“张宝全:动线设计在商业地产行业是非常要命的”

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在今天( 19日)举行的中国房地产产业链主题峰会暨第十六届cihaf中国居住交流会上，作为全球10+10房地产趋势论坛的一环，今典集团董事长张宝全做了度假地产快速发展道路的主题演讲。 他说:“年正是今年转型成功的一年。 因为年12月底新公布的今年红树林项目每间客房的红利达到了15万元。” 这个15万元这个概念，以当初的开盘价2万元/平方米计算，现在的增益达到了10%。 我知道现在红树林有5000间客房，可以容纳5000人的宴会，7000人的会议。

另外，张宝全特别指出，动线设计在商业房地产行业非常艰难，动线设计决定一切，它可以说与商业的费用模式和客户的费用心理密切相关。 要实现这些，如果没有一个好的团队来协助未来的运营，后期就会出现很多意想不到的问题。

那么，在房地产方面，特别是酒店业务大范围亏损的情况下，张宝对经营性房地产有哪些认识和体会？ 记者整理了今天交际现场张总精彩发言的一部分:

在中国的房地产行业，经常听到黄金时代、白银时代这样的说法。

我理解的黄金时代是指地价和房价的增长远远超过融资价格，这是一个用身体找房的过程。 而且，在这个时期，无论投资者是否擅长房地产，几乎都能赚钱到白银时代，地价和房价的上涨低于融资价格，利润空之间被大幅压缩，这是一个房找人的过程。

在人找房的黄金时代，公司和社会似乎不太关心产品质量等其他因素。 到了房间里找人的白银时代，不仅会考虑高质量的产品，还会考虑盈利能力的价值，所以产品的经营模式也很重要。 另外，在银元时代的房间里找人，意味着经营价格、营销价格会变高，利润下降和开发难度系数也会增加，风险概率也会大幅提高。 在这种情况下，寻找新的产业模式就显得尤为必要。

无论是养老地产还是度假地产，都应该是经营性的，都应该谋求利益。 因为对于经营性房地产项目来说，最重要的决策要素是扇区、地段、地段。 个人认为，养老地产和度假地产都应该是经营性的。 可以说，如果只停留在概念层面，不强调收益的本质，其未来的快速发展将是严峻的，无论多么好的项目都没有什么价值。

以红树林度假世界为例，红树林在年内可能更受关注。 因为，前年红树林仍以1/4的规模开业，前年三个月盈利，一年共销售10%的客房，每年客房分红达到1.17万元，这一增长与当时的房价和地价增长相比，几乎没有意义 到了前年有点贵了，每间客房的分红利润达到3.6万元，这个值已经很不错了，但与当时的地价和房价上涨相比还不够。

然后，年12月底新公布的今年红树林项目每间客房的红利达到15万元。 要说这15万元是什么概念，按照当初的开盘价2万元/平方米计算，现在的增益达到了10%。

那么，在其他酒店亏损的情况下，红树林究竟是通过什么实现了这么大的利润呢？

其实，经营性房地产和住宅不同，只有概念才能取胜。 我对经营非常讲究。 虽然要搞好项目运营非常讲究商业模式，但是模式中需要两种资源。 一个是自己的模特资源，另一个是运营那个模特的人的资源。

目前，红树林有5000间客房，可容纳5000人的宴会、7000人的会议、71家餐厅、水上乐园、500家电影院等。 作为典型的经营性房地产模式，如度假目的地，必须整合当今最好的艺术、时尚、休闲、娱乐、文化等要素。

另外，也是人的资源。 现在典集团很幸运。 以前传说不动产非常爆炸的时候，电影、艺术等，制造了很多外界认为不可思议的东西。 其中最重要的是2004年开发了亚龙湾红树林项目。 在这期间，最重要的是在设计上取胜，这个团队支撑着亚龙湾项目取得了今天所有的成绩。

在商业地产行业动线设计非常困难，动线设计决定一切，可以说它与商业的费用模式和客户的费用心理密切相关。 要实现这些，如果没有一个好的团队来协助未来的运营，后期就会出现很多意想不到的问题。