“观点意见：北京楼市已触底，房价百日将回升”

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用一句话来概括现在北京市场的结构，可以表示“郊外的底部、城市的横盘、私人顾客已经进入市场”。

“郊区探底”是指郊区大楼整体降价10%左右后，日本光盘层出不穷，典型项目如合生世界村、五和万科长阳天地、向北8080、通州万达广场。 这些项目位于四环以外的郊区，但靠近地铁或成为企业品牌的开发商，总是光芒四射，价格稍有下降，成交量就会增长。 “市区横盘”意味着核心区的项目不再有以前的价格暴涨，但价格一直坚挺，郊区楼盘降价现象没有出现。 典型项目为三四环与环之间蓟门桥附近的保利海德公园项目，9月13日开业25亿元，均价超过8万元/㎡。 尽管如此，还是很难买到一个房间。 “个人客户已经进入市场”首要意味着经营商业市场的个人客户正在活跃地成交，典型的项目是望京保利国际广场、高和青峰大厦。 9月被保利国际广场t3办公楼所在的私人电视台全部购买，成交金额达到16亿元。 并不罕见，最近10天内，高和青峰大厦连续成交5座办公楼，成交额约3000多万，成交客人也多为自用型客人。 虽然也很容易理解背后的逻辑，但既然有私人的诉求，何不从市场低迷的短窗口开始呢？

通过拆解市场典型项目，可以看出市场已经触底。 关于见底期的评估，不仅可以证实各个项目，还可以从整个北京市的成交数据中找到端倪。

就二手房市场而言，据连锁房产统计数据，北京二手房新增购房和新增购房人次从7月的4:1快速上升至8月的5:1，新增购房人次明显增加。 另外，二手房的成交数也明显反弹。 从今年3月到7月，二手房成交套数低迷，到7月，成交套数稳定回升到8，000套以上。 二手房基于其分散的业态权，价格自由竞争度高，很大程度上可以代表市场价格变化的方向。 另外，从去年4月发布限购令到明年4月将满5年。 难以想象，几个月后，哪些没有购买资格的诉求将会进入市场，重新形成供求市场的格局。

就二手房市场而言，据统计数据，8月份北京商品住宅(不含保障性住宅)共计成交72.32万套，比上个月增长45.60%。 这样大幅度的环比成交面积增加有两个原因。 一、郊外盘的下降确实给买家带来了经济性。 两者，购买者的展望正在逐渐消失。

让我们抛开房地产市场的小视野，看看政策和宏观经济方面的情况。 根据最近公布的8月宏观经济数据，发电量今年以来首次出现负增长，比去年同期减少2.2%的规模以上工业增加值比去年同期增长6.9%，增速比2008年12月以来新低的城镇固定资产投资名义比去年同期增长16.5%，为2001年以来的最低。 如果2008年是全球危机的话，今年的危机越来越多。 感冒吃药可能会好，但是内分泌紊乱经常很麻烦。 从过去的经验来看，解除经济下滑和楼市束缚就像连体婴儿一样，总是不约而同地出现在大家眼里。 前几天，广为流传的“信用新政”登场。 我们事先判断信贷限制的调整将从以前的“只认房不认贷”放宽到“只认房不认贷”。 不是媒体受欢迎的“只认信用不认房间”。 这将为房地产市场的温度上升提供强劲的动力。

市场解体和逻辑梳理最终必须为我们的投资战略服务。 面对目前的市场环境，我认为有以下三点值得关注。

第一、北京是不是越来越多的项目要降价了？ 我的评价可能性很低。 如果开发商计划降价，“全年黄金期”无疑是最佳时机。

第二，北京核心区的项目在未来几个月会降价吗？ 我的评价也很低。 其一，北京确定4环内不能新增商业房地产地块其二，4环内已经没有住宅新项目，即使是商业设施也寥寥无几。 在这种结构下，开发者捂盘惜售的冲动更大。

第三，预计价格很可能在一百天内回升。 全国范围内此次房地产调整为大u型，底部时间延长，但一线城市未发生供需逆转，因此调整相反为小u型，底部徘徊期约为6个月，目前已有3个月。 因此，出乎意料的是，我们评估房价将在100天内回升。

(资料来源:观点不动产网)