“开发商在商业地产开发中常见的10大错误”

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第一大错误:产品形态规划和盈利模式矛盾。

许多开发商对项目盈利模式和产品形态的规划不统一，项目本来打算销售，但被规划为不适合销售的大面积、集中型商业产品形态，本来打算自己经营，但不适合引进大企业品牌主力商家的产品形态 现在，大部分开发商由于资金实力等原因，还是不想拥有开发理念，而是通过卖最快最贵的经销商快速回收资金。 这种盈利模式的产品形态最好是容易分离、独立的门面、独立的交通工具的生意。 在这些中，万达目前做得最好。 他们在产品形态规划时把握有型和销售型的分离，有型的部分规划为大面积集中型商业，销售型的部分规划为小面积街道商业。

第二大错误:先盖大楼后招揽企业。

这是目前国内大部分开发商的通病，他们的习性是先盖房子再考虑招商的问题。 这些开发商在住宅开发的时候就是这样做的。 建造房子后卖房子，赚得盆满钵满，他们认为这个方法是理所当然的。 住宅开发向商业地产开发转移，整个游戏规则面临着巨大的变化。 开发商面对的顾客不再是以个人为中心的自然人，而是一家一家的商业设施。 商业地产是为下游商业设施提供经营场所的，开发商建造的房屋必须由商家采用。 商家对选址的要求，必须考虑地域、商圈、业态、建筑结构和功能、价格等多个因素，当这些要求得不到满足时，商家在开发商早期规划时，如果不考虑下游商家的诉求，先建房再招商，其结果自然是商业房地产长时间的 万达提出“订单式开发”，核心思想是首先与下游商业机构形成战术联盟，按照下游商业家的诉求拿地、规划、建房、建房租给这些战术联盟的合作伙伴。 我们很多开发商对商业房地产的开发思路还停留在史前阶段，给招商带来了很大的困难，是商业房地产闲置的重要原因。

第三个大错误:盲目追求大体量。

商业项目的大体量是住宅市场大盘的翻版，土地价格市场化必然要求开发商追求大盘规模化效应降低价值成本，而大盘形成开发商的企业品牌，同样可以在商业房地产市场追求大体量。 大体量对住宅开发来说是降低价值成本的第一手段，对商业地产来说，远离市场诉求的大体量是找死的目前，北京和许多城市的商业房地产市场难以吸引空多个商业房地产，开发商建造的大量商业房地产处于搁置状态时， 很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，当供给与需求之间矛盾十分尖锐，人们觉得缺乏比较有效的诉求时，实际上却缺乏比较有效的供给。

第四大错误:不符合现实，市场定位在高水平。

在我接触到的知乎开发者中，大部分开发者对自己开发的项目期望很高，无论项目位置在哪里，都容易成为当地最好的商业中心，这也是人之常情所能理解的。 这就像每个父母都认为自己的孩子最优秀一样。 商业定位不像住宅，商业非常合理。 必须在市场研究拆解的基础上，根据项目地点，研究目标费用群的规模和费用优势，然后进行定位。 例如，一些项目位于普通居住区，与目标的费用群有偏差，因此无法建立高级商务。 例如，我接触过很多鄂尔多斯开发者。 他们想让自己的项目像北京的新光天地和燕莎一样。 理由是鄂尔多斯人很有钱。