“超甲级高端写字楼进入拼软件时代”

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熟悉佛山房地产市场的人，谁也不会否认现在写字楼供给多，很难销售的事实。 根据来自戴德莹行和高力国际两个专业机构的统计数据，佛山办公楼供应量超过需求，戴德莹行进一步表示，截至明年，佛山办公楼总供应量340万平方米，总库存量443万平方米，供应量超过100万平方米，

在严峻的“危机”面前，办公楼的开发者、运营商也持续着很多突围。 一方面在硬件配置上下功夫，另一方面超甲级办公楼在佛山各地开花。 另一方面，办公楼的物业服务受到重视，专业优秀的物业企业成为开发商考察、引进的对象。 戴德莹行的专家认为，佛山的写字楼物业服务与广深相比还有一定差距，租户支付高额物业费有时得不到相应的服务，佛山认为专业服务物业企业需要推动写字楼市场的健康快速发展。 佛山办公楼整体物流管理水平提高后，未来租金超过100%也没有问题。

每年100万平方米以上

根据戴德莹行的统计，2000-2006年，佛山办公楼启动，汾江路、季华路成为热点。 此时的写字楼与写字楼混杂，写字楼以销售为主，不统一招租，以百花广场、财汇大厦为代表。 2007-年，佛山办公楼发展迅速，要点区域还在汾江路、季华路一带，但写字楼租赁与销售相结合的形式更为普遍，开发商开始自行统一招租，卓远国际、九鼎国际、金海广场是这一时期的代表。

从年开始，佛山办公楼的供应进入高峰。 今年，万科金色行业、禅城绿地中心、佛山万科广场、广佛智城、华创商业广场、南海万科广场等商业项目相继入市，成为最大的投资热点。 年，佛山市高质量办公楼的诉求面积预计约为256万平方米。 年总诉求量约340万平方米，总库存量443万平方米，供应量超过100万平方米。 根据另一专业办公楼和商业服务业高力国际提供的统计数据，截至年底，佛山办公楼总库存约104万平方米，平均空安装率为18.6%。

禅桂高质量办公楼的年收益率超过5%

在投资者关心的收益方面，高力国际统计数据显示，从年开始到今年第一季度，办公楼的毛利收益率呈下降趋势，年第一季度的毛利收益率为4.3%。

戴德莹行战略快速发展顾问部联合主管和董事林力提供了今年的数据。 年佛山写字楼租金平均55元/平方米/月，禅桂高质量写字楼租金65元/平方米/月，甲级写字楼租金80~100元/平方米/月。 而且戴德粱行每年约1.47万元/平方米，预计售价将上涨。 据戴德莹行统计，佛山办公楼整体收益率为4.49%。 禅桂大部分高质量办公楼的收益率超过5%。 要点地区(如季华路)高质量办公楼的收益率达到7%以上。

“软硬兼顾”提高附加值

需要特别指出的是，佛山目前办公楼收益还很好，并不意味着未来会顺利发展，特别是在未来两三年内供应量大幅增长的压力下，新办公楼能否顺利销售、出租还是个未知数 同样，如果出售了正在出租或出租的办公楼，也必须考虑如何加强服务，不让客户流失。

在“危机”下，办公楼的开发商也在突破，为了提高写字楼的附加值，开发商几乎是“软硬件兼顾”。 在硬件方面，办公楼的配置都被称为“高级”，大厅、优良电梯、空调试、玻璃幕墙、整个建筑物都很美。 物流服务是开发商、运营商“软件”实力的体现。 优质的物流管理服务可以维持和提升房地产的价值，已经在住宅市场得到了证实。 这个法则也适用于商业不动产。

据记者观察，已经有开发商希望观察考察和引进专业企业，提高房地产附加值。 商业物业管理经验丰富的企业也成为“盛宴”。

想提高服务租户，获得高收入

戴德莹行华中区房地产与设施管理负责人、董事黎家乐福表示，业界对高质量办公楼的评价有12个指标。 位置、交通便利性、建筑形式、大厅、电梯、走廊、室内空之间的配置、建筑设备系统、声望、租户类型、物业管理水平、为用户提供的服务。 “实现前十个指标并不难。 后两个指标，佛山与一线城市相比，还有一定差距。 ”黎家乐指出。

记者了解到，目前佛山许多写字楼物管企业比较租户接待顾客、开展业务、树立企业形象等方面，较少开展比较服务。 记者从写字楼的租户那里了解到，东西的管理感觉是“出租”，平时很少关心大家，花一段时间水电支付很快就会出现。 从黎家乐来看，优质的物业服务不仅包括绿化、安保、保洁等简单事物，还包括“行政专家”、公共管理、行政管家等多种服务。

当然，多元化物业管理会收取更高的物管费用。 目前佛山办公楼的物资管理费一般在10元以下，5元左右的占大多数。 佛山办公楼的租户完全有经济实力，接受高物资管理费。 租户即使支付了高额的不动产费，有时也无法得到相应的服务。 “打个比方，佛山办公楼的租户付了出租车费，而物管企业只给了一辆三轮车。 当然，人是讨厌的。 ’黎家乐认为，佛山办公楼的物管服务还在大幅提高空之间，在市场整体服务提高后，佛山办公楼的租金超过100也没有问题。

熟悉佛山房地产市场的人，谁也不会否认现在写字楼供给多，很难销售的事实。 根据来自戴德莹行和高力国际两个专业机构的统计数据，佛山办公楼供应量超过需求，戴德莹行进一步表示，截至明年，佛山办公楼总供应量340万平方米，总库存量443万平方米，供应量超过100万平方米，

在严峻的“危机”面前，办公楼的开发者、运营商也持续着很多突围。 一方面在硬件配置上下功夫，另一方面超甲级办公楼在佛山各地开花。 另一方面，办公楼的物业服务受到重视，专业优秀的物业企业成为开发商考察、引进的对象。 戴德莹行的专家认为，佛山的写字楼物业服务与广深相比还有一定差距，租户支付高额物业费有时得不到相应的服务，佛山认为专业服务物业企业需要推动写字楼市场的健康快速发展。 佛山办公楼整体物流管理水平提高后，未来租金超过100%也没有问题。

每年100万平方米以上

根据戴德莹行的统计，2000-2006年，佛山办公楼启动，汾江路、季华路成为热点。 此时的写字楼与写字楼混杂，写字楼以销售为主，不统一招租，以百花广场、财汇大厦为代表。 2007-年，佛山办公楼发展迅速，要点区域还在汾江路、季华路一带，但写字楼租赁与销售相结合的形式更为普遍，开发商开始自行统一招租，卓远国际、九鼎国际、金海广场是这一时期的代表。

从年开始，佛山办公楼的供应进入高峰。 今年，万科金色行业、禅城绿地中心、佛山万科广场、广佛智城、华创商业广场、南海万科广场等商业项目相继入市，成为最大的投资热点。 年，佛山市高质量办公楼的诉求面积预计约为256万平方米。 年总诉求量约340万平方米，总库存量443万平方米，供应量超过100万平方米。 根据另一专业办公楼和商业服务业高力国际提供的统计数据，截至年底，佛山办公楼总库存约104万平方米，平均空安装率为18.6%。

禅桂高质量办公楼的年收益率超过5%

在投资者关心的收益方面，高力国际统计数据显示，从年开始到今年第一季度，办公楼的毛利收益率呈下降趋势，年第一季度的毛利收益率为4.3%。

戴德莹行战略快速发展顾问部联合主管和董事林力提供了今年的数据。 年佛山写字楼租金平均55元/平方米/月，禅桂高质量写字楼租金65元/平方米/月，甲级写字楼租金80~100元/平方米/月。 而且戴德粱行每年约1.47万元/平方米，预计售价将上涨。 据戴德莹行统计，佛山办公楼整体收益率为4.49%。 禅桂大部分高质量办公楼的收益率超过5%。 要点地区(如季华路)高质量办公楼的收益率达到7%以上。

“软硬兼顾”提高附加值

需要特别指出的是，佛山目前办公楼收益还很好，并不意味着未来会顺利发展，特别是在未来两三年内供应量大幅增长的压力下，新办公楼能否顺利销售、出租还是个未知数 同样，如果出售了正在出租或出租的办公楼，也必须考虑如何加强服务，不让客户流失。

在“危机”下，办公楼的开发商也在突破，为了提高写字楼的附加值，开发商几乎是“软硬件兼顾”。 在硬件方面，办公楼的配置都被称为“高级”，大厅、优良电梯、空调试、玻璃幕墙、整个建筑物都很美。 物流服务是开发商、运营商“软件”实力的体现。 优质的物流管理服务可以维持和提升房地产的价值，已经在住宅市场得到了证实。 这个法则也适用于商业不动产。

据记者观察，已经有开发商希望观察考察和引进专业企业，提高房地产附加值。 商业物业管理经验丰富的企业也成为“盛宴”。

想提高服务租户，获得高收入

戴德莹行华中区房地产与设施管理负责人、董事黎家乐福表示，业界对高质量办公楼的评价有12个指标。 位置、交通便利性、建筑形式、大厅、电梯、走廊、室内空之间的配置、建筑设备系统、声望、租户类型、物业管理水平、为用户提供的服务。 “实现前十个指标并不难。 后两个指标，佛山与一线城市相比，还有一定差距。 ”黎家乐指出。

记者了解到，目前佛山许多写字楼物管企业比较租户接待顾客、开展业务、树立企业形象等方面，较少开展比较服务。 记者从写字楼的租户那里了解到，东西的管理感觉是“出租”，平时很少关心大家，花一段时间水电支付很快就会出现。 从黎家乐来看，优质的物业服务不仅包括绿化、安保、保洁等简单事物，还包括“行政专家”、公共管理、行政管家等多种服务。

当然，多元化物业管理会收取更高的物管费用。 目前佛山办公楼的物资管理费一般在10元以下，5元左右的占大多数。 佛山办公楼的租户完全有经济实力，接受高物资管理费。 租户即使支付了高额的不动产费，有时也无法得到相应的服务。 “打个比方，佛山办公楼的租户付了出租车费，而物管企业只给了一辆三轮车。 当然，人是讨厌的。 ’黎家乐认为，佛山办公楼的物管服务还在大幅提高空之间，在市场整体服务提高后，佛山办公楼的租金超过100也没有问题。