“高峰对话系列之一：商业地产的升级与转型”

本篇文章4664字，读完约12分钟

主持人:维纳集团董事长吴传鲲先生

嘉宾:五洲国际理事长舒策城先生

港龙控股董事局主席蔡志远先生

北京金融街投资管理企业董事长于蓉先生

京投银泰执行总裁高一轩先生

主持人:同质化竞争异常激烈。 武汉市，据统计，开发商口径方传将有20多家开业，但最终只有3家。 大部分推迟开业，集中的排放量特别大，零售领域处于比较低迷的环境，零售商的增长速度也有所突破。 请告诉老总。

舒城:城市规划不是为了建筑规划，应该是业态规划、功能规划。 中国在大板块里，你不转型，不升级，压力就会变大。 中国无论在哪个领域，在大板块中的领域，都一定要挤到前100名。 否则，你会被淘汰。

中型板块中，排在前50位，小型板块行业中，必须排在前10位。 如果不这样做，就会被淘汰。

中国的支出还必须存在。 即使向下减少，也一定存在方向性。 如果升级自己的产品，进行变革，公司和城市都应该成为升级型。 变革没有那么好转。 公司很大，有足够的量，所以别人也会用你。 世界上很多产品没有人采用。 商业地产应该成为升级型。

请尽量在顾客中做扩展产品，多做增值服务。 这样一来，号召力和生命力就会增加，商业性房地产就会相对变好。

要建立稍微专业一点的机构，请在有空的时候学习。 谢谢你。

主持人:需要变革和升级。 先升级后转型是苏总的观点。 接下来看看蔡总的观点吧？

蔡志远)我们从事商业地产的开发。 我们两家企业的类型比较接近。 我们有奇怪的现象。 真正的商业地产对一线城市来说很好，但对二线城市来说太过剩了。 但是，还是有很大的空白点。 例如，像先进的县级市，有几个乡镇。 从数量上来说，过剩的东西现在很多城市都有。 这个时候再碰一下吧

商业地产因城市而异，各企业都有自己的权威产品和定位。 我们一定要做一点变革和升级的东西。 你公司的产品，你的招商，你的运营，的管理团队够强吗？ 这是你的企业能走多远的问题。 任何领域最繁荣的时候都有最差的，最差的时候也有好的。 这是一个诱发我们公司观察的问题

主持人:有商业地产的泡沫。 区域性的。 也有白点。 具体事件具体拆解，其次是金融街于总。 让我们看看有什么应对措施。

于蓉:我确实在金融街控股度过了14年。 今年年初也是一个变化。 不仅是个人职业生涯的变化，也是我们集团企业针对房地产这一领域未来的快速发展，为适应市场变化而进行的战术布局所带来的专业调整。 我没能代表金融街的上市公司发表意见。 因此，我代表个人发表了一点意见。 因为在离开上市公司之前做了三年多的商业和酒店运营，有幸带走了上市公司。

一是要明白，商业和房地产是一个词，房地产开发的利润率受到挤压，靠持有性的房地产，甚至轻资产提高。 商业地产的判断以及投资和可行性的研究，大多依赖于资源不可调整的条件，建造住宅可能更赚钱。 的位置限制和资金限制，我们进行过非常多的融资，资金的价格决定了你这里是否赚钱。 这个只能由开发者自己来做衬垫。

有我们一直以来遇到的问题。 当商业不动产这个词出现的时候，从某种意义上说，商业背负着很多不动产不可改变的负面挑战和要素。 包括最近在内，我们可以建立股票投资和基金，从投资者的立场和资金的角度进行评价。 无论怎么看商业不动产未来的挑战和经营，商业就是商业，不动产就是不动产。 本来它是一个比较独立的判断体系和运营体系，它是两个领域。 这是我最初的感觉，如果分开看，包括地产界的同事在内，可能有助于我们这里的大家更好地找到未来合作和成长的机会。

单纯就商业而言，我们目前的新常态和新经济结构的调整给我们的商业本身带来的一些变化是非凡的。

第一个目的是看京东，看马云，看网络商务企业。 他在这个领域的成长过程中，所谓从以前传下来的意义上的估值不是以利润为基础的，而是所有资本都是以利润为基础的。 特别是专家，根据公司基本面，我们有市盈率的概念，我们有现金流折现的概念，但这些判断都是基于你是赚钱的企业，京东年销售额突破1千亿。 但是，虽然京东企业的财务报表亏损，但这家公司所有的pe和投行都应该削尖脑袋进入，在新互联网经济的冲击下已经产生了非凡的影响。

二是颠复经营模式。 商业运营主体承担的价格除人力和采购价格外，均为地租和房租。 这是一个类别，以前是百货公司的故事，百货公司增加最先流传的商业原形是代销的方法，我把商品集中起来买分利润，现在商业房地产的模式也颠复了。 现在，网络给我们带来的反思是未来生意的招揽是谁说的，过去是我说的，我的运营团队总监说的，现在是集团说的，无论多么高端的企业品牌，只要没有人来，这个购物中心

主持人:非常感谢。 说商业和房地产是完全不同的领域，在电子商务的冲击下，在网络技术飞速发展后的技术变革冲击下，以我们以前流传下来的购物中心为代表的商业受到了巨大的冲击，我认为变革和变革迫在眉睫。 这是总的意见。 现在请高总先生讲话。 应该是零售领域出身，做房地产的。 能请高总先生说话吗？

高一轩:商业地产确实是辛酸血泪的历史，它在不同阶段呈现出许多不同的优势。

第一个是同质化竞争的问题，来源还是体量和规划的问题，很多公司都在稍微转换商业房地产，改变商住等，这个人量规划的问题背后商业运营被控制着。 特别是对业主来说，百货公司的报表很看好赚钱，每年的利润只有10亿，但业主企业的报表并不多见。 由于价格低廉和财务价格问题，对业主来说，需要扣除所有的价格。

第一阶段是与企业品牌的调整。 连锁型商业公司很强。 对单一的购物中心来说，这个事业很难。 企业品牌调整，远离大范围，长期稳定的合作伙伴很少学习。 这是第一阶段出现的好处。

运营良好的企业有几个好处:

一)现金流好，人气高，定位合理，生意可能不需要太大。 像银泰百货一样，这一时期，整个商业地产出现了两个比较确定的优势。 第一个是大型商业的购物中心化，第二个是实体商业的网络化，第一个优势是在没有加入百货商店的业态中引入人流，扩大你的营业面积，把以前一点也放不下的百货商店放在里面。 教育和大型餐饮等，以及想要增加其销售额的购物中心，价格也不能太高。 定位是正确的。 之后，完成了一个阶段。 以前传出了从百货商店改造成迷你的消息，建造的时候有6层左右。 引进移动营业厅和银行，将以前流传下来的百货商店领域建成了小型购物中心。

另一个方向是实体商业网络化。 通过面对电子商务商的冲击，我自己希望成为电子商务商。 通过开设这样的商业购物网站，开始了第一轮的o2o定位，但是网站最后的增长比较慢，开始想达到1:1的比例，但最终占全天销售额的5%，最多可能在10%以下。

到第三阶段，与网络的关系进行了第二次探索和升级。 互联网与之前流传下来的商业冲击是对立的，但是这些之前流传下来的商业老板说，如何应对互联网的冲击。 那个时候，增加体验型服务。 因为体验是网络的短版本，所以增加体验式服务。 另外，网络和以前流传下来的商业之间有独立的关系。 一年后发现是竞争的关系。 许多公司已经开始合并两点。 通过与网络的合作进行重新整合，这实际上是增加销售的渠道，在淘宝和支付宝( Alipay )增加了很多会员，增加了对真实店铺的支持，并且通过灵活的支付方式支持它。

后来发展很快，形成了你中有我，我中有你的形式。 他们并不一定是对立的。 互联网的出现实际上为我们提供了工具。 那确实大大提高了生产力。 百货商店也是中间的状态，是一条路线。 只是，我们以前是比较低效的路线，但现在是高效的路线。 如何认识、学习、提供熟练的招聘工具，让我们在竞争中早日抢先下手

主持人:谢谢高总先生详细告诉我零售业务的阶段。 也提到了网络的这个问题。 任何网络的技术和升级，其实都会反过来强加我们以前流传的领域的变革和升级。 这其实是件好事。 从领域的迅速发展来看，现在很多公司都认识到了这一点。 这是一种资源整合的关系，特别是在移动网络技术迅速发展的背景下，我们知道变革和创新是升级。 怎样进行升级呢

策城:新的不要拒绝它。 阿里巴巴找过我们几次，但我们没有和他合作。 之后，这次我受不了了。 合作一下，还是看看能不能。

中国今后增长费用幅度最大的，不一定是大城市、中国城镇、中国县、很多地方市都可以。 这些是中速和中速的费用，这个量非常大。 我们将来要做的是城镇综合体，网络是线上业务，网络应该往下走，我们要做实体商业应该往上走，尽可能寻找现实点，毕竟今年中国的o2o谁也没真正成功过他要喝啤酒 你已经喝茶还是喝咖啡了？ 公司可以制造扩张产品吗？ 这两年，我们也是高速增长点。 所以我们为商户服务。

主持人:为商户提供服务。 这是最大的保障。 请蔡先生总是这样说。

蔡志远:虽然发展速度还很快，但趁早，我们还是兢兢业业地工作着。 我把商业和不动产分开。 我在开发阶段被定位为房地产企业。 每个项目的资金必须平衡。

主持人:今后请一直说话。

蓉:网络的核心是什么？ 给人们带来了什么？ 其实那是区域与区域之间的距离感，在这种情况下提高效率，我们如何提高我们的生产力，对这个领域快速发展的影响是多领域、多地区的整合，现在大家都觉得对pe好，资本市场的收割合并是未来的重要块。

第一，我们的未来是，在某些领域，领导者执着于10年、15年的奋斗。 将来，也许多家公司可以合作产生无限的生产力。

二是互联网渗透的所有周期性和非周期性领域。 我熟悉的身边的人几乎不看报纸，而是看手机的信息。 过去流传下来的迅速发展，由于规模的增长，其迅速发展将耗费天秤。 包括土地、不动产和融资在内的规模是有上限的。 刚才承认的是世茂不动产的发言。 那是撬动我库存的潜在目标群体的控诉。 事实上，我家就是这些房子，土地就是这些地，顾客就是这些顾客，这种轻资产的所谓理念也许是未来这样一家可以快速发展的公司的胜利之一。

主持人:我想高总对这些也做了很多研究，请高总发表一下意见？

高一家: 80后和90后进入中年状态时，实际上中国家族之间的化学反应和以前流传下来的结构发生了很大的变化。 我们家现在有六口人，双方父母和夫妻双方，最多两个孩子，也就是6到8个，以前很独立。 虽然被称为分户，但可以看出将来独生子女政策对家庭之间的依赖是未来的认同感。

现在也是以创新为主的时代。 现在开的最好的餐馆有特别大的好处。 以前去餐厅，给你菜单，上面有一百个菜让你点，但现在的餐厅只做十个菜，做完小范围的菜让你吃。 前几天，日本的搬家企业，他们提供的搬家服务，其细致和亲切，以及对你财务的尊重概念都很震撼，首先被无限诉说的诉求是可以诱惑的。 有些诉求自己也不知道。 让他选，让他选，未必是自己想要的。 或者，他给我选的不是自己想要的。 如果我们足够了解他的话，我替你选一个，我给你做一个，说这是我想要的也有效果。 挽留这两点，这是一个宏观，我们做了很多落地的研究，很快就会有我们意识到的资源，意识到的诉求，但是是否可以多次向一个方向发展，在这个过程中会有很大的压力，很多人会向你挑战 但是，如果能忍受一段时间，真的出蓝海和新天地也不是不可能。

主持人:台上的4位嘉宾惊人地一致。 围绕着顾客谈论变革和升级的话。 其实变革升级的全过程就是围绕顾客挖掘。 这个对话到此为止。 在座的嘉宾都有收获，感谢台上的所有嘉宾。 谢谢你。

主持人:感谢嘉宾们的深入分解和讨论，感谢你们的参与。

房地产一直是重资产领域，但在领域转型的过程中，轻资产一直是人们提到的话题，下一个高峰对话将以领域整治——转型和轻资产为主题展开。