“澳大利亚：限制违规买二手房而非新房”

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熟悉澳大利亚房地产市场的相关人士，据《证券日报》记者介绍，澳大利亚日前公布的外国人购房限制措施，并不限制外国人购买新房，相反，对外国人购买二手房发布了“限购令”

编辑:近年来，房企“出海”日盛，从买楼到盖房子，图案不断改建。 今天，本报将聚焦于最近发生的两大热点，解读海外融资和购房政策对房企“出海”的影响，希望对网民评价房企出海的道路有一点帮助。

“悉尼和墨尔本的房地产市场没有受到特别的影响。 ”勒坊董事和大中华研究咨询部主管纪言迅向《证券日报》记者透露，如果澳大利亚与外国人相比发布了购房“限购令”，外国投资者将转移投资阵地，届时受损的将是当地市场。

对此，纪言迅对《证券日报》记者直言不讳。 如果实施向海外人士购买住房的“限购令”，中国开发商在澳大利亚的房地产投资一定会受到影响，但澳大利亚实施这一政策的可能性非常低。

值得注意的是，一家机构表示，我国房企海外投资的住房项目大多销往中国客户，这种客户定位较为单一的经营模式，如果受政府相关政策限制，中国开发商海外投资的风险肯定会加大。 因此，中海房企出海砸钱投资不仅要“学习”，还需要注意顾客定位布局的多样性。

限制买二手房子而不是新建的房子

最近，据一家媒体报道，澳大利亚总理托尼·阿博特2日表示，澳大利亚政府打算严格限制外国人在澳大利亚购买房产，以防止本国年轻人因房价暴涨而购房。 据当地媒体报道，在澳大利亚购买住房的外国投资者大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。

一位业内人士表示，这背后的信号是，中国内地人士抬高了香港的房价，同样，中国人也哄抬了澳大利亚悉尼和墨尔本的房价。

对此，纪言迅对本报记者表示:“我们没有听说澳大利亚正在实施限制外国人新建购买的政策，预计限购令出台的概率非常低。” 纪迅指出，与中国香港和新加坡房地产市场供应量小不同，澳大利亚悉尼和墨尔本是门户城市，但由于可开发土地储备大、房地产市场供应量高、轨道交通极为便利，郊区未必贵 这是因为炒高房价不容易。

证券日报的记者经过多次调查得知，澳大利亚联邦政府并不是合法的购房人，而是对非法购买二手房的人进行比较，并没有限制外国人购买新建住宅。

根据外国投资审查委员会( firb )的确定法律条款，海外人士购买“二手房”时，购买者必须持有能够在澳大利亚连续停留12个月以上的比较有效的签证，这三个条件是必须满足的。 购买者只能购买一套二手房购买的房产必须是自己的房子，不能作为投资房。

简单来说，外国人购买新房、公寓等没有限制，事实上，澳大利亚政府鼓励海外人士购买新房。

“政府有意执行现有法律，希望加大处罚力度，为外国投资审查委员会提供越来越多的人才以加强监管。 》莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明对《证券日报》记者表示，与违反购买二手房的外国投资者进行比较时，也希望将外国投资者限制为只购买新建住宅。

对于新建住宅市场，澳大利亚确实发出了“向外国人征收购房申请费，并将其用于外国人购房行为的调查”的政策性信号。 如果向各外国买家征收1500澳元的申请费，这将在4年内筹集1.6亿澳元”。 当然，这项建议还停留在建议阶段，还没有得到实施。

对此，一位国内澳大利亚房地产项目开发商表示，澳大利亚政府希望从海外投资者那里获得收益，但实际上即使加上申请费，与房地产增值的收益相比，仍然是杯水车薪。

住宅企业出海的风险很高

事实上，根据证券日报记者的调查，过去一年，悉尼和墨尔本的房价确实有可能上涨，部分地区房价可能上涨15%左右，这是正常的市场波动，可能受诉求旺盛和低息政策的影响，外国投资者哄抬房价的结果。

“微调性的政策可以落地执行。 ”纪言迅认为，澳大利亚的外来投资十分活跃，“一刀切”的限制政策出台后，投资量大跌，开发商纷纷向其他海外市场转移，最终损害当地市场。 以香港为例，虽然出台了《限购令》，香港投资量大跌，但房价仍在上涨，最终全球资本逃离这个市场，写字楼变得难以租用，投资市场可能陷入瘫痪。 澳大利亚不想看到这个结果吧。

值得一提的是，外国投资者在澳大利亚房地产市场确实占有一席之地。 据澳大利亚国民银行统计，澳大利亚每年成交的房屋交易约有六分之一由外国投资者购买。 据澳大利亚联合信息社报道，年澳大利亚非住宅类不动产交易的约三分之一是由外国投资者购买的。

此外，熟悉澳大利亚房地产市场的莱坊机构向《证券日报》提供的数据显示，中国投资者在澳房地产投资总额强劲增长，每年超过60%。

事实上，近年来，除了绿地、万达等大型开发商进入澳大利亚房地产项目，添加代码进行投资外，我国中小开发商在澳大利亚开发的房地产项目也很小，其具体业态包括住宅、酒店、办公楼，甚至

对此，纪言迅对《证券日报》记者直言不讳。 如果真的实施了向海外人士购房的“限购令”，中国开发商在澳大利亚的房地产投资一定会受到影响。

从另一个角度看，中国房企出海已经交了很多学费，包括海外项目被叫停多次周转后复工的先例，这改变了中国房企过去拿钱投资的局面，中国房企越来越多的“学习”

但是，国内市场越来越难，出海是一种节约资金价格、融资难度低、利润相对较高的市场蛋糕，对国内房企很有吸引力。

那么，中国的房企出海掉钱的时候，实际上不炒高房价的话，投资者就难以放手，项目后续的房源就难以出售。 最重要的是，进军海外的企业要制作面向多样化顾客的产品，一个人给很多中国人盖房的经营模式风险很高，如果受到当地政策等各种因素的影响，项目有可能会停滞不前。

(责任: df127 )