房作为保值增值的投资产品，

但是，受房地产调控政策的影响，高档别墅的购买者也从过去的投资动机中追求高质量的居住要求，越来越合理，豪宅市场也开始回到“好与贵”的时代。

金地集团华南地区企业助理总经理汪劲松表示，“今年豪宅的销售有所增加，但顾客更加成熟。” 他认为，在限购政策和房产税政策有可能出台的情况下，未来高级豪宅市场将支持高质量、高资源的豪宅项目。

广深别墅的推送量增加

事实上，楼市受房地产调控以来，豪宅市场交易量一直徘徊在低位，去化速度也明显放缓。

但从今年上半年开始，深圳高级别墅项目计划的推送量开始明显增加。 据悉，从年初开始，深圳华侨城香山里、纯水岸、招商华侨城曦城五期、华侨城天麓、招商兰河谷、南山紫园、十五峰等多处别墅项目将于今年内上市。

据深圳一家专门宣传豪宅项目的网站介绍，预计今年全年将有35个别墅项目进入市场，其中20个别墅为存量光盘，市场供给超过1900套，是深圳多年来推送量最多的。

汪劲松表示，今年上半年深圳高档别墅市场销售企业稳定，成交量开始增长，下半年别墅项目推送量也很大。 金地在深圳参观的别墅项目天悦湾，今年的去化速度明显加快。 据悉，今年5月，金地天悦湾的临湖联排别墅以7.888万/平方米的预售价出售，目前该项目每周4~5套左右。

除深圳外，今年广州别墅项目的推送盘也开始增加。 据当地网站数据显示，今年5月，广州共有8个项目获得别墅预约证，从7月开始，获得这些预约证的别墅陆续上市。

但是，目前房地产调控政策还在继续，高端项目如何吸引顾客成为开发商的课题。

汪劲松认为，高级别墅项目的开发不应盲目。 稍低素质的别墅项目会对豪宅市场的质量产生一定的负面影响，未来拥有高素质资源的别墅项目会高价卖出。

·行业内的注意事项

天价与大环境相反

现在的房地产市场和经济环境，似乎不支持天价楼王的大量出现。

根据国家统计局公布的数据，今年前8个月，全国商品房销售面积57415万平方米，比去年同期减少4.1%，降幅比1月~7月缩小2.5个百分点。 前8月，商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1月~7月指标下降0.5%。

UBS首席经济学家汪涛在最新的研究报告中表示，将全年中国经济的增长率预期从7.8%下调至7.5%。 这是自9月7日以来，UBS在两周内第二次下调对明年经济增长率的预期。 汪涛表示，考虑到政策力度弱于预期，出口增长疲软，将今年中国三四季度gdp增长预测分别从8%和8.1%下调至7.3%和7.0%。

在这样的背景下，天价楼盘的大量出现和经济环境成为鲜明的对象，业界怀疑大量天价楼王的存在是否再次是“伪豪宅爆炸”。

蔡为民告诉《每日经济信息》记者，天价楼王在经济增长放缓的趋势下，仍能大量增长。 经济环境好的时候，天价楼王当然有增长的环境经济增长放缓的时候，天价楼王也值得存在。

他以美国为例，美国在2002年以后，以大量的住房贷款和低息带动了美国经济的增长，造成了美国房价的大幅上涨。 同样，在我国台湾地区遭受恶性通货膨胀的时候，天价楼王也最能保持价值。 因此，天价楼王在经济增长放缓时，销售不会太差。

但是，与蔡为民的看法不同，许多受访者认为，房价上涨动力不足，指望天价楼王的价格进一步上涨其实很迷茫。 特别是，有多少天价楼王真的符合价值？ 天价楼王的潜在买家有多少会突破限购令购买？