“第一太平戴维斯朱兆荣：成功商业项目基本都是”

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目前，上海和中国的商业地产(专题浏览)市场正在蓬勃增长，但不可否认，这个市场还不成熟，仍面临许多问题，需要进一步提高。 在需要长期培养的领域，商业房地产项目的开发商必须有非常强的耐心和经验。 作为工作了近20年的资深行业专家，1995年上海第一太平戴维斯上海副会长、中国商店和零售服务部主管朱兆荣见证了上海商业市场的快速发展。

市场有自净功能

朱兆荣认为，上海在1997年和记黄埔开发的梅龙镇广场上市之前，没有真正意义上的商业房地产项目。

位于南京西路的第二个标杆商务房地产项目中信泰富广场建成后，购物的概念逐渐弱化，便捷的一站式购物方法越来越成为市场主流。

从此，商业、办公、居住、酒店、娱乐等多种城市功能重叠的城市综合体取代了以前流传下来的商场模式。

上海的商业地产市场欣欣向荣，中国其他地方的商业地产市场也没有停止前进。 特别是年前后，由于国家加强了对住宅市场的管制，许多开发商开始将目光投向商业地产市场，一下子上升，过度开发的动向，必然引起国内商业地产的泡沫化、同质化。 但是，朱兆荣表示，所谓的泡沫、过剩的说法不能一概而论。

北上广深这样的一线城市市场很好，但第二、三线城市泡沫明显，商业地产空的安装率很高。 朱兆荣认为，许多转型商业地产开发的房企实际上非常缺乏团队和运营经验，开发商业地产是轻而易举的买地，往往不能保证项目的正常开发和顺利运营。 另外，国内的商业不动产项目中，经常存在着在应该开发的地区不进行开发的重要问题。

事实上，开发商业项目前的选址是重要因素，轨道交叉、配套、竞品、习性、购买者、支付能力等是需要考虑的问题。

这是我们看到沈阳、成都等许多商业地产在二三线城市惨淡经营的重要原因。

我认为这是自然的消费。 朱兆荣认为，即使不太在意泡沫，市场也很难自动淘汰、分化分流、难以快速发展的小开发商立足。

以前有消息称，商业和电子商务是竞争关系

中国商业地产市场快速发展的时间不长，开发商缺乏经验，面临着许多挑战。 目前，随着淘宝、京东等电子商务网站的火爆，电子商务业者对购物中心、综合体等的冲击成为主要问题。

电商以前传来的对商业的冲击在中国尤为明显，国民网络购物的习性可能比其他国家更为强烈。 朱兆荣坦言，相比通常的购物方法，网络购物更方便快捷，更高效更省事。 但是，虽然网购给以前流传下来的生意带来了很大的冲击，但是出去买东西却是一种享受，在网上得不到与家庭共存的温暖感。 因此，之前流传下来的商业和电商的关系是竞争的关系。

因为有这样的感觉，商业地产(专题浏览)项目依然存在。 朱兆荣表示，有了商业体验产品，就能满足顾客个人和家庭的情感诉求、购物诉求，并慢慢返回购物中心。 开发者需要保持良好的心理状态，坚持踏实的做法，提供越来越多的体验式费用机会。

一些商业地产商已经开始转变思路，面对危机面对希望表现突出。 目前，k11、喜马拉雅中心等艺术型购物中心和月星环球港等主题型购物中心，都打上了体验式商业的标签，另辟蹊径，成为市场正确的赢家。

改变经营方式，我认为最明显的是k11。 朱兆荣对运营模式的这种变化表示赞赏，但他提醒开发商，体验式购物模式是短期内快速炒作项目的重要途径，但归根结底，商业房地产项目的成功取决于地域特征和丰富的业态。

事实上，改变的不仅仅是开发者。 在商业地产市场迅速发展的今天，包括香港金鹰商贸、沃尔玛中国、王府井百货等在内的百货商店龙头和零售商也开始以购买和开发土地的形式，寻求深度变革并进行扩张。

我想无论做哪一行，都会遇到不同的问题，但关键还是要踏实的做法。 朱兆荣认为，无论是开发商、零售商、品牌商，都可以进入这个市场，但开发商的经验很重要，在选择地块时是否客观、市场评价是否准确，直接决定着未来项目的成功

成功的项目基本上都是自费

朱兆荣指出，商业房地产项目的成功绝非易事。 除了地域特征和企业品牌吸引力外，开发公司的经营、运营能力最重要。 客观地说，港资房企在这个行业的经验比较丰富。

例如上海太古地产的大中里项目，相信未来会成为备受瞩目的项目。 其他还有凯德和恒隆等，这些开发者的经验也非常多。 例如，恒隆港汇广场在多年的精心运营后，办公楼的出租率达到了99%，达到了100%。

有趣的是，这些开发住宅企业在商业房地产方面的投资除了很多特点外，还有更长的时间和耐心。 朱兆荣强调，正因为商业地产需要长时间运营，所以抛售是一种极不理想的经营方式。 如果出售，产权就不是自己的，如果进行整体运营，就无法控制了。 不同行业把不同的事件放在首位，没有统一的计划，非常难走。

成功的商业地产开发商，基本上都是自掏腰包。 朱兆荣总结说，如果在地域特征、科学运营模式上加入适当的管理者，很难认为商业地产不会成功。 很多商业地产，如果计划错了，有好的条件也没用，特别是后期建设、运营时问题会很大。

朱兆荣先生尖锐地指出。 目前，新进入商业房地产行业的开发商中，有些人对人员、经验、开发理念、商业房地产的认识不清晰，只是随大流&lsquo； 挖金子的心理。 商业地产是需要长时间培养的领域，一定要有极强的耐心和经验。 这不像卖房子，只要遇到的市场和产品正好合适，就会卖得很好。 商场今天的成功不代表今后的成功。 同样，现在失败不代表未来会失败。