“商业地产资产证券化破冰”

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(记者王越/摄影) ) )。

近日，中信建投设立的海印股权信托受益权专项理财计划正式成立，成为近一年来首次通过证券公司理财计划发行的公司资产证券化产品。 该产品被认为是国内第一个以商业房地产为基础资产的证券化产品。

记者了解到，此次海印股权资产证券化产品分为优先资产和二级资产，共募集资金15亿元，其中优先资金14亿元，二级资金1亿元。 专项募集资金用于偿还银行贷款和补充企业流动资金，为企业战术变革升级提供资金支持。

广东海印永业(集团股份有限企业)以下简称海印股份)表示，未来将积极利用移动网络和大数据技术，使企业经营的房地产成为综合型休闲娱乐中心和生活社会的交流场所。

今年5月，国内首家交易所场内房地产投资基金reits (房地产投资信托基金)正式在深交所综合协议交易平台转让挂牌。 短短几个月内，另一个与商业房地产项目相关的资产证券化产品也宣布成立。 是否证明了在资金困难的环境下，商业房地产融资渠道有选择地扩展？

最初的商业不动产资产证券化

从今年3月开始，证券监督管理委员会批准了7个资产证券化项目。 其中，海印股份资产证券化产品于4月17日批准，近日成立，其他6件尚未成立。

最近，房地产投资信托基金在深交所挂牌转让，之后直到海印股权资产证券化产品成立，业界普遍认为这是房地产公司再融资逐渐放松的标志。 对渴求资金的房地产领域来说，融资能否缓解目前领域对资金的饥饿，还需要时间来解释。

世邦魏理市研究部中国区执行董事陈仲伟在接受中国商报记者采访时表示，资产证券化产品在我国起步较晚，与美国、新加坡等国家相比，国内同样的产品不成熟。 但是，从商业房地产融资方面来看，从以前流传下来的融资形式直接转向融资是一个快速的发展方向。

根据海印股份公告，国内首个以商业地产为基础资产的被称为证券化产品的项目，迄今为止已经运行了相当长的时间。

从证券监督管理委员会批准的时间来看，管理层对此持相当慎重的态度。 记者从证券监督管理委员会官网获悉，2009年7月东方证券-阿里巴巴1号至10号专项资产管理计划获批后，未批准类似的资产证券化项目。 经过空窗口期后，从今年3月开始，证券监督管理委员会陆续打开窗口，批准了7个单资产证券化项目，其中上述海印股权资产证券化产品于4月17日获得批准。

据新闻报道，海印股份将于年5月抛出资产证券化计划申请，拟发行规模16亿元，最终证券监督管理委员会考核规模15亿元，其中优先权14亿元、次级1亿元，次级部分由海印股份代表原权益人全额认购。

根据海印股份的相关公告，此次基础资产为海印股份和下属13家子公司的14处商业房地产未来5年的经营收益权。 在产品设计上，中信建投通过银行和信托企业构建特别理财计划+信托的双重结构。

与国外成熟型资产证券化产品相比，国外类似产品对所有人开放购买，但在国内对投资者有一定的限制。 陈仲伟说。 据悉，此次海印股权资产证券化产品由合格的机构投资者认购，其中次级资产支持证券不超过1亿元，由企业代表原始权益者全额认购。

除了上海牌特别理财计划和中信启航特别理财计划以特别理财计划的形式出台外，包括保利地产在内的部分开发商一直将目光投向这里，对于需要大量资金支持的商业地产来说，资产证券化可能不是新的尝试。

中投顾问郑宇洁高级研究员认为，商业房地产融资渠道主要包括银行贷款、公司自筹资金、信托、房地产信托投资基金、公司债务发行等融资方法等，体现为商业房地产融资渠道通过房地产公司的资产证券化而拓宽。 随着我国商业地产的迅速发展和金融业的迅速发展，今后也会出现这种融资方法。

商业房地产融资将成为新宠

这种操作模式不仅为开发商处理了资金问题，也能保证开发商牢牢掌握房地产的所有权。

与以前流传下来的债务融资相比，资产证券化不受企业净资产规模、利润指标的影响。 关联公司不是将实际的商业不动产打包出售，而是以租赁不动产未来的收益权进行融资。 这种操作模式不仅为开发商处理了资金问题，也能保证开发商牢牢掌握房地产的所有权。

郑宇洁表示，国内特别理财计划由证监审核，并在证券监督管理委员会官网公示。 目前，国内资产证券化规模约2500亿元，大部分为信贷资产证券化，公司信贷资产证券化规模300亿元左右，年重启后的发行规模不到100亿元。 资产证券化业务在国内缺乏法律法规支持，操作途径不成熟，证券监督管理委员会比普通案例具体考核时间长。

跟踪海印股票特别理财计划产生的背景，发现其出现的基础来自于去年证券监督管理委员会发布的《证券企业资产证券化管理规定》。

该规定提出商业不动产等不动产财产可以作为基础资产进行资产证券化，要求商业不动产具有可预测的现金流，资产支持证券可以转让。

对此，陈仲伟认为，成熟的商业运营模式锁定商业价值，通过每年市场对价值的判断体现在股价上。 目前，国内商业地产的年收益率通常在3%-4%左右，国外成熟产品的复合增长率达到13%-14%。 可以说，国外超前的资金操作模式已经为投资者提供了诱人的投资前景。

从目前的情况看，海印1海印5个品种，最少一年的预期收益超过6%。 但是，国内商业资产价格上涨空之间需要论证，商业地产受到电商和过剩的影响，增长率不容易保证与国外持平。

从市场反应来看，拥有大规模商业地产的企业持续关注这些项目。 因为资产证券化可以保证企业的资金实力，从而帮助企业升级。 以海印股份为例，融资方案出台后，该公司还发布了加快企业战术变革升级的规划纲要。 纲要提出运用内生式增长和外延式并购的两轮驱动，成为家庭生活休闲娱乐中心的运营商。 据悉，该企业还有城市综合体等商业房地产项目，通过购买预期收益可以实现住房养护者的商业模式。

对此，陈仲伟表示，国外成熟的资产证券化项目可以起到优化资产结构、充分利用资产的作用。

融资创新是未来快速发展的方向

资产证券化的出现，使房地产金融市场呈现出商业银行、股市、债市和投资信托的多元化结构，这是房地产金融的重要创新方向。

不可否认，商业地产的快速发展需要长时间的资金支持。

郑宇洁认为，商业地产通常前期投资规模大，资金占有量大，后期运营管理难，短期内难以收回价格。 因为这对公司的实力要求很高，所以需要持续的资金投入。

目前，商业房地产的资产证券化还处于萌芽阶段，但从长远来看，实现商业房地产的资产证券化，可以为项目融资。 此外，还具有还款期长、投资者多为机构投资者、长时间持有等特点。 资金来源的稳定和信任有利于商业房地产项目的长期稳定运营和快速发展。

但必须注意到，目前我国资产证券化的法律基础还很薄弱。 陈仲伟认为，资产证券化立法进程还有很长的路要走。 他明确表示，十几年前业界曾进行过同样的探讨，但至今尚未进入立法阶段。

郑宇洁还指出，资产证券化的缺点是融资价格高，公司因资产证券化而融资价格高于发行公司的债务和贷款价格。

住部政策研究中心主任秦虹在谈到商业房地产资产证券化问题时指出:“关注商业房地产资产证券化未来的快速发展，必须涉及商业房地产自身的经营，以及商业房地产未来的经营创新方向。” 她认为资产证券化代表了我国商业房地产融资创新的方向。

秦虹认为，商业房地产经营的特点和现状迫使资产证券化迅速发展。 资产证券化的出现，开拓了房地产直接融资的渠道，使房地产金融市场呈现出商业银行、股市、债市和投资信托的多元化格局，这是房地产金融重要的创新方向。 (记者曾经是静婕() )。