“仁恒绿洲新岛平开收金13亿 南京改善型市场调研”

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今后南京将迎来进入改善型住宅市场的小高潮，加剧住宅企业的竞争，无疑进一步扰乱了改善型市场。 观点房地产网借着政策东风，原本不寒而栗的南京楼市以节节上涨的成交数据宣告市场基调回暖。 受此影响，许多改善型楼盘也纷纷报喜。

11月8日，位于南京江心洲的改善型楼盘仁恒绿洲新岛迎来第一期开盘，项目1、2、3号楼，共460套房入市，户型94平方米、125平方米3户、138平方米4户。

尽管许可销售的平均价格显示为每平方米27000元，但实际折价的交易价格为每平方米25500元，在业内人士看来仍是持平的。 因此，项目上市后，得到市场的认可，经过13个小时的开盘，项目最终卖出420套，除9成外，共收到13亿元。

对此，南京业界人士尹霄飞指出，仁恒绿洲新岛的人气除了得益于企业品牌、价格、区位等特点外，还与以往的政策宽松有一定的关联。

但他还强调，与政策刚刚放松之后不同，到11月改善型成交明显放缓，同时总额300万元以上的房源仍面临去化挑战。 改善市场乍暖还寒的时候，低价奔跑是开发者明智的行动。

以仁定平价进入市场将达到13亿美元

资料显示，仁恒绿洲新岛由abcde共5个地块组成，总建筑面积38万平方米。 从北到南，ab地块由商业、酒店式公寓、办公楼组成，cde地块建有高层住宅，整个项目容积率为2.5，户型区间为94-181平方米。

此次公开的3幢大楼均位于c地块，该地块总建筑面积14.5万平方米，其中地上建筑面积10.5万平方米，住宅用地面积4.07万平方米，地块建设5幢26层高楼，精装交付。

据悉，仁恒于去年10月29日以总额28.77亿元进行了该项目竞拍。 那时，仁恒经过5次竞拍，与新加坡星雅、新加坡击败美，获得了同宗位于江心洲的商住混合用地。 仁恒也至此成为继银城、保利、升龙之后的第四个登岛开发者。

该地块也是当时江心洲成交地块中容积率最高的地块，但据此计算，地块最终成交楼板价为7447元/平方米，在市场大热的背景下，仁恒低价拿地也引起了一定的争议和推测。

事实上，此次绿洲新岛当初只计划发售1、2号楼的306套房景点，但为了充分确保顾客，项目在前一天很容易拿到3号楼的销售许可，经临时决定扩建，最终增加到460家。 目前，在江心洲房价达到每平方米25000元的情况下，绿洲新岛此次以每平方米25500元的优惠价入市平摊。

比起周边保利紫荆公馆和银城长岛观澜每平方米27500元以上的平均价格，绿洲新岛的市值无疑更具吸引力。 据保利紫荆公馆介绍，其土地楼价仅为6841.7元/平方米，但目前均价达27500元/平方米，远高于仁恒绿洲新岛。

很明显，价格特点被仁恒抢占了先机，但在南京迅速发展多年也为买家奠定了基础。 尹霄飞表示，从最初的梅山庄、湖畔之星到后来的仁恒翠竹园、江湾城，仁恒在南京市场口碑很好，再加上项目区位特点和政策良好，首次开盘收钱13亿元也不是偶然的。

南京改善型市场温暖而寒冷

但是，对楼市来说，一叶未必能知寒暑。 尹霄飞说，最近南京改善型楼盘在政策放宽后的成交有一定的反弹，但到11月份速度明显放缓，远不及以前的双极限解除。

事实也是如此，迄今为止，南京改善型大户型因限购而成为滞销品，其中9月份以140平方米以上成交的住宅数量为450套，占总交易量的10%。 政策开放后，许多改善型楼盘利用这股东风，扫除了滞销的低迷。

据悉，雅居乐的两个改善项目——藏龙御景和滨江国际在国庆期间共入账2亿多元，同时藏龙御景218，251平方米的户型全部脱销。 此外，复地御钟山、世茂君望墅也分别卖出1亿8600万元和1亿元的成绩。

另外，同样位于江心洲的保利紫荆公馆在国庆节前5天完成了每月任务的56%。 在没有新建，只有剩下的住宅的情况下，升龙天汇和升龙公园道也实现了近4亿元的销售金额。

在南京，10月新建住宅成交7331套，创年内最高纪录，尹霄飞强调，目前南京总额在300万元以上的产品还很难买到。 这是因为银行贷款还很困难。

因为贷款利率还很低，银行本身的资金价格也很高，所以我不想做风险大于收益的事件。 如果利率优惠很多的话，银行的风险很大，所以银行实际上很少实施九五折。

这次值得注意的是，成交增长期间，南京楼市库存徘徊在5万套以上的高位。 南京网上房地产数据显示，截至11月10日，存量房源仍达5.2万套。

因此，尹霄飞坦率地说，在新房库存量高、未来市场供应量还很大的情况下，特别是改善型房源，还是要选择实用、像仁恒一样低价奔跑。

据悉，今后南京将迎来包括恒大翡翠华庭、恒大华府、中电颐和邸、星叶瑜憬湾、中天铭廷等20多个楼盘的改善型住宅市场的小高潮。 大量住宅集中进入市场，无疑加剧了竞争，也进一步扰乱了改善型市场