“领域风险较明显 阶段内回避房地产板块投资风险”

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尽管今年上半年和目前各地王频现，但其总数也很多，相关城市也从一线城市向二三线城市扩展，但笔者通过多项因素研究认为，领域面临的大段阶段风险较大，大段阶段深沪证券市场房地产股投资风险较高。

中国的房地产与世界相比，缺乏上升、下跌、徘徊、恢复等完美的产业运营周期。 根据世界主要房地产公司的完善运营周期，房地产价格只会上涨不会下跌。 目前，我国房地产价格多年来的上涨实际上是多因素干预的结果，但真正的房地产周期表明房地产企业目前面临的风险十分明显。 前几天，日本房地产泡沫破裂，美国房地产巨头两家企业的股价暴涨、下跌、退市等充分展示了市场经济下公司运行周期的特征，也显现出了机会与风险共存的特征。 结合目前的情况和未来中国经济快速发展的变化，笔者认为，近年来房地产价格上涨、地王不断出现，无法掩盖该品种的投资风险，认为是资产价格泡沫明显、相关因素的一些变化所致。 从大投资周期阶段来看，规避房地产板块品种风险应上升到战略地位。 我们认为三个重要因素是逐步回避房地产板块的重要考虑因素。

首先，任何泡沫都可能破裂。 中国房地产是否存在泡沫，从国际公认的房价收入比来看，泡沫是肯定的，同时也是严重的泡沫——从世界各国房地产泡沫的形成来看，其破裂常常处于疯狂时期，在我国居民收入的比较中，很多地区价格高达数万/平方。 那么，房地产价格为什么会上涨呢？ 实际解体后，发现市场经济的不完善、地方政府的好处、金融杠杆过大等密切相关。 在前几天gdp论英雄的时代，地价、房价大幅上涨自然能带来地方gdp的上涨。 但是，如果上升脱离了中国居民收入的实际，脱离了房子让居民居住的本来面貌，举债投机、租房就会推上泡沫，甚至是严重的金融泡沫。 据《财经国家周刊》新闻报道，我国今年上半年50个主要城市土地首次抛售万亿元，地王219件。 显然，这在某种意义上被认为与地产商高价攫取土地、地方财政的紧密程度有很强的关联。 从泡沫或破裂的角度分解，一点重要信号就有可能导致房地产破裂，需要投资者高度警惕。 例如7月26日，政治局会议部署了下半年的经济实务，对供给侧改革的五大任务提出了具体要求。 其中最引人注目的是提出抑制资产泡沫。 与过去讨论的泡沫有无明显不同，过去提到的防止泡沫是固定在资产泡沫抑制上的； 7月27日，国务院常务会议部署建立法治化市场化的产能清除机制。 媒体报道银监会正在研究制定《商业银行理财业务监管办法》。 证券监督委员会提出，不允许房地产公司通过再融资补充流动资金，募集资金只能用于房地产建设，不能用于土地取得和银行贷款的偿还等，看到本公司、人民日报等对目前的房地产市场保持警惕，持续复制。 这表明，资产泡沫中房地产泡沫面临的杠杆作用、存量攫取等将在大阶段切实展开，能否冲破泡沫存在较大的不确定性。 从日本的房地产泡沫来看，政府冲破的房价破裂了，但之后房地产市场的合理性迅速发展。

目前，6.7%的gdp增长率高于6.5%的目标，但大部分来源于上半年的房地产发力，资产泡沫聚焦于房地产领域。

其次，房地产板块的上市公司参差不齐。 从目前a股市场的房地产板块来看，目前深沪a股共有132家房地产行业企业或以房地产为主业的企业，在深沪300强指标股中房地产板块也占有相当大的位置，因此其整体波动对市场的影响也很明显。 但是，近年来，这一变动的影响度与2008-年之间相比有所减弱。 从132家企业的平均评价值来看，实际上该评价值表现出的品种分化风险相当大。 领域内有仅10倍的pe左右的企业，也有数百、数千、数万倍的pe公司，出现了稍大的损失，经营业绩稳定性差，资产负债率也急剧上升。 由于房地产企业近年来的业绩在土地、房价上涨的整体周期内，其部分企业可以维持业绩的上升，但我相信泡沫破裂后，其品种风险将明显显现，但从世界主要国家房地产企业的竞争来看，淘汰与生存是并行的，房地产 从目前的情况看，我国房地产市场举债投机已经很严重，拿地、卖房、炒房等都具有明显的举债特色。 从历史上看，次贷危机引发的金融杠杆危机迫使美国两家房地产业务行业企业退市，数据显示，房地美2008年亏损达500亿美元。 第四季度，住宅区净损失达二百三十九亿美元，相当于去年同期损失额的近十倍。 这是因为，在国家加大杠杆化、消除库存、抑制资产泡沫的大背景下，一点点问题就可能使公司随时浮出水面，形成较大的股权投资风险。

最后，信用政策面临不确定性研究，认为房地产近年来的快速发展与信用政策密切相关，无论是前几天的4万亿元政府刺激计划，还是近几年的信用政策的附加代码，实际上都造成了大量资金进入房地产行业，摆脱了我国现实的经济运行现实。 研究表明，近年来，热点城市房价的大幅上涨在相当大程度上受投资投机资金的推动，购房人在房价高位杠杆作用的特点十分明显。 中国人民银行金融机构贷款投放数据报告显示，年6月底，全国个人购房贷款余额16.55万亿元，比去年同期增长30.9%，增速比上期末高5.4个百分点，比各贷款增速高16.6个百分点。 今年上半年，全国个人购房贷款余额增加2.36万亿元，约为6月底个人购房贷款余额的14%，比去年同期增加1.25万亿元。 考虑到存量个人购房贷款因还款而自然减少，今年上半年实际新增个人购房贷款规模必须超过2.36万亿元。 过去市场上广泛流行的过桥贷款、首付贷款、房屋回购贷款、众包转房贷、住房贷款等不正常住房融资，使住房交易变得容易，但实际上却加重了购房人的财务负担，降低了住房贷款的首付比例。 特别值得一提的是，金融机构在住房抵押贷款发放过程中，往往依赖住房抵押来赋予贷款安全界限，忽视了借款人收入真实性的验证和可持续性的解体。 需要注意的是，上半年新增住房贷款额度基本相当于去年全年新增住房贷款额度。

研究认为，今后以及四季度我国信贷增长或面临考验，是因为在国家产业政策抑制资产泡沫和杠杆作用的大环境下，货币难以发生实质性扩张。 笔者注意到，在我国cpi指数构成中，房价或租金价格占cpi成分极低，而住房、租金等在居民费用中占实质较大比例。 这是因为四季度的信贷政策如果不像今年上半年那样扩大，房地产领域下跌的概率极高。 这是因为从投资学的角度来看，大段阶段投资房地产股有很强的风险。 从总体上看，房地产板块受政策、泡沫经济崩溃周期不明朗、信贷供给不明朗等因素的影响显著，且存在较大的不明朗风险。 这是为了从投资战略来看，避免房地产板块有技术和要素支撑。

研究认为，房地产板块最好在大阶段周期内采取规避措施。