“购物中心资本化报告”

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中国经济增长放缓对购物中心的影响开始显现。

世邦魏理市近日发表了“全球购物中心开发”的报告。 年中国各地新建成的购物中心总面积从去年的670万平方米下降到600万平方米，增速开始放缓。

实际上，购物中心受经济变化的影响明显具有滞后效应，与百货商店等业态相比，在最末端受到冲击。 在此之前，百货商店等业态已经面临大面积关店潮。 由于购物中心是一个综合性的商业业态，其休闲性、体验性、社会交往功能远远大于以前流传下来的购物中心，零售部分的冲击并未直接凸显。

这意味着购物中心是这个新经济形势下最有可能增长的领域。 中国购物中心产业信息中心主任郭增利表示，目前中国所有产业产能过剩，零售市场也不例外。 在这种情况下评价一个产业的潜力是一个很大的费用逻辑。 也就是说，是否符合费用结构的转型升级，购物中心是典型的按照费用转型升级的客观要求进行优化和调整的产业。 所以，尽管增速放缓，但多方评价购物中心仍是一个很好的领域。 根据世邦魏理市的报告，尽管零售诉求薄弱，受到部分市场供给过剩的影响，但中国目前仍在建设世界上最活跃的购物中心，新建购物中心市场。

由此可见，经济增长的变化影响着支出的转型升级，支出结构的调整带动了购物中心业态的优化，购物中心响应顾客诉求的业态反而带动了支出，支出增长实现了新的经济增长 郭增利认为，大环境下被迫转型升级的购物中心将成为推动下一轮支出型经济增长的原始动力。

寒流降下的新契机

由于大体的供给和电子商务的快速增长，购物中心的业主持续面临着招商引资状况差，难以留住优质租户的情况。

购物中心最差的是零售部分。 由于成本效益下降，零售市场的环境很严峻。 体验社会交流的业态影响不大。 资深零售业专家丁利国说。

与 年相比，中国零售市场的新供给势头有所放缓。 青岛、沈阳、天津等多个二线城市的空安装率已经超过10%，由于缓慢的提前租赁进度，新项目的完成日期不断延期。 考虑到一线城市的办公诉求很强，一些业主已经开始改造现有的购物中心空之间以满足小型办公诉求，或者为了寻求更高的租金回报率而改变现有的建设项目开发计划。

这个产业没有潜力吗？ 未必如此。 郭增利表示，他们的调查表明，随着经济转型，支出结构重新调整，实际上客户支出仍在持续，但只有结构发生了变化，购物中心的机遇今后能否优化企业品牌结构，满足支出变化的诉求 有趣的是，中国购物中心与经济增长有关。 我们过去的经济增长过于强调投资，但现在随着中国整体经济增长转向支出，满足支出升级型领域诉求的购物中心有机会向前发展。

世邦魏理市和中国连锁经营协会发布的《中国购物中心快速发展报告》数据显示，全年世界购物中心建成面积减少，但亚太地区市场与其他地区相比仍占主导地位，中国建设最为活跃，

据报告，全国17个主要城市的高质量购物中心的库存近60%为城市型购物中心。 这样的购物中心对其他项目一层租金的表现依然突出，平均溢价率约为40%。

这表明仍有诉求，真正满足客户和市场诉求的购物中心将继续向好。 但问题是，现在购物中心的供给结构和市场诉求有偏差，&lsquo； 在上层，平民化日常生活化的购物中心的诉求也很大，今后购物中心要迅速发展，就必须以需要花钱、强调全功能组合的基本型需求为中心。 郭增利对此表示。

由于经济放缓，过去购物中心高歌猛进中遇到的问题日益突出，迫使整个业态标准化、向规范化优化调整、自我革命。 1990年中国第一家购物中心诞生至今已有26年，与国外50多年的快速发展历史相比，中国正处于向成熟模式转型的十字路口，转型升级的购物中心有望成为费用型社会经济增长的动力。 郭增利说。

分化和打乱区域的集中化

随着向成熟的购物中心领域转移，强者恒强的马太效应也逐渐明显，不同城市、不同地区的项目差异化越来越明显。 好的购物中心品牌商挤头皮，坏的购物中心门像麻雀一样，又冷又清晰。 有业内人士坦白了。

在经济下行的情况下，购物中心的生存空之间越来越紧迫。 拥有丰富的资源、专业团队、零售经验、实力雄厚的购物中心，如旺达、银泰、宜家、离子、大悦城等，特点越来越明显，企业的品牌化、连锁化、特色化道路越来越广泛。 但是，规模不大、实力不强、缺乏专业购物中心运营经验和运营资源的人，地产商开发的购物中心越来越难，也有可能成为第一个倒下的先烈。

房地产标准低、模式陈旧是我国许多购物中心的先天缺陷。 根据仲量联行的研究数据，中国8300万平方米的购物中心总量中，只有10%~15%符合国际房地产标准。

领域的大规模经济衰退导致购物中心趋向企业品牌化、连锁化，集中度提高，整个领域趋于分化。

过去购物中心领域的集中度非常低，市场份额配置分散。 今后领域集中度进一步提高，前十大公司占有较大的市场份额，这也标志着购物中心走向成熟。 郭增利说。

另一方面，城市的分化状况也越来越明显。

潜在市场的购物中心起步较晚，目前仍处于从百货商店向购物中心转型的阶段。 而且，受限于有限的消费容量和消费力。 这是因为无论从消费市场的基本面、零售房地产量、企业品牌的丰富程度来看，都与一线市场有一定的差距。

&lsquo； 战胜通吃是领域的现状和趋势。 大中华购物中心联盟主席助理柏文喜表示，综合来看，中国购物中心从一线、二线城市核心商圈迅速推进到新兴商圈、三四线城市，其业态也从都心型、市级商圈购物中心迅速推进到社区型、休闲型购物

自我革命业态的重构

根据世邦魏理市的调查，在非生存型支出诉求拉动支出新引擎的背景下，餐饮和休闲娱乐业态在购物中心内所占比重逐渐加大。 国内的支出结构逐渐调整为享受型，面对更加细分的支出诉求，国外购物中心也面临着业态重构和自身改革。

面对停滞的业绩增长和上升的经营价格，奢侈品市场进入了稳定阶段。 快时尚和大众时尚企业品牌继续扩大，截至2009年，世邦魏理市统计的20家快时尚和大众时尚企业品牌全国17个大中城市门店总数达到1123家，同比增长25%，不少新晋

另外，面对中国中产阶级客户的快速崛起，轻奢企业品牌也面临着大市场的快速发展空之间。 以餐饮为中心的体验式费用已成为电商行业不断侵蚀市场份额的实体零售保护城市的一条沟，成为提升购物中心客流的重要业态。

在预计全国城市居民服务型费用占总费用的近40%，年上升至50%左右的背景下，休闲娱乐和服务业将成为未来快速发展的亮点。 其中，儿童业态以吸引客流量、增加客户停留时间、拉动周边费用的优势有着较大的快速发展空之间。

盈石集团对品牌商的信心指数研究也发现，新的支出增长点不断涌入市场，母婴、运动、休闲娱乐品牌商的信心不断提高。

新业态的首要优势是越来越强调顾客的参与性、体验性、娱乐性、社会交往性，提高顾客的紧密度。 随机性昂贵的好处也变得更加明显，这是与以前流传下来的商场、大卖场等业态的重要区别，也是购物中心将来能够与电商强力竞争的原因。 &lsquo； 购物中心吃了，&lsquo； 购物中心出来玩是很有道理的。 柏文喜拆开说。

以连续称霸武汉建设全球最活跃的购物中心市场为例，英特尔宜家武汉购物中心和离子梦乐城武汉经开店是武汉最大的两个新竣工项目，这两个项目中快时尚和轻餐饮企业品牌

英特尔宜家武汉购物中心开业后，引进和上传10多家快时尚企业品牌的永旺梦乐城武汉经开店餐饮比例达到30%。 事实上，宜家和离子的购物中心在各地的项目上都很惊讶。 这要归功于不可取代的费用体验。

盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平认为，中国商业市场正在进入人文和商业理念为王的大费用时代。 业主和服务商为客户更具个性的精神支出需求提供丰富的购物场景、文化体验，是商业地产商供给侧力量、结构改革的重要方向。 文化体验也逐渐成为万德马尔、大悦城骑鹅公社等与时尚文化艺术相结合的娱乐行为备受欢迎的大规模集团购物中心的优势。

随着国家对 体育文化的关注和战术资金的诱惑，体育文化也是下一个购物中心体验所耗费的优势之一。 丁利国指出，与室内冰雪世界、卡丁车、文化相结合的体育馆将会更多。 在他看来，环保运用也是一种趋势。 可持续快速发展理念越来越深入人心，绿色环保资源在购物中心的展示也成为流行的概念。 其次，购物中心如何紧跟费用观念和费用方法的转变，不同层次的顾客对生活习惯的费用需求表现出多样化的差异化诉求，自我革命、推出更具个性的产品、提供更具互动性的体验服务是领域工作者的重要课题。

资本化是终极目标

目前，对中国购物中心的评价标准往往不同。 零售出身的人关心招商运营，招商好就好，房地产开发商出身的人讲究现金流，收入最大化是很好的评价标准。 从购物中心的角度来看，我们认为这两个评价标准都不完全正确。 郭增利说。

郭增利表示，购物中心不仅仅是零售思维和房地产思维，实现资本化思维、资产增值和投资收益，追求资本型收益是购物中心的通用语言。 资本收益和资产增值，也可以很好地融合房地产和零售的理念，在一定期限内实现资本最大化。 在他看来，从零售房地产思维转向资本思维，是领域最大的变化。 国内市场上已经开始出现真正的投资者、资产管理者、商业运营管理机构，各部门职务的规范定位逐渐清晰。

资本方、管理方、运营方三方合作有助于在全领域的未来聚集各种资源，模式上更加国际化、规范化的模式也为资本方提供了剥离之路，有助于资本化的实现。 资本化是购物中心全球通用的术语和评定标准，只有实现资本化的中国购物中心才能与国际真正接轨。 郭增利说。

三方各部门的职务也在购物中心的运营方面变得更加专业，投资方面也形成了全国性连锁企业品牌和区域领导者共存的格局，产业链整体分工更加精细专业化，与资本市场的结合也更加紧密，相互促进、相互依存的快速发展。 柏文喜也这么认为。

事实上，专业运营是商业地产增值的必由之路，盈石中国商业投资控股董事长兼总裁司徒文聪也表示，高质量的第三方具备强大的资产运营能力，具备完整的mioe (并购amp； 并购、improve改造、operate持有经营、exit金融退出)的框架。

目前，我国商业地产已经沉淀了天量的房地产资产，以前流传下来的投资杠杆已经缺乏效率，只有资产证券化才能支撑商业地产的长足快速发展。 完善国内商业地产的整体运营产业链，寻求商业地产资产优化方案成为众多开发商的共同诉求。

关于我国购物中心的资本化，不仅要重视金融工具，也要充分重视资产管理能力。 对此问题的高资本想法是，孵化型私人reits让原业主和开发商将资产纳入一个合作载体，由双方共同管理和管理。 的一部分业主可以把一部分劣后级留在中间，但大部分投资是高和负责的。 优先级可以参照招商天虹的模式，刷卡交易优先级。 此外，房地产需要涨价改造，增加价值。 这也成为同行竞争对手和高质量第三方区别的一大特征。 随着政府加快推进资产证券化，房地产权益投资将成为市场趋势，届时，核心城市的高质量项目将在更加透明、公开的市场实现资产价值。 张平说。