““地王”背后的战术差异”

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在脱销库存和宽松信贷政策环境下，年上半年全国商品房销售额比去年同期增长42.1%，达到4.87万亿元，创领域同期历史新高。 在房地产销售火爆的行情带动下，开发商土地拥有热情高涨，土地市场出现了密集的土地王潮。 据报道，年前5个月全国已经出现近100件高价地王，而6月的第一周在深圳、杭州、厦门、上海等地3天出现了12位地王。 不能说是疯狂。

(/h ) )各种房地产王背后的各房企到底出于什么目的购买土地？ 这些地王项目能盈利吗？ 带着疑问，我拜访了总部位于深圳的上市住宅企业龙光地产( hk.3380 )。 6月8日，龙光地产以总额140亿元获得深圳市光明新区a646-0059商住地块，将楼价折合27000元/平方米，引起市场关注。

龙光地产相关负责人介绍，光明地块位于光明高新技术产业园核心区，是位于轨道13号线、6号线交叉口的双地铁物业，线路开通后15分钟内直达后海深圳湾口岸，20分钟内直达福田中心区cbd，交通极为便利。 目前，该项目周边销售项目均价接近5万元/平方米，27000元/平方米的楼宇地价已能支持合理利润，考虑到未来区域产业、交通、生活补助、生态等诸多效益提高的支持，

龙光地产相关负责人表示，光明地块虽然总价高，但27000元/平方米的楼房地价还算划算，企业投资决定在长期快速发展战术和严格经营理念的指导下进行。 这是因为拿地的时候充分把握了项目会受益，绝不是头脑发热。

(/h ) )如果关注龙光房地产的项目投资历史记录，确实可以发现这家企业选址在深圳，为轨道交通沿线房地产投资的战术逻辑和用户创造价值，为投资者创造投资回报的经营理念。

年前，龙光地产获得了楼盘地价不足300元/平方米、总建筑面积超过500万平方米的临深地区龙光城。 虽然是当时交通不便、补助落后、不受关注的土地，但如今已成为深圳市场知名度最高、最受顾客欢迎的项目——龙光城，售价从开业时的不到5000元/平方米大幅上涨至15000元的龙光城项目。

年10月，在当时市场气氛比较低迷的环境下，龙光地产总值46.8亿元，楼宇地价2.5万元，拿下深圳龙华新区玖龙玺项目。 这个项目是在深圳地铁4号线白石龙地铁站上建造的。 凭借高效的运营能力，玖龙玺项目将在一年内正式启动，目前已全部售罄，销售回收超过60亿元，销售均价7.5万元/平方米，预计剩余未售房屋平均售价将超过8万元/平方米 玖龙玺项目是龙光地产准确把握投资窗口期，为轨道交通房地产产品创造价值而全力挖掘的标杆项目。

年9月，龙光地产以总值112亿元、楼宇地价1.9万元拿下深圳龙华新区红山站项目。 该项目是深圳地铁4号线和地铁6号线的双地铁上盖项目。 目前，周边销售及二手项目售价平均达到7万元/平方米，红山地铁站项目1.9万元的楼盘地价非常划算，可以说为龙光房地产提供了非常丰厚的业绩回报。 更令人意外的是，不到一年前的6月，央企中国电建和中国金茂距离红山项目只有一个地铁站的地方，以总价83亿、楼宇地价5.7万元的价格拿下了上塘站项目。 换言之，龙光地产的红山站项目在短短8个月内地价上涨了3倍。

(/h ) )对于深圳这一线城市土地所有面临的庞大的土地所有资金支出预算，龙光房地产的财务管理也非常谨慎。 另一方面，秉持建设、出售、出售高速化的开发理念，项目现金流回归正周期，资金周转速度快，大幅降低了地价支出带来的财务压力，从根本上保证了资金链的安全。 另一方面，对于地价总额较高的项目，龙光地产通过积极引进合作者，共同开发风险，共同承担，比较有效地降低了自身的资金压力。 有了这些内外结合、积极主动的财务管理战略，龙光地产才能保持业务高速发展，保证财务状况的健康与稳定。

在本轮地王潮中，央企是最受关注的群体，手里没钱，资金价格远远低于民营公司，这是央企土地拍卖市场的核心特征。 另外，在资产不足的时代，为了在空之间生存，不少民营住宅企业会不惜一切代价获得一块好土地，期待着未来的市场会比预期的更大，从而赌上运气。

在中国房地产市场告别快速增长进入新常态的后半段，市场分化越来越突出，竞争越来越激烈。 通过地王现象的解体，可以看出不同公司的快速发展战术有着根本性的差异。 龙光地产聚焦大深圳圈布局，挖掘珠江三角洲都市圈价值最低点，投资轨道交通沿线房地产的战术价值得到充分验证，龙光地产得到了更多市场人士的关注和认同，具备了飞速发展领域的黑马潜力。