“商业地产2014年有四大特征 2015年有四大趋势”

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回顾一下，目前我国商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开始发生明显变化，表明商业地产领域进入住宅市场后也开始出现“拐点”。 到了拐点期，公司一定会感到阵痛，短期内会走向困难，但从长远来看，经过洗牌后挤出泡沫，领域会变好，逐渐进入专业化、规范化、国际化的道路。

中国商业地产联盟和ret睿意德中国商业地产研究中心近日联合发表了《中国商业地产/年度研究报告》，回顾了全年商业地产领域的四大特点，展望了全年四大快速发展趋势。

年中国商业地产呈现四大特征

一、商业地产将从“困境”进入“三难”时代

商业地产领域突出的问题是“困境”。 开发商“招商难”和品牌商“选址难”，专业化水平不高引发的领域结构矛盾越来越多。 并且，进入年后，“运营难”的问题越来越突出，越来越普遍，领域从“困境”进入了“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。

究其原因，首先是实体商业供给过大，投入过于集中，使得市场上的“蛋糕”变薄； 其次，宏观经济下行和中央八项规定的执行，也有使高端费用、公款费用、礼品费用大幅下降的电商对实体业务的影响。

根据国家统计局的数据，近三年来，全国商业营业性住宅开发投资增长率均超过同期住宅开发投资额的10个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，运营难问题突出。

二、在线·离线融合“无共识模式”

无论是年、线上还是线下，都对未来的融合持有肯定的态度。 另外，业界呼声很高，很多企业积极致力于o2o模式的探索，但至今没有本质的突破，也找不到双赢的模式，电子商务与实体商务之间的对抗多于合作。 电子商务对实体商务的影响，“心理影响”比“实际影响”大。 在过去的一年中，电子商务业者的社会影响持续大幅扩大，销售也较去年同期大幅提高，但由于社会整体费用市场规模基数较大，网络零售市场交易所占比例不足9%。

三、商业运营竞争从“实”转入“虚”

年，实体商业项目之间的竞争从过去的促销战、企业品牌战转移到体验战、文化战、网络战，各类商业设施相继开始引入文化、艺术、旅游、科技等新兴要素，积极营造创新的购物环境和氛围，精神、感觉

四、开发商期待着从“上调”改为“下调”

几年前，商业地产开发商普遍主观上试图提高项目期望，盲目提高项目定位，自然扩大商业圈的辐射范围，但去年以来，恰恰相反，面对招商难和运营难的客观现实，商业地产开发商面对市场和项目 奢侈品卖场的转换被定位为奢侈品，市级项目中设定的被调整为地域商业，被定位为地域商业的被调整为社区商业。 另外，项目开业延期也很突出。

年中国商业地产呈现四大趋势

一、主流的开发模式从“住房依赖”到“产业依赖”

依赖房屋销售逆向持有商业的综合体模式是近年来我国商业房地产最主流的商业模式，但由于目前楼市低迷、库存不断增大，这种模式面临困境，尤其是三四线城市问题更为突出。 未来综合体的自有商业正在从依赖住宅转向依赖文化、旅游、养老等其他产业。

二、商场从“经营商品、经营企业品牌”“转向”经营者。

过去百货公司把商品放在购物中心，把企业品牌放在首位，但从以前流传下来的商业经营者比起关注顾客，更关注业绩。 在网络时代，商场更加重视顾客研究，通过大数据和云计算制作顾客图像，以他们的费用偏好为中心进行全渠道营销，从而经营顾客成为商业新的利润增长点。

三、商业企业品牌从“重规模”转向“重创新”

近年来，商业企业品牌注重开店步伐，不断扩大规模，但去年以来，线上与线下商务之间的竞争加剧，迫于企业品牌和业态的创新，略有名气的企业品牌通过多企业品牌战略进行细分。 一些商业企业品牌还在积极尝试为小集团定制产品，商业竞争同质化的问题有望改善。

四、开发商从“重资产”向“轻重资产”转型并行

在房地产黄金期，商业房地产开发商看到房地产升值的前景，经常使用自己开发持有运营的“重资产”模式。 在万达为代表的专业商业房地产公司的引诱下，商业房地产领域的“轻资产”模式悄然兴起。 将房地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流方法，这种模式在中国的出现是领域洗牌的开始，也是领域走向专业化、成熟的必由之路。