“叶檀：投资商业地产看规划”

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两年前，我们意识到房地产市场将进入调控阶段。 当时，在“今后几年投资什么样的不动产好”的预测中，我提出了两个。 第一个是商业不动产，第二个是高铁通过地方住宅不动产。 限购令后，我们发现商业房地产交易量超过住宅房地产，各地商业房地产价值增长数倍。

中西部地区成投资热土
南昌是中国房地产的热土。 今年前几个月，房地产上涨比较快的是湖南、湖北这些地方。 从6月开始，最新的国家统计局公布的数据显示，与去年同期相比，价格上涨最多的是乌鲁木齐，第二位是南昌，上涨速度为8.2%。 南昌有一个非常宏伟的计划，其“十二五”计划中，南昌的gdp为13%-16%。 在过去的十年中，中国的gdp呈现两位数的增长。 上海在过去30年的快速发展中一直保持着两位数的增长，现在对gdp7%、8%的增长感到满意。 安徽鞍山的gdp增长率接近30%。 看看这个数据，就完全知道投资热土在哪里了。
除南昌外，在其他中西部地区，万达、绿地及许多开发商随着高铁站的建设，纷纷向中西部地区迁移。 其中，人工费、原料费、生活费的上升是重要的因素。 去年，富士康向郑州、成都等中西部地区搬迁是确定的信号，报道了中国制造业、中国资金、人才、中国农民工回流的消息。
商业地产是中国城市化进程的标志
在高铁一体化的过程中，我们的经济除了西进之外，还有扁平化的过程。 工业化现实和企业品牌扁平化现实。 我想中国不动产的黄金时代，特别是住宅不动产的黄金时代一定过去了，但我不认为会大幅下跌。
中商业不动产有风险吗？ 当然有。 比如郑州去年第一次开通地铁，周边商铺售价每平方米2万，如果按租金回报，一辈子不吃不喝需要50-60年。 但是，中国的房地产市场有时无法用租售比来衡量，这样的市场仍排在前面。 很简单。 中国人的现金很多，所以拿出10%、20%就能支撑房地产市场。 中国房地产的现金转换率为25%，这在国际市场上是见不到的。 也就是说，不需要银行贷款。
在这样的市场中，最大的风险到底是什么？ 未来的特色到底是什么？ 我现在还在看商业不动产。 因为商业地产与中国城市化的过程和中国内需社会的过程联系在一起。 也就是说，如果你要投资同样的东西，去看一看大势，就没错了。 例如，到1996年投资中国家电公司，买家电公司的股票就买一个标准现在看到的商业地产的标志之一，就是中国城市化的过程。

投资地产看到了规划
中国商业地产的两大优势，一个是城市综合体，带来了集群化城市的扩大利益。