“李宇嘉：楼市存量时代的五大特征”

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1月7日，华润、首发、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台地块。 该地块被誉为北京的“三大地王”(面积最大、距离住宅最高、总额最高)，备受媒体关注。 这不是今年房企抢夺北京土地收到的“第一名单”。 1月5日，招商、华润、九龙仓平安联合体抢劫北京丰台另外两块地块。

与上述场景相反，尽管退出限购、放宽信贷限制、各地刺激持续，但全国楼市依然疲软。 这个时候，房企疯狂抢夺一线城市的土地意味着什么？ 楼市在走向库存时代的过程中，还有那些新特点吗？

目前，房地产年开发投资9万亿元，施工面积超过70亿平方米，年销售面积13亿平方米，这些指标比2008年翻了一番以上。 因为房地产涉及60%的固定资产投资、60%的实体经济产业、60%的银行贷款。 虽然略有下降，但由于强大的基数效应、相关效应，房地产“保底”和“新常态”的冲击非常明显。 虽然今后的经济增长和财政必须解除对房地产的依赖，但今后几年，如何稳定这个“庞然大物”，使之在历史巅峰维持几年，并未迅速下跌，而是固定资产投资、上下游以前流传下来的产业被动的“脱产能力”、银行贷款的质量

在楼市政策上，国家多次重申“政策适度刺激以维持龙头运行”的策略。 这是包括年在内的未来几年，国家楼市政策上的基本策略，也是楼市存量时代的首要特征。

第二个特点是领域的重要指标从“弱增长”向“弱下跌”平稳推移。 尽管工作年龄人口和结婚年龄正好需要人口走下坡路； 城市家庭平均拥有1.02户/户住房，建造未商品房可满足1亿5000万人的住房诉求，住房供求基本均衡或略有过剩。 但是，在“政策适度刺激”的考虑下，未来几年可以通过棚户区改造、性住房改善费用、完善的居住区补助、收购商品房担保等方式，维持房地产销售面积、房地产开发投资10%左右的增长率。 即使未来几年下跌，由于政策的“底”作用，也不会大幅下跌，5%左右的个位数缓慢下跌是大致的比率。

年，在限购放贷层出不穷、扶持政策层出不穷的情况下，楼市不仅如近几年“一刺激就雄赳赳、意气风发”，疲软严重，全国楼市成交规模年下跌10%，一线城市下跌15%。 这表明楼市供需结构正在由过去的供需转为供需过剩，许多城市库存压力过大，市场整体对政策刺激的弹性下降。 对开发商来说，未来的市场机会将集中在人口净流入的一线和二线要点城市。

年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿元，同比增长54.8%，溢价率41%。 但是，年全国300个城市的土地出让金比去年同期下跌了27%，溢价率只有10%。 土地的分化证明，开发商补充库存只限于要点城市，即使是广大的二线省会城市，楼市库存消化的压力也非常大。 楼市比较有效的市场区域进一步缩小，在热点城市热点领域，未来土地拍卖出现“天价”，应该不是什么不可思议的事件。 这是楼市库存时代的第三个特点。

楼市进入存量时代后，新开发土地空之间已经走到了尽头，擅长复制和开发图纸，通过土地溢价赚钱的开发商，如果不转型，只有死路一条。 楼市向“新常态”转型的过程中，开发商一方面要积极卖房，通过消化库存来兑现对股东的承诺，降低资金链风险。 另一方面，必须考虑如何变革和升级。

但是，物业管理、租赁业务、智能社区等房地产下游服务业，尽管被认为是蓝海，但成熟的盈利模式至今尚未浮现，任何房企都没有转型成功，大多逃离了房地产领域。 万科与绿地老大之争，是“竞争规模”的老模式之争，需要凸显领域龙头转型的迷茫，提高市场占有率来延缓之前流传下来的领域的衰退。 虽然住宅企业看起来接受互联网和事业伙伴制度等，谋求变革，但寻求住宅销售新渠道的成分更大。 在市场比较有效空之间狭小、库存“满压力”、转型非常困难的情况下，未来几年，借助政府见底的机会，领先住房市场的企业的第一要务是加快住房销售，期待转型的曙光。 这是楼市库存时代的第四个特点。

过去十多年，无论供应多少房子，似乎都无法满足狂热的诉求。 除了大力推进居住诉求外，房价上涨带来的巨大资产收益是最重要的力量。 现在，居民收入差距不在于工资，而在于资产收入差距。 同在一个起跑线上的两个个体，因为一个个体炒了几套房，从此两个个体的收入差距天壤之别，这种财富效应驱动的诉求，是楼市供需长期失衡的首要原因。 在经济走向新常态的情况下，收紧地方债务和预算制度改革，从根本上打破地方政府对土地的依赖，推动房价上涨，造成货币超发局面，基于投资目的的购房诉求开始退潮。 目前，楼市整体供需格局逆转，住房诉求基本得到处理，基于居住目的的住房诉求也开始消失。

购房诉求下降，意味着住房达到家庭资产的70%的比例也可能是最高点。 要点城市、城市中心地区的房价有可能上涨，但这一比例存在差异，再加上政策底线，未来这一比例下降将会缓慢，但整体下降的大趋势不会改变。 随着资产证券化的推进，城市居民的家庭资产有望从“砖瓦化”向“证券化”转变，这是楼市存量时代的第五大特征。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)