“四川成都在建商业综合体已达132个 体量过大成大难题”

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5月6日消息，四川商业地产联盟对外公布的数据显示，目前成都市开业运营和规划建设商业综合体数量达到132个，总量居全国首位，集中的“井喷式”发展迅速。 对此，四川商业地产联盟秘书长、四川连锁商业协会会长冉立春在接受记者采访时表示，商业地产体积过大、盈利模式滞后、规划布局无序等五大问题困扰着四川商业地产的快速发展。

商业量太大，增加市场压力

商业地产的产品类型主要包括购物中心和商业综合体、办公楼、酒店公寓、专业市场、商店等5种形态。 据冉立春介绍，目前成都各类型的商业地产存在不同程度上的体量过大的问题。

“以四川省家庭建材类专业市场为例，几年前野蛮生长，导致严重过剩。 在城北最集中、已建成的家居建材市场和已建成的家居建材市场，已超过近数千平方米，给市场带来了巨大的去化压力。 ”冉立春说。

盈利模式单一，问题频发

许多商业房地产的盈利模式太单一，可销售的房地产仍占很大比例，这是伦立春的第二个担忧。 “出售商店收回资金在某种意义上是违反商业资产运营规则的。 因为在启动未运营之前，商业的租金收益率为零，但开发商在前期开发时给投资者画了“大饼”。 这个方法多发了商业地产问题，给后期的运营埋下了祸根。 ”

“打造商业地产，实际上是在考验开发者的实力、眼力和耐力。 因为其价值大多不在眼前，在未来放水养鱼是最重要的。 ”冉立春说:“曾经业内人士都说，做商业地产的是“大学生”，做住宅的是“小学生”。 现在成了“小学生”在做“大学生”的事，这很明显是鸭子上了鸡架。 ”。

前期计划的无序危及后期的生存

冉立春认为，规划布局无序是商业地产面临不自然状况的第三个原因。 现实情况是，政府转让了商业用地，但未能进一步细化产业方向和文案。 结果，导致了项目的同质化、业态的过度重复，之后的经营变得困难。

显然，商业地产的开发和运营，如果缺乏政府前期的合理规划，将直接关系到后期的生存压力。 成都邛崃县、温江、新都大丰等地区存在商业综合体严重过剩的问题。

同质化竞争增加项目的招商难度

冉立春表示，随着商业地产的过度快速发展，更多的商家也将面临“两难”的选择。 无论是“招徕关系”还是战术合作，很多情况下都无法掌握业者的位置，没有办法。 “市场这么大，一下子挤进了很多商业房地产项目，招商的压力自然不小。 ”

另外，投资者大多不是自己直接管理商店，所以不怎么考虑运营问题。 虽然受EC影响较大，很多商业项目的基础客户大幅减少，但店铺租金却日益上涨，招商的难度可想而知。

“千店一面”的运营缺乏新意

“运营很难成为商业地产面临的第五个难题。 许多综合购物中心的企业品牌基本相似，同质化越来越严重，对顾客的吸引力越来越弱。 ”冉立春认为，运营缺乏新意，主力门店模式不容易导致许多商业房地产项目错位。

对于“体验型费用”这种新事物，很多商家都竞相效仿。 但是，冉立春指出，体验性费用不是简单的文案，必须具备互动性、参与性、特定性。 换言之，体验式支出模式不是所有人都能参加的，也不仅仅是儿童、娱乐休闲的代名词。

“轻资产”是商业房地产的快速发展方向

万达商业地产“轻资产”模式的正式启动，标志着万达商业地产将走上“轻重并行”的快速发展模式。 贯彻房地产化，实施准金融投资，万达的这一新举措成为业内热议和研究的焦点。

“事实上，严格来说，制造商业房地产应该采取‘轻资产’模式。 这个道理很简单，简言之就是把专业的事情交给专业的人。 现在很多房地产公司热衷于“跨界”，但从本质上说，“跨界”不符合市场规律。 这是因为成功的例子很少，即使暂时有，也很难成为100多年的老店。 ”冉立春强调。