“商业地产渐成“红海” 社区商业才是“刚需产品”

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[ p ] [/p ] 永新坊一直很受欢迎，是徐家汇配套住宅区永新璞苑的街头铺式商业裙，流行时尚、酒店、、。

最初从家门前的烟草店、杂货店迅速发展为住宅底商、街道店、裙子店，到了现在新居住区统一规划的一站式附近中心，社区商业的形式发生了巨大的变化。

随着住宅市场竞争的加剧，顾客的观念从买房向买生活的转变，原本作为基本的社区商业成为了开发者新的战场。

时代的浪潮推动了迅速的发展

早上出门在家前面的早餐店买包子，晚上回家在楼下的水果店买苹果，周末去楼下的咖啡店和朋友聊聊天，回家去旁边的菜场买活鱼准备晚饭。 在每个人的生活中社区商业无处不在。

社区商业的定义也开始从对基本生活的诉求转移到与居民的交流空之间和社区活动空之间的诉求上。 希望社区商业能提供更优美的环境，更方便的服务，更多的费用选择。

三益资本董事总经理刘晓兰指出，商业快速发展的基本规律是对成本给予高评价。 随着顾客生活水平的上升，周边商业设施的质量也提出了要求，但现有商务不能满足的情况下，必须高度评价这部分的成本，在遥远的地区和中心城市的购物中心进行处理，因此从顾客的角度来看，必须是社区商业的模式

另一方面，随着城市化快速发展，城市核心区域的功能升级和外来大量人口的涌入，使得原来的城市居住区向周边新兴区域转移。 这些新兴居住社区往往缺乏主城区成熟便利的购物场所，是社区商业快速发展的机遇。 盈石集团研究中心研究经理王沁律认为，社区商务的快速发展与城市空之间的外部扩张密切相关。

据北京大学房地产研究鉴定中心主任冯长春介绍，在住房市场快速发展的时期，房屋不愁卖，开发商为了不惹事，社区连锁超市积极寻求协助，进入社区遭到拒绝 现在客户越来越成熟，越来越重视住宅产品带来的生活质量。 各制造商以奇特的方式吸引优秀商家上传，为包括康体、休闲娱乐、商业、教育、医疗、停车场、会所等在内的各个方面提供无死角的服务。 可以看到开发者对社区商业的想法发生了变化。

政府诱惑引起的变革

实际上，近年来，政府也观察到了居民的基本诉求，在土地出让阶段对开发商配套商业的设置进行了一些调整和变更。

国家商务部2005年印发的《社区商业评价规范》要求大型社区人均商业用地面积在0.9平方米以上，中型社区人均商业用地面积在0.7平方米以上。 因此，一般在住宅用地转让时，要求开发商设置建筑面积10%的配套商业。

但是，光是广泛规定10%的辅助商务，并不容易对社区商务发挥良好的引诱作用。 刘晓兰认为，作为土地转让的一环，除了单纯调配一定比例的商业配套外，没有其他具体要求。 建设计划的审查批准中，对开发商是否合理安排商业配套、是采取集中的社区商业形式还是基层经营者没有具体规定。 开发商在房地产市场快速发展的时期，回收资金被视为首要因素，倾向于将社区商务建成可销售的基础和街道门店，要稳定地规划社区商务的运营并不容易。

可喜的是，近年来，政府作为土地出让的一环做出了一些新的尝试。 晨报记者整理了近年来关于经营性土地出售的公开资料，发现上海从2007年开始出现要求开发商进行商业合作的相关规定，这类要求近年来在公开拍卖的土地市场上逐渐增加。 上海华侨城地王项目(现项目名称:华侨城苏河湾) )的土地转让协议确定，规定项目的55%为非住宅，商业部分需要持有。

在城市中心商业设施相对较齐全的地区，土地出让时要确认居住用地未配合，然后规划配套商业设施。 例如，在对刚获得地王的杨浦区平凉街道47丁目的土地的答疑中，考虑到全区的周边建设了商业设施，运营环境比较成熟，为了提高住宅质量，要求区划内不设置商业设施。 还邀请了配套商业类型的土地规划部门，通过12月初刚成交的宝山区宝山新城顾村a单元08-07居住区土地答疑纪要给开发商带来了确定的启示。 这个地块可以配置10%以内的辅助用房(包括商业)，不应该做底层的裙子式商业。

汉立商业管理(上海)有限公司首席执行官马莉告诉早报记者，我们开始接触更多的开发者。 土地出让时，政府要求开发商长期持有一定比例的商用房产。 对社区商业更好更快的发展来说，这是来自土地规划层面的支撑力。

一位上海开发商这样告诉早报记者，土地出让限制越来越多，另一方面出让土地位置越来越远，城郊商业配套不足，住宅必须处理销售问题，首先要处理人们的温饱问题，开发商 但是，住宅市场竞争越来越激烈，社区商务作为销售服务的工具，开始转变为具备服务功能的社区配套，是住宅开发商转型后新的盈利增长点。

国内没有完美的例子

虽然开始受到更多行业的关注，但社区业务的现状依然不容乐观。 菜场往往离不开肮脏的状况，底商大面积的空摆放，地段好的铺货三五个月就换了商家不断装修，街边的企业品牌总是跟不上时尚潮流。 即使是开发商统一规划和持有的社区业务，也面临着投资回报率低、现金流无法回收的困境。 王沁律表示，底商街店铺型社区商务由于缺乏统一的产权和运营，无法持续提供服务。

早期的社区商业招商模式也决定了非可持续发展。 据马莉介绍，开发商缺乏运营经验，急需回收资金，一般由中介企业代理招商后带租赁的销售。 中介企业只负责招商，不负责后期的运营管理。 商店卖给小业主后，租金回报成为小业主主要关注的焦点，几乎没有考虑过这笔生意能否持续生存，是否能满足周边居民的费用诉求。 结果，社区业务的持续管理陷入混乱。

而且，社区商业的投资回报率相对较低。 王沁律表示，社区商务与以前流传到购物中心的最大区别是，业态配比适合餐饮、娱乐、服务，这部分业态的租金承受能力相对较低。 由于资金的压力，开发商无法长期持有房地产，国内资本市场缺乏房地产投资基金模式，社区商务所有者无法退出市场。

所以，刘晓兰认为国内目前还没有完全成功的社区商业的例子。 她说，成功的社区商业需要从运营商、商家、业主、顾客满意度四个纬度来定义，如果只能满足其中一个或多个纬度，则不是可复制的商业模式，在这样的社区商业中是可持续发展的

费用的主流不在邮件恒吗？

从上述拆解来看，社区商务确实很难啃骨头，但目前开发商、运营商之所以热情高涨，是因为其背后巨大的费用市场。

ICSC (国际购物中心协会将商务称为购物中心，分为shoppingmall、社区中心、便利中心、工厂直销中心等多个等级。 美国近80%的购物中心是面积在2万平方米以下的社区中心，社区中心的费用额占整体商业额的近40%。 欧洲等发达国家的社区商业占商业总额的60%-70%。

王沁律表示，目前我国购物中心最主要呈现集中化、规模化的特点，社区商务不到商业总额的30%，距离真正以社区商业为主导的购物模式还有很大的快速发展

根据世邦魏理市的数据，全年全球购物中心超过3900万平方米，中国几乎占一半，年底中国拥有的购物中心超过3700家，预计每年将超过4700家。 一些类型的商业地产供应过剩造成了大量集中购物中心同质化竞争的严重现象，我国商业地产的未来面临着巨大的考验。

马莉认为，在中国房地产快速发展的黄金十年中，开发商关注住宅和大型综合体项目的建设，对社区商业的兴趣不高。 过去的社区商业已经不能满足现代人的生活诉求，商业项目的更新换代迫在眉睫。 与国际水平相比，中国社区商业的快速发展还处于起步阶段。 未来，在商业房地产行业，社区商业有望发展最快。

我们现在经历的是香港、新加坡、日本、澳大利亚等发达国家和地区所经历的商业快速发展过程。 刘晓兰指出，不能简单地以一个比例说明社区商业正在迅速发展空之间。 区域商业的快速发展是一个变化的过程，发达地区目前合理规划的购物中心和社区商业也随着人口引进、区域快速发展、产业变化等一系列调整，根据市场机制调整为与区域相适应的配比。 未来随着时间的推移，还会出现一些变化。 因此，可以说社区商业未来的迅速发展空之间存在着无限的可能性。