“上海高端市场“抢眼” 物流地产逆市井喷”

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[ p ] [/p ] [ p ] 10月21日，戴德梁行年第三季度上海房地产市场解体报告出炉，与广州楼市失衡相比，上海市场更多。

在发布会上，展望了上海楼市今后的走势，戴德梁行华东区综合住房服务负责人伍惠敏表示，在目前的分类管制战术下，一线城市仍将严格管控，上海绝不会在年内放松限购。

在遵守限制买入后，伍惠敏指出，限制贷款的放松并未根本改变楼市的基本面，未来市场走势必须更稳定，但下一个四季度绝对是售窗期，但价格不会上涨拐点。

与依然黑暗的以前就传来住宅房地产不同，低调发力的高端物流房地产市场的井喷已经到来。 国内非以前流传下来的物流房地产开发和投资类领域相继涌入物流房地产行业，这是全年中国物流房地产市场的最大优势。 戴德梁行中国区工业级物流地产部主管苏智渊在发布会上这样说道。

高端市场备受瞩目

戴德梁行华东区综合住房服务部数据显示，年第三季度，上海住房市场成交仍处于低位，整体成交面积214万平方米，比去年同期下跌31.5%，环比今年第二季度上升1.7%，基本持平

但是，成交量的不景气并没有导致成交均价的下跌。 相反，今年第三季度上海成交均价比上年同期上涨9.9%，比上个月上涨1.0%，整体均价为2.69万元/平方米。

伍惠敏认为，成交均价不下降证明监管政策的实施没有达到预期的效果，但不能忽视市场对政策的高度敏感性。

她表示，年二季度以来，许多城市限购政策松动，影响了市场对上海的限购政策预期，6-7月间，上海房市成交量明显回升，但随着7月中旬上海政府决定不放松限购，8月上海

值得注意的是，在成交率微乎其微的第三季度，上海高档豪宅市场表现非常突出，豪宅的总额和单价相对较高，影响了楼市整体的销售额。

据悉，万科翡翠滨江超过10亿元，获得9月销售冠军，打破了汤臣一品3.1亿元顶楼复式保持的最贵公寓记录。 市场分析表明，万科翡翠滨江取得了这样的销售额，无疑为上海的高端市场注入了强心剂。

具体数据显示，三季度上海6万元/平方米以上高档住宅成交面积明显上升，环比二季度涨幅17.9%，达到10.4万平方米，其中高档公寓成交面积8.4万平方米，黄浦滨

戴德梁行数据显示，从价格上看，上海历来高端住宅板块与新兴高端住宅板块呈阶梯关系。 据报道，自2009年实施限购以来，上海市中心以前整体高端住宅板块成交均价上涨约13.5%。 该地区新兴高端住宅板块上涨约9.7%。

而且，伍惠敏指出，目前上述两个高端住宅板块正受到压力。 截至1.09年9月，两个市场新增供给数量与成交数量之比分别为1.20和1.09，略高于1.06全市平均水平，但都在可控范围内。

覆盖面有限，上海的高端住宅市场没有受益。 对于国庆节前夕上市的央行新政，伍惠敏做出如下评价。 在她看来，上海发布的现代开放细则强调与普通住宅相比，追求小面积、低总额产品的刚需型职业者收益最大，不会对高端市场产生实质性影响。

物流地产井喷

在房地产调控政策持续受挫后，以前就传出住宅房地产开发商要尝试缺水的高端物流房地产行业，在他们看来，这是一个极具潜力的新的利润增长点。

在戴德梁行南京房地产快速发展趋势论坛上，苏智渊表示，过去5~8年，众多不同企业品牌、不同实力的工业房地产开发商充斥领域，发展迅速，其实已经进入群雄逐鹿的阶段。

据报道，近年来，以私人互联网、京东为代表的电子商务业、以中国平安为代表的金融机构业、以万科、绿地为代表的房地产开发业瞄准了物流房地产业。

除国内以前就传出房地产开发商和投资类领域的介入外，新的国内私募基金和海外基金的流入，以及现有基金的持续增资，是今年物流行业资本水平的首要特征。

北京万科今年5月与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限企业达成协议，宣布进军物流房地产行业。 8月23日，贵阳万科和贵阳龙里县签署综合物流仓储项目，总投资额10.5亿元。

另外，万科高级副总裁肖莉表示，未来物流产业布局将覆盖江浙沪等地区，引进kkr、黑石、凯雷等战术投资合作伙伴。

苏智渊表示，物流房地产市场之所以爆发式增长，首先是整体上处于供不应求的状况。 根据中国仓库协会的数据，截至目前，中国现代化的物流设施( 1400万平方米)只占现存设施供应总量) 6亿1400万平方米)的2%。

另一方面，不均衡的供求关系刺激物流房地产租金的快速增长，吸引越来越多的资本和玩家。

资料显示，自2009年市场复苏以来，高端物流房地产市场租金每年增长9%。 经过这几年的快速发展，年来，租金涨幅变窄，部分项目成交租金零增长，但租金增长反而有可能提高空置率。

苏智渊还指出，随着互联网和电子商务的兴起，电子商务人士们通过在全国大面积布局物流地产、扩张产业链而获得了当地和周边的市场份额。

2007年进入物流房地产行业以来，京东5年间超过1400亩，在北沪广等13个城市分别建立了物流仓库。

此外，今年国家释放了工业用地弹性地价政策，但大部分地区实施细则尚未公布，市场恐慌地攫取土地，拉动了二手工业用地市场的成交量。