“海通证券”

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无论是建立保定洋淀科技城，还是廊坊空港口投资开发有限企业，华夏幸福都将继续运用建立混合全制企业的合作方法推进项目开发。 必须是 :

企业与保定政府签订了白洋淀科技城300平方公里的委托开发补充条款。 计划与廊坊国土等地联合开办廊坊空港口投资企业，用于北京新机场临空经济区开发。

投资建议:

企业打掉保定白洋淀，抢占京津冀战术高点。 企业与保定政府正式签订了《关于整体合作建设经营的白洋淀科技城合作协议》及其补充协议。 委托区域占地约300平方公里。 双方确认，率先开发建设核心区，占地约35平方公里。

1 )抢占京津冀协同快速发展的战术制高点。 目前，河北省委省政府已经将白洋淀科技城列入河北省重大快速发展战术，多次通过专项研究批准白洋淀科技城建设工作。 白淀科技城建设成为推动京津冀协同快速发展，创造河北快速发展新高度的重要支撑。 企业区域内的早期布局不仅享受后期京津冀整体开发建设奖金，对京津保区域内进一步增强企业的影响也很大。

2 )排他性合作50年，确保资源独占性。 企业以前是合作对象第一集中区的县级政府，这次直接是保定市。 合作伙伴的升级表明企业谈判能力的提高和企业品牌的影响大大扩大。 此次合作确定规定协议项下甲方对乙方的委托是排他性的，未经双方同意不得撤销或变更合同下的委托服务委托期限为50年。 以上排他条款可以保证企业将来独家享有地域资源的特点。

3 )委托面积大，区域生态资源特征明显。 保定白洋淀科技城项目是企业继北京房山张坊园区之后，在京津冀地区京保石快速发展主轴开拓的第二个超大型产业新城项目，也是企业迄今开拓的委托区域面积最大的产业新城项目， 企业产业新城的业务布局从北京中心辐射半径50-100公里范围扩大到半径100-150公里范围，标志着企业产业新城业务模式的环首都布局实现了战术上的突破。 白淀是中国海河平原上最大的湖。 作为华北地区最大的淡水湖和重要的天然湿地，白洋淀在调节环首都经济圈地区气候、维持生态多样化等方面发挥着不可替代的作用，为科技城提供了得天独厚的生态特征。

成立廊坊空港投资，分享北京新机场的临空经济。 企业将与廊坊国土等共同在100亿(企业占20%，廊坊国土外排名第一的出资人)设立廊坊/(/K0/)港投资。 考虑到廊坊距离新机场只有15分钟车程，企业早期布局将最大限度地享受后期临空经济外溢效应。

PP模型为企业创造许多小公司无法跨越的潜在差距。 无论是建立保定洋淀科技城，还是廊坊空港口投资开发有限企业，华夏幸福都将继续运用建立混合全制企业的合作方法推进项目开发。 目前华夏幸福在该行业与模式的合作方面有着成熟的经验，国内曾多次复制成功。 该模式在处理政府财政压力、合理定位政府职能方面具有突出优势，预计未来将在国内广泛快速发展空之间。 考虑到京津冀建设的巨大资金诉求，企业最期望借此与各地方政府进行更广泛的合作，形成普通公司无法逾越的潜在鸿沟。

维持收购的评级。 截至12月30日，企业收盘价为39.85元，企业年eps为2.74元，年eps为3.85元，预计对应情况和年pe分别为14.54和10.35倍。 根据海通证券产业不动产估价的三阶段模型。 华夏幸福被认为是产业地产第二阶段中期，即成熟单核和多核的迅速发展，异地复制成功，产业升级开始。 另外，企业属于产城融合模式，要比单纯的产业不动产享受一定的溢价。 每年给予企业12倍的市盈率，对应股价46.2元，维持买入估值。

海通证券-华夏幸福:实行保定，空占领港口，京津冀重新突破