“万科开始向商业地产进军 第一战就取得胜利”

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12月28日晚11点左右，已经关门，但刚刚正式开业的昌平区金隅万科广场依然灯火通明。 穿着黑色帕克，匆匆等着首都机场来的客人。 谁都一目了然，他是万科公司董事会主席王石。 所有人看到后，王石都很高兴，“很震惊”、“很开心”、“眼前一亮”、“适合世界任何大城市”、“希望全国有这样的万科购物中心。”

作为“万保招金”的头号招牌，王石坚持住宅产业化，反对进入商业房地产行业。 2009年8月，王石在中山大学的演讲中甚至宣布，如果有一天万科不走住宅产业化的道路，“即使躺在棺材里也要举手反对”。 金隅万科广场是万科的第一个城市商业综合体。 让万科正式进军商业综合体，同时胜利初战的是什么？ 万科继万达之后，有可能成为国内商业地产界的另一个标杆吗？

进军商业源于“被商业”

12月24日，昌平区金隅万科广场正式对外营业，当天单日销售额达到616.5万元，创11月27日试运行以来的新高。 这也是昌平市百货公司一天的销售额记录。 “2004年北京市快速发展规划确立昌平为城市中心区承担人口疏散的新城后，昌平区迎来了城市生活补助功能的最大完成。 ”万科副总经理肖劲在卖瓜，开幕当天，这句话受到了现场相当大的掌声。

作为万科成立商用物业管理部以来的首个商业项目，该建筑面积达14万平方米，由3幢塔组成，是昌平区现有单体规划建筑面积最大的商业。 电影、餐饮、娱乐等体验式费用场所的总面积占营业总面积的32%。

2004年，《北京市城市总体规划》主编，昌平被定位为缓解城市中心压力的新城市。 “由于规划初期越来越考虑产业与居住功能的融合，当时计划建设生命科学园等产业园区，但在生活配套方面比较匮乏。 ’参加北京市城市规划编辑的专家说。 对于这样的成绩，万科内部非常满意。 “在年的北京万科，可以看到整个产业链的业务结构，包括商业、酒店、住宅、办公楼等。 有很多意想不到的东西。 》商用物业管理部的万科执行副总裁毛大庆说，万科的商业相关一切才刚刚开始。

“但实际上，万科能够涉足商业，可以说是‘商业’。 其首要原因正如万科总裁郁亮所说，现在还没有得到“干净”的土地(也就是只有住宅，不需要建设其他配套设施的土地)。 万科土地广阔，必将配备越来越多的商业。”中国商业地产联盟秘书长王永平昨天接受本报记者采访时说。 他多次认为万科不是自主进入商业房地产，而是在住宅产业化这条道路上前进。 现在商业住宅之所以“二八开”，万科的商业房地产储备之所以达到几百万平方米，实际上住宅供应地已经出现了很多商业配套。 “十年前，万科万达争夺，获胜的一定是万科； 但是，十年后，我认为现在战胜的是卢旺达。 ”王永平说。

万科计划建设越来越多的商业房地产项目

得出这样结论的理由似乎很简单。 王永平分析说，因为政府现在很重视持续税收、费用拉动和就业处理，所以商业开发比住宅开发“好吃”。

即使在房地产调控政策严格执行的北京，各区县也不遗余力地快速发展商业综合体。 以昌平为例，除金隅万科广场外，位于昌平市东的路劲世界城、位于京藏高速西侧的华彬项目等，都将开发面积较大的商业项目，并在未来运营。 目前，位于京藏高速西侧的沃得兰乐园原土地规划性质为商业金融业用地、交通设施用地、防护绿地和社会停车场库用地。 其中商业金融用地面积约15.28公顷，建筑面积约9.93万平方米，建设复印件为长城奥特莱斯购物中心和其他附属配套设施和加油站。

在“万保招金”序列中，万达无法挂名，但截至本月23日，万达在全国共开办85个商业房地产项目，房地产持有面积位居世界第二。 根据万达方面提供的数据，万达计划到年底实现110家万达广场开业，成为世界范围内排名第一的房地产公司。 “除了万达城等产品外，万达广场基本上是商业综合体，只有一代、两代。 ”万达方面的相关负责人说。

业界有呼声称万科开始打造商业综合体是走万达路线，之后继续维持地产界“一哥”的招牌。 与万达“城市中心”的道路不同，万科的商业综合体多位于郊区和城市中心城市的边缘。 万科明确的“城市综合配套服务商”新战术，以城市居民生活链为中心，逐渐快速发展，完善自身业务结构。 在这样的背景下，商业地产的建设和运营在产业调整方面更有意义。 “昌平金隅万科广场目前的经营状况表明，当时的决定是正确的。 将来，我们将继续这个策略，在新城加紧部署。 ”上述万科商用物业管理部的人对记者说。 记者了解到，万科除房山区长阳、大兴区旧宫外，位于丰台区的郭公庄、位于通州的台湖新城、万科均计划建设大型综合性商用房地产项目。

融资模式会成为行业内的新标杆吗？

万科的转型，会对市场产生什么样的影响？

最近，万科长阳半岛项目推出了“奇怪”的商业产品。 这些200平方米左右的、具有会所和住宅性质的联排小商业项目，距离明年上市的长阳商业综合体只有一步之遥。 “万科以联合商业的心情组建商业综合体。 这也是决定要走与万达不同的道路的理由之一。 ”王永平说，万科没有把重点放在快速发展政策上，因此对商业房地产市场影响不大。 但据接近万科的人说，万科的商业综合体之路将走与万达完全不同的路线。

“如果旺达‘跑’，万科一定‘强’。”此人表示，在金隅万科广场正式开业之前，万科已经与资本市场对接，并与国际基金进行了战术合作。 虽然财务报告和公告还没有给出这样的文案，越来越不方便透露细节，但是这个人说这是万科“非常令人兴奋的事件”。 因此，王石兴奋的不是金隅万科广场本身，而是资本化运营的新局。 在金隅万科广场这个项目中，万科并不是万达、中粮、华润等开发商通常通过直接分批出售商业、转让股份来换取现金流，但“尽管转让了股份，但多次负责运营”。 “对万科来说，这是第一个试点水运运营的商业项目，对国内众多开发商业综合体的公司来说，也同样拥有直接可借鉴的模式。 ”王永平说。 他认为，由于国内缺乏越来越多的金融工具，开发商必须卖掉住宅和办公楼来平衡资金，以销售利润养活所持有的生意，为此“综合体”项目太多了。 万科这一模式实现轻资产高周转率，实现综合体资本对接，实现资金快速周转。 但是，所有这些都必须基于良好的运营团队。 只有运营状况良好的项目才能获得资本市场的青葱地位。

“不依赖出售和资本运用，万科要消费10年、8年，只拿到一家百货公司就没有意义了。 ”王永平认为，虽然目前商业综合体正在爆炸性增长，但商业地产依赖运营的时代即将到来。 “反过来说，如果资本市场想对接，这个商业项目就必须从一开始就考虑运营的收益率。 “资本市场已经事先给万科投了信任票，但是他们的答卷，确实也很漂亮。 ”王永平说。

12月28日晚11点左右，已经关门，但刚刚正式开业的昌平区金隅万科广场依然灯火通明。 穿着黑色帕克，匆匆等着首都机场来的客人。 谁都一目了然，他是万科公司董事会主席王石。 所有人看到后，王石都很高兴，“很震惊”、“很开心”、“眼前一亮”、“适合世界任何大城市”、“希望全国有这样的万科购物中心。”

作为“万保招金”的头号招牌，王石坚持住宅产业化，反对进入商业房地产行业。 2009年8月，王石在中山大学的演讲中甚至宣布，如果有一天万科不走住宅产业化的道路，“即使躺在棺材里也要举手反对”。 金隅万科广场是万科的第一个城市商业综合体。 让万科正式进军商业综合体，同时胜利初战的是什么？ 万科继万达之后，有可能成为国内商业地产界的另一个标杆吗？

进军商业源于“被商业”

12月24日，昌平区金隅万科广场正式对外营业，当天单日销售额达到616.5万元，创11月27日试运行以来的新高。 这也是昌平市百货公司一天的销售额记录。 “2004年北京市快速发展规划确立昌平为城市中心区承担人口疏散的新城后，昌平区迎来了城市生活补助功能的最大完成。 ”万科副总经理肖劲在卖瓜，开幕当天，这句话受到了现场相当大的掌声。

作为万科成立商用物业管理部以来的首个商业项目，该建筑面积达14万平方米，由3幢塔组成，是昌平区现有单体规划建筑面积最大的商业。 电影、餐饮、娱乐等体验式费用场所的总面积占营业总面积的32%。

2004年，《北京市城市总体规划》主编，昌平被定位为缓解城市中心压力的新城市。 “由于规划初期越来越考虑产业与居住功能的融合，当时计划建设生命科学园等产业园区，但在生活配套方面比较匮乏。 ’参加北京市城市规划编辑的专家说。 对于这样的成绩，万科内部非常满意。 “在年的北京万科，可以看到整个产业链的业务结构，包括商业、酒店、住宅、办公楼等。 有很多意想不到的东西。 》商用物业管理部的万科执行副总裁毛大庆说，万科的商业相关一切才刚刚开始。

“但实际上，万科能够涉足商业，可以说是‘商业’。 其首要原因正如万科总裁郁亮所说，现在还没有“干净”的土地(也就是只有住宅，不需要建设其他配套设施的土地)。 万科土地广阔，必将配备越来越多的商业。”中国商业地产联盟秘书长王永平昨天接受本报记者采访时说。 他多次认为万科不是自主进入商业房地产，而是在住宅产业化这条道路上前进。 现在商业住宅之所以“二八开”，万科的商业房地产储备之所以达到几百万平方米，实际上住宅供应地已经出现了很多商业配套。 “十年前，万科万达争夺，获胜的一定是万科； 但是，十年后，我认为现在战胜的是卢旺达。 ”王永平说。

万科计划建设越来越多的商业房地产项目

得出这样结论的理由似乎很简单。 王永平分析说，因为政府现在很重视持续税收、费用拉动和就业处理，所以商业开发比住宅开发“好吃”。

即使在房地产调控政策严格执行的北京，各区县也不遗余力地快速发展商业综合体。 以昌平为例，除金隅万科广场外，位于昌平市东的路劲世界城、位于京藏高速西侧的华彬项目等，都将开发面积较大的商业项目，并在未来运营。 目前，位于京藏高速西侧的沃得兰乐园原土地规划性质为商业金融业用地、交通设施用地、防护绿地和社会停车场库用地。 其中商业金融用地面积约15.28公顷，建筑面积约9.93万平方米，建设复印件为长城奥特莱斯购物中心和其他附属配套设施和加油站。

在“万保招金”序列中，万达无法挂名，但截至本月23日，万达在全国共开办85个商业房地产项目，房地产持有面积位居世界第二。 根据万达方面提供的数据，万达计划到年底实现110家万达广场开业，成为世界范围内排名第一的房地产公司。 “除了万达城等产品外，万达广场基本上是商业综合体，只有一代、两代。 ”万达方面的相关负责人说。

业界有呼声称万科开始打造商业综合体是走万达路线，之后继续维持地产界“一哥”的招牌。 与万达“城市中心”的道路不同，万科的商业综合体多位于郊区和城市中心城市的边缘。 万科明确的“城市综合配套服务商”新战术，以城市居民生活链为中心，逐渐快速发展，完善自身业务结构。 在这样的背景下，商业地产的建设和运营在产业调整方面更有意义。 “昌平金隅万科广场目前的经营状况表明，当时的决定是正确的。 将来，我们将继续这个策略，在新城加紧部署。 ”上述万科商用物业管理部的人对记者说。 记者了解到，万科除房山区长阳、大兴区旧宫外，位于丰台区的郭公庄、位于通州的台湖新城、万科均计划建设大型综合性商用房地产项目。

融资模式会成为行业内的新标杆吗？

万科的转型，会对市场产生什么样的影响？

最近，万科长阳半岛项目推出了“奇怪”的商业产品。 这些200平方米左右的、具有会所和住宅性质的联排小商业项目，距离明年上市的长阳商业综合体只有一步之遥。 “万科以联合商业的心情组建商业综合体。 这也是决定要走与万达不同的道路的理由之一。 ”王永平说，万科没有把重点放在快速发展政策上，因此对商业房地产市场影响不大。 但据接近万科的人说，万科的商业综合体之路将走与万达完全不同的路线。

“如果旺达‘跑’，万科一定‘强’。”此人表示，在金隅万科广场正式开业之前，万科已经与资本市场对接，并与国际基金进行了战术合作。 虽然财务报告和公告还没有给出这样的文案，越来越不方便透露细节，但是这个人说这是万科“非常令人兴奋的事件”。 因此，王石兴奋的不是金隅万科广场本身，而是资本化运营的新局。 在金隅万科广场这个项目中，万科并不是万达、中粮、华润等开发商通常通过直接分批出售商业、转让股份来换取现金流，但“尽管转让了股份，但多次负责运营”。 “对万科来说，这是第一个试点水运运营的商业项目，对国内众多开发商业综合体的公司来说，也同样拥有直接可借鉴的模式。 ”王永平说。 他认为，由于国内缺乏越来越多的金融工具，开发商必须卖掉住宅和办公楼来平衡资金，以销售利润养活所持有的生意，为此“综合体”项目太多了。 万科这一模式实现轻资产高周转率，实现综合体资本对接，实现资金快速周转。 但是，所有这些都必须基于良好的运营团队。 只有运营状况良好的项目才能获得资本市场的青葱地位。

“不依赖出售和资本运用，万科要消费10年、8年，只拿到一家百货公司就没有意义了。 ”王永平认为，虽然目前商业综合体正在爆炸性增长，但商业地产依赖运营的时代即将到来。 “反过来说，如果资本市场想对接，这个商业项目就必须从一开始就考虑运营的收益率。 “资本市场已经事先给万科投了信任票，但是他们的答卷，确实也很漂亮。 ”王永平说。