“云南地区推酒店式物业 掀投资小高潮”

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酒店式公寓集住宅、酒店、会所于一体，多功能化，近年来云南地区整体迎来了投资小高潮。 包括润城、绿地云都、东盟森林、保利六合、玉器城在内的众多项目今年推出了酒店式公寓产品。 据记者不完全统计，目前昆明市内待售项目已超过18套酒店式公寓，但该数据从云南省整体来看仅为九牛一毛，大理、丽江两州市待售项目为酒店式公寓

云南省整体酒店式公寓的开发方法大致分为旅游度假型和商务住宿型两种。

在昆明和周边的郊县，商务住宿型酒店占了大半。 从昆明的情况来看，商务住宿型酒店的客户群体很大，主要是公司的办事员。 一位业内人士表示，每年年底，许多公司选择在抚仙湖、石林等昆明周边度假胜地举行年会，“酒店预订多从11月底开始。” 可见其诉求旺盛。 此外，这类产品在硬件配置上以商务为主，西城时代、长水航城、中豪广场、icc全球广场、安宁世界贸易广场等多个项目设有大型会议室和社会，这类公寓设有单独的配套设施 记者了解到，这类商务住宿型酒店市值11000—17000元/平米，年投资回报率从5%—10%不等，以总房款60万元的公寓为例，每年8%的回报，3年收入14.4万元。

另外，偏向旅游度假型的酒店式公寓之一，主要分布在昆明的郊县和热门的旅行州市。 例如大理的滨海俊园、洱海国际生态城、洱海湖泊酒店、丽江的露美雅阁、古城东方等项目相继推出了这类产品。 美国选定国际酒店集团的大中华区总裁认为，旅游度假型酒店式公寓在云南很有可能，这类产品的客流量覆盖全国，在世界范围内，主要以旅游者为中心，其诉求量也越来越大。 根据大理旅游局公布的数据，大理接待游客1500多万人，但目前大理运营的五星级酒店不超过5家。 据不完全统计，目前大理有近10个酒店式公寓规划，旅游度假型酒店成为旅游城市的宠儿。 与商务住宿型酒店不同，这类产品的装修偏向田园、自然风格，将海景、温泉等引入室内，装修材料越来越选择木材、石材、竹子等天然材料，给人一种接近自然的感觉。 据统计，这类酒店式公寓的售价集中在11000元/平米左右，年收益率接近10%。

云南省酒店式公寓面临同质化竞争的冲击

日前，一位业内人士在推特上曝光称:“目前在抚仙湖区内盈利的酒店只有悦椿。” 记者了解到，目前昆明酒店式公寓的经营现状呈现冰火两重天的现状。

另一方面，今年下半年以来，包括星耀水乡、绿地云都、东盟森林、保利六合、昆明玉器城、山水天使湾在内的约10个项目推出了酒店式公寓产品，但充足的供应并未让投资者欠债。 资深投资者万先生对记者表示:“目前的酒店式公寓，开发商约定的前几年的固定收益率是幻想，我投资的酒店式公寓，1.2万元/平米，户型面积41平米左右，按季度返还的合同，年收益率15.2。 但粗略估算一下，按年收益15%计算，投资者年收益率在7万元以上，每天租金至少在200元以上，且365天人满为患。 说白了，开发商承诺的固定收益率，往往只是开发商用投资者的购房款来支付前几年的租金收益率，制造良好的投资收益率幻想而已。 在固定回报期结束之前，大部分酒店式公寓的租金收益率将呈现原形。 状况好的东西能维持2%左右，但状况差的东西扔在那里也没人管。 ”

另一方面，记者了解到，二环内著名酒店式公寓的入住率基本维持在70%以上，特别是近两年兴起的主题酒店入住率接近90%，而安街附近的主题酒店只有30间 这说明目前云南的整体酒店式公寓也面临同质化的冲击，许多酒店缺乏特色和文化内涵。 美国精选国际酒店集团大中华区总裁认为:“目前，无论是国际大企业品牌还是国内高档酒店，放眼望去，几乎都是一种风格，主题化、个性化的东西是目前云南省酒店所需要的。”

托管后的经营才是成败的关键

以总房费60万的公寓为例，每年可获得8%的回报，3年收入14.4万元，平均月收入4000元，按目前市场1500元/月的租金计算，是租金收入的2.6倍。 但是，正如万先生所说，这是一项充满风险的投资，开发商承诺的固定收益率，有时开发商会使用投资者的购房款支付头几年的租金收益率，从而创造良好的投资收益率幻想。 一些固定回报期结束后，酒店式公寓的租金收益率将呈现原形。 状况好的东西能维持2%左右，但状况差的东西扔在那里也没人管。

投资成败与酒店托管后的经营密不可分。 综合目前昆明酒店式公寓的成败可知，酒店式公寓的成功需要区域、质量、经营管理、宣传以及整个区域市场经济良好快速发展的态势等条件。 关于投资，李建总经理表示，昆明产权式酒店的开发运营还处于初期阶段。 因为有实力和企业品牌美誉度的开发企业还没有致力于这样的房地产。 其中涉足的只有单一的酒店管理企业经营的销售模式，成熟的产权式酒店房地产，不仅由专业的酒店管理企业进行统一租户经营，而且担保企业作为第三方履行合同，真正为投资者投保双重保险。

在酒店式公寓经营方面，让我们来分享一下业界公认的“途家模式”。 中途岛模式主要在家中以外的额外时间托管业主的旅游房产，使用美国酒店管理企业品牌提供入户管家服务，通过中途岛平台支持经营和租赁，将业主房产的空多的时间一一 以洱海龙湾为例，公布“5+5”十年投资保障计划。 在前5年市场培育期，业主只需要委托住宅全渠道，开发商与途家大力合作，每年返还业主总房款的8%，前3年共24%的收益一次也没有被总房价抵消，培育期的波动风险全部由大通房地产承担，大大减少业主的投资压力。 云南家置业副社长阿木古朗说:“在这种方式下，所有者拥有自己房子的绝对控制权。 业主不居住的时间，由途家全面托管，依托自己强大的客户平台进行租赁服务，根据实际收入与业主分配。 ”。

酒店式公寓集住宅、酒店、会所于一体，多功能化，近年来云南地区整体迎来了投资小高潮。 包括润城、绿地云都、东盟森林、保利六合、玉器城在内的众多项目今年推出了酒店式公寓产品。 据记者不完全统计，目前昆明市内待售项目中包括酒店式公寓的超过18间。 但是，这一数据从云南整体来看不过是九牛一毛，大理、丽江两州市待售项目中有30多套酒店式公寓

云南省整体酒店式公寓的开发方法大致分为旅游度假型和商务住宿型两种。

在昆明和周边的郊县，商务住宿型酒店占了大半。 从昆明的情况来看，商务住宿型酒店的客户群体很大，主要是公司的办事员。 一位业内人士表示，每年年底，许多公司选择在抚仙湖、石林等昆明周边度假胜地举行年会，“酒店预订多从11月底开始。” 可见其诉求旺盛。 此外，这类产品在硬件配置上以商务为主，西城时代、长水航城、中豪广场、icc全球广场、安宁世界贸易广场等多个项目设有大型会议室和社会，这类公寓设有单独的配套设施 记者了解到，这类商务住宿型酒店市值11000—17000元/平米，年投资回报率从5%—10%不等，以总房款60万元的公寓为例，每年8%的回报，3年收入14.4万元。

另外，偏向旅游度假型的酒店式公寓之一，主要分布在昆明的郊县和热门的旅行州市。 例如大理的滨海俊园、洱海国际生态城、洱海湖泊酒店、丽江的露美雅阁、古城东方等项目相继推出了这类产品。 美国选定国际酒店集团的大中华区总裁认为，旅游度假型酒店式公寓在云南很有可能，这类产品的客流量覆盖全国，在世界范围内，主要以旅游者为中心，其诉求量也越来越大。 根据大理旅游局公布的数据，大理接待游客1500多万人，但目前大理运营的五星级酒店不超过5家。 据不完全统计，目前大理有近10个酒店式公寓规划，旅游度假型酒店成为旅游城市的宠儿。 与商务住宿型酒店不同，这类产品的装修偏向田园、自然风格，将海景、温泉等引入室内，装修材料越来越选择木材、石材、竹子等天然材料，给人一种接近自然的感觉。 据统计，这类酒店式公寓的售价集中在11000元/平米左右，年收益率接近10%。

云南省酒店式公寓面临同质化竞争的冲击

日前，一位业内人士在推特上曝光称:“目前在抚仙湖区内盈利的酒店只有悦椿。” 记者了解到，目前昆明酒店式公寓的经营现状呈现冰火两重天的现状。

另一方面，今年下半年以来，包括星耀水乡、绿地云都、东盟森林、保利六合、昆明玉器城、山水天使湾在内的约10个项目推出了酒店式公寓产品，但充足的供应并未让投资者欠债。 资深投资者万先生对记者表示:“目前的酒店式公寓，开发商约定的前几年的固定收益率是幻想，我投资的酒店式公寓，1.2万元/平米，户型面积41平米左右，按季度返还的合同，年收益率15.2。 但粗略估算一下，按年收益15%计算，投资者年收益率在7万元以上，每天租金至少在200元以上，且365天人满为患。 说白了，开发商承诺的固定收益率，往往只是开发商用投资者的购房款来支付前几年的租金收益率，制造良好的投资收益率幻想而已。 在固定回报期结束之前，大部分酒店式公寓的租金收益率将呈现原形。 状况好的东西能维持2%左右，但状况差的东西扔在那里也没人管。 ”

另一方面，记者了解到，二环内著名酒店式公寓的入住率基本维持在70%以上，特别是近两年兴起的主题酒店入住率接近90%，而安街附近的主题酒店只有30间 这说明目前云南的整体酒店式公寓也面临同质化的冲击，许多酒店缺乏特色和文化内涵。 美国精选国际酒店集团大中华区总裁认为:“目前，无论是国际大企业品牌还是国内高档酒店，放眼望去，几乎都是一种风格，主题化、个性化的东西是目前云南省酒店所需要的。”

托管后的经营才是成败的关键

以总房费60万的公寓为例，每年可获得8%的回报，3年收入14.4万元，平均月收入4000元，按目前市场1500元/月的租金计算，是租金收入的2.6倍。 但是，正如万先生所说，这是一项充满风险的投资，开发商承诺的固定收益率，有时开发商会使用投资者的购房款支付头几年的租金收益率，从而创造良好的投资收益率幻想。 一些固定回报期结束后，酒店式公寓的租金收益率将呈现原形。 状况好的东西能维持2%左右，但状况差的东西扔在那里也没人管。

投资成败与酒店托管后的经营密不可分。 综合目前昆明酒店式公寓的成败可知，酒店式公寓的成功需要区域、质量、经营管理、宣传以及整个区域市场经济良好快速发展的态势等条件。 关于投资，李建总经理表示，昆明产权式酒店的开发运营还处于初期阶段。 因为有实力和企业品牌美誉度的开发企业还没有致力于这样的房地产。 其中涉足的只有单一的酒店管理企业经营的销售模式，成熟的产权式酒店房地产，不仅由专业的酒店管理企业进行统一租户经营，而且担保企业作为第三方履行合同，真正为投资者投保双重保险。

在酒店式公寓经营方面，让我们来分享一下业界公认的“途家模式”。 中途岛模式主要在家中以外的额外时间托管业主的旅游房产，使用美国酒店管理企业品牌提供入户管家服务，通过中途岛平台支持经营和租赁，将业主房产的空多的时间一一 以洱海龙湾为例，公布“5+5”十年投资保障计划。 在前5年市场培育期，业主只需要委托住宅全渠道，开发商与途家大力合作，每年返还业主总房款的8%，前3年共24%的收益一次也没有被总房价抵消，培育期的波动风险全部由大通房地产承担，大大减少业主的投资压力。 云南家置业副社长阿木古朗说:“在这种方式下，所有者拥有自己房子的绝对控制权。 业主不居住的时间，由途家全面托管，依托自己强大的客户平台进行租赁服务，根据实际收入与业主分配。 ”。