“房地产信托基金破冰在即”

本篇文章1309字，读完约3分钟

链接

reits是一种以发行收益证书的方式筹集特定投资者资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，收益的首要来源是租金收入和房地产升值。

截至2007年，全球27个国家已推出reits市场，783只reits产品在公开市场上交易。

目前，全球reits总市值超过1.3万亿美元，2003年市场年均复合增长率为15%。

近日，中国证券监督管理委员会网站公告显示，万科和鹏华基金企业旗下的“鹏华前海万科reits封闭式混合证券投资基金”于4月22日被证券监督管理委员会受理。 业界认为，这是内地版公开募集房地产投资信托基金( reits )启航的。 万科很可能会成为内地第一家公开招聘reits的房地产公司。

据记者观察，迄今为止，内地只有越秀、开元、金茂等公司绕开香港证券交易所发行h股reits或商业信托，去年中信证券开发了两个私人行业reits，实现了此类产品在私人行业破冰 鹏华前海万科reits破冰后，将成为内地首次公开发行的房地产公募reits。

目前，鹏华前海万科reits没有公布产品详细信息，也不知道收益率等具体情况，从基金名称上只知道目标在前海。

“万科这次希望在后续业务项目中以更积极的模式加快资金回收。 对万科来说，其企业品牌效力比商业项目运营经验更有价值，这种合作预示着后续万科商业项目扩张或轻资产模式的尝试。 ”上海易居房地产研究院研究员严厉跃进对记者说。

租金收益率或约束的前景

但是，由于目前房产租金的收益率很低，一些业内人士对该基金未来的收益率表示怀疑。

“目前没有具体条款，所以不知道基金的详细情况。 我不知道租金收入是怎么计算的，也不太可能判断基金未来的发行前景。 ’广州证券公司的高层对记者说。

此前，广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，reits对商业地产的租金收益率有要求，根据海外reits的要求，年租金收益率至少将达到3~5分。 由于内地贷款利率高，要顺利推进reits，房地产本身的租金收益率不能在8%以上。 但是，这种租金收益率在内陆房地产市场不太可能实现。

上述券商高层表示，根据以往中信和越秀的模式，租金收益率这一部分一定会进行技术解决。 “如果提高租金，降低价格，租金的收益率就会提高，可以覆盖还款来源。 ”。

行业内部观点:成为reits或内地房企的主要融资渠道之一

不少业内人士对记者表示，放开这种融资手段有利于房地产市场化融资，也有利于满足中小投资者房地产投资的诉求和机构投资者的诉求。 “可以想象，今后会出现跟进这种融资手段的企业，reits有可能成为内陆房企未来两三年最重要的融资渠道之一。 ’上述证券公司的高层说。

黄文杰此前表示，在目前商业地产融资比较不顺利的情况下，如果reits能够开放，“内地商业地产肯定愿意通过这一渠道融资。 确保商业地产开发商或所有人迅速回收资金。 ”。

今年3月，在万达商业年报发布会上，执行总裁曲德君表示，reits是一个一直在努力的项目，时机成熟后将启动。

“现在内地的融资环境逐渐缓和，房地产公司现在越来越多的融资方向转移到内地市场。 ”中原地产首席拆师张大伟说。