“中信信托青岛项目兑付在即 抵押土地判断值下挫三成仍流拍”

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经过记者杨井鑫从北京出发

中信信托的信托计划之一“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”因融资方资金紧张被迫拍卖抵押品。

《每日经济信息》记者独家获悉，该信托计划的两块土地的开采权于1月8日上午拍摄。 竞价7亿8900万元只是当时土地判断价12亿7500万的7成，但依然没有成功打折。 据拆解相关人士介绍，房地产信托担保的价值判断存在较大差异，变现更是一大课题。

抵押贷款

虽然《中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划》即将到期，但筹资仍是一大课题。 1月8日上午10时，该信托计划的抵押品最终进入拍卖手续，并在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖。

《每日经济信息》记者表示，此次拍卖极为简单，两地也未能顺利“出手”，最终以落魄告终。

“这个项目的拍卖很少参加开发者，但具体的资料和详细情况还不清楚。 ’据一位知情人士透露。

公开资料显示，此次拍卖中拥有录用权的地块为青岛舒斯贝尔房地产开发有限企业旗下的“黄岛凤凰湾综合项目”和干正置业有限责任企业旗下的“温泉住宅项目”，其中住宅部分建筑面积21万平方米，商业部分建筑面积16万平方米。 为了整个拍卖，参考价格为7.89亿元。

评价值差异很大

在这次拍摄的两个地方，对采用权的评价很惊人。 年8月底中信信托公布的项目新闻报告显示，这两块土地的判断价值为12.75亿元。 但是两年后，土地的价值判断只有7亿8900万元。

《每日经济信息》记者从山东省高级人民法院获悉，中信信托项目抵押土地在拍卖前曾委托山东贵恒信房地产土地判断经纪有限企业和山东广和土地判断咨询有限企业进行详细判断。 但是，在记者中没有发现每年公开12亿7500万元估值的判断者。

最终判断结果显示，青岛舒斯贝尔房地产开发有限企业所属黄岛区土地和地面建筑物总估算价值680、896、410元青岛干正置业有限企业所属即墨市温泉镇新兴街8号、面积71522平方米土地估算价值108、212、786元，涉及以上目标总

青岛房地产开发企业表示，青岛房地产价格和地价近两年来基本没有上涨，但没有下跌。 年，青岛整体房价供给均价低于12000元/平方米，但现在肯定超过了这个水平。 具体价格因地区而异，但土地价格和房价走势也一致。

也就是说，中信信托对该项目抵押品的估值两年超过30%，以原估值的70%拍卖也未成功。

“土地的价值判断确实有很大差异，但不排除一些开发商为了融资，提高判断价值以获取越来越多的资金。 ”一位信托领域的人表示，这将扩大信托项目的风险，最终的抵押品很可能无法顺利进行。

该相关人士表示，土地拍卖情况非常多、复杂，有些地块曾经在拍卖中减半。 因为它涉及宏观经济周期、企业资金状况、土地用途、公司战术等多种因素。

不动产信托的风险显露出来

从信托风险的角度来看，房地产信托风险在业界一直被认为很高，但其抵押土地的“实物”在一些投资者心中得到了保障。

诺控股研究部助理研究总监李要深近日也表示，“房地产信托的风险控制”。 但是，一位信托项目经理坦率地说:“个别项目是例外。”

据该信托项目经理介绍，房地产信托的变现能力较低，房地产价格的波动也带来了一定的不确定性。 特别是受宏观经济调控的影响，信托的风险也发生了变化。

《每日经济信息》记者调查显示，舒斯贝尔旗下的“黄岛凤凰湾综合项目”销售不成功，资金回收速度慢，项目施工进度有限，最后只能利用拍卖抵押物筹集资金。

事实上，中信信托在设立“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”时，也考虑到了资金不可兑换的问题。 信托期限设定为30个月，但确定投资期限为2年，投资本金未能按期全额收回或投资收益未能达到预期的，追偿期为6个月。

从年8月24日设立的这个信托计划来看，该信托计划实现兑付的日期是年2月24日，可以说这个日期越来越近了。

另外，在当时公布的设立公告中，中信信托确定，该计划优先受益权合同96份，其中机构委托人1人，自然人委托人95人，其中认购金额不足300万元的自然所有者39人，实际募集资金为人民币30，285万元，年

记者在采访中信信托相关人士时得知，“目前该信托计划的兑付与自然投资者无关”。 但是，此人拒绝进一步透露该信托的兑付和投资者的关系情况。

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