“成都、重庆写字楼供大于求 空置率高”

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前几天，地方城市掀起了建设cbd“中央商务区”、新区、区域金融中心的热潮，这些地区的办公楼房地产建设发展很快。 成都、重庆调查发现，写字楼物业已明显出现供大于求的情况，整体空安装率较高，应警惕先进、快速的发展风险。

增加供应量拉动局部租赁销售

据采访，重庆近年来新增的高质量办公楼供给集中在纪念碑、江北口、化龙桥等地区，供给速度自年来迅速上升。 根据世邦魏理市的统计数据，重庆市场高质量办公楼年供应量约29万平方米，年供应量约31万平方米，但预计从年开始年平均供应量将达到69万平方米。 天量供应带来了重庆写字楼市场激烈的竞争和缓慢的去化率。 以位于重庆南坪的国汇中心办公楼为例，尽管该项目处于成熟商圈，但销售情况并不理想。

重庆一家大型房地产开发公司的项目负责人表示，从企业内部统计情况来看，住宅产品和商铺产品的销售情况远远好于写字楼，房地产产品中利润率最高的写字楼，因拆迁率较低而成为企业利润的拉动因素。

在成都，连接整个天府新区的南延线两侧，已经矗立了50多幢高层办公楼，越来越多的办公楼正在计划建设中。 这个到2030年将建成国际化现代新城的地区，目前业务组合不成熟，面临着超大体的办公楼供应，租金水平经常徘徊在低位。 以全球最大的单体建筑项目“新世纪环球中心”为例，今年6月底入市后，租金价格停留在50元/平方米的每月，比成都中心城区同级办公楼的租金价格下降了一半。

诉求低，提升整体空放置率

“一个城市的第三产业，特别是服务业，如果不迅速发展到一定的规模，就没有条件吸收大规模的办公大楼的供给。 ’西南财经大学工商管理学院教授唐小飞说。 世邦魏理市的研究结果表明，在考虑20%空的安装率和45%竣工延期因素的基础上，二线城市第三产业gdp需要以28%的名义增长率消化同期供应。 但在上半年，成渝两个地区的第三产业增长率分别降至7.8%和11.6%，远远低于上述假设的28%。 随之而来的是两座办公楼的不动产高空安装率。 根据世魏理市的研究数据，成渝两地整体空的安装率分别达到40.7%和30.5%。

戴德梁行重庆企业总经理江冰川告诉记者，各咨询机构提交的空安装率数据分别是定义好的高质量甲级办公楼，如果将范围扩大到整个办公楼的物业，空安装率也会大幅上升。

严格来说，办公楼的潜力与gdp没有直接关系，只有与服务经济的成熟度有了关系，后者才能带来真正的市场诉求。 》中央财经大学中国金融快速发展研究院副院长同辉指出，只有服务业，特别是要素服务、会计判断、金融服务、法律仲裁、新闻咨询等现代商贸服务业发达的城市和地区办公楼的房地产具有足够的市场诉求。

风险初发供需矛盾必须稳步解决

供需矛盾加剧，二线城市办公楼房地产出现风险苗头。 一家国有银行重庆分行的工作人员告诉记者，目前购买写字楼的贷款已经全面缩小，如果不是高质量的不动产，写字楼贷款批准的可能性很低。 “目前重庆写字楼市场已经供给过剩，空安装率高，意味着投资者的还款压力非常大，违约的风险也随之增加。 ”这位员工说。

生辉认为，成都、重庆是二线城市，第三产业快速发展增长速度有限，过度开发和先进开发会给写字楼开发商带来危险，房地产领域与其他经济领域部门关联性较强，会引起地区经济的冲击和影响。

解体表明，二线城市办公楼市场相对过剩，源于地方政府和开发商的不情愿合作。 一些地方政府热衷于开发新的中央商务区，以此带动土地销售、基础设施建设、房地产投资和城市整体快速发展，保证了地方财政收入和地方国民生产总值的增长。

世邦魏理市华西区副董事彭芳琪表示，地方政府要以更加务实的态度预测未来诉求和土地供应，根据当地经济快速发展的情况使商业土地供应量更加合理化，开发商应分散项目开发周期，尽量避免与其他项目发生不必要的竞争，使产品差异化

唐小飞建议，地方城市新兴商业区在基础设施和公共服务建设上也要跟上土地供应的步伐，同时处理和改善这些地区就业和居住环境落后的问题，促进写字楼市场向更健康的方向快速发展。