“杨涛:未来商业地产八大操盘重点”

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当前，国家经济快速发展的方式正处于转型期，商业地产应如何适应经济转型的大背景？ 未来几年，由于商业地产的快速发展，有以下8个关键操作点。

趋势1 :地缘化的定位。 第一要依靠商圈，第二要差异化定位。 依托商圈，依托古老的商圈氛围，特别是包括二线以下城市在内，业态相互补充和升级。 差异化是有特色的经营。 目前，全国许多城市正在建设许多商业项目，许多项目看了第一遍也无法“第二次接触”。 很多开发商原来是做住宅的，现在搬到商业地产，开发100万平方米以上的商业，但是这个城市只有200万或者300万人，所以可能很难消化。 另一个shoppingmall远离了原有的商圈，和周边的生意关系不大。

趋势2 :体验式计划。 虽然现在商业地产受到了互联网的冲击，但转型后，要想不被网店取代，体验型商业还有很大的机会。 品牌的实体店里来了很多客人，试着衣服，最后购买的是网络，实体店买了很多，店里抱怨很多。 现在，要改变计划，商店不仅要在展示空之间，还需要提高互动性。 必须计划更大的共享空之间，营造体验的气氛。 必须引进越来越多的休闲业态，增加餐饮娱乐的比重。

趋势三:多元化融资。 许多商业房地产开发商以前建造住宅，但通过银行贷款和预售款的回收完成了项目开发。 这样的话，可能会不得不采取一些不可行的手段。 因为必须牢固地构筑这个资金基础，所以募集资金的方法也越来越多样化。 例如，私募股权是指在项目开发前通过出售股权来募集资金的融资形式。 房地产基金以基金投资房地产项目，最终分享项目收益的形式，比较住宅、比较商业，委托专业开发商进行操作。 也有信托方法。 发行信托产品，通过金融渠道募集资金，虚拟产权，商业无需分期出售。 在收益率方面，私人、基金、信托的要求反而不高。

趋势4 :专业化开发。 一是将商业运营思想推向前面，运营思想主导开发。 也就是说，开发商业项目的前提不是卖掉，而是首先考虑运营。 二是专业化团队的项目管理，即“代甲方管理”。 一些住宅开发商转行做生意后，原来的团队什么也没做，就这样成了生意。 这样的话，成功的概率会变低，问题也会变多。 有时候，我很在意自己投资的所有东西，听不进别人的意见。 这和炒股有点像，所以有些民营企业在找到好的职业经理人后，发展很快会更好。

趋势五:前置化招商。 第一分为两种，一种是订单式主力店的招商，比如大连万达的商业订单模式。 在产品策划阶段吸引主力店，为已经上传的主力店进行工程条件定制，配合主力店招聘其他补货业态。 商店都有养店期，开始需要3-5年。 108创意广场这个项目在2005年拿地的时候参加了，很早就开始找大卖场了。 之后，大润头发变得明显了。 因为对大润头发的面积要求很大。 大润发进来后，招商比较顺利。 2006年，初步招商，2008年，第二次招商全部成功。 二是战术合作伙伴，在连锁和品牌商的战术配合下，在计划前期完成招商。

趋势6 :证券化销售。 商业地产到底卖不卖？ 有许多项目，分成小面积的商店、3平方米、5平方米、10平方米，承诺以高回报高价出售是对社会的不负责任。