“从领跑者到领导者 华润加码布局商业地产帝国”

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从2004年到2004年，从曾经的摸索到现在的“万象十年”，从沿海城市深圳出发，向杭州、沈阳、成都等23个城市迈进，在华润地展开了以万象城为中心建设“城中城”的长跑运动。

从宁波万象城尘埃落定，到重庆万象城开业点燃这座火辣山城，到广州前海下一座“城”，华润频繁的新动作背靠香港成熟资本市场，让市场感受到了拥有10年商业地产专家实力的大企业的魄力。

近日，华润置宁波企业董事社长宋悠优接受了本网络房地产记者的独家采访。 在宋总看来，历时十年的这场“城建”运动，奠定了华润地在商业房地产行业的领先地位。 但是，华润的野心不仅如此，“成为中国商业地产的领导者”才是其追求的境界。

黄金时代”:万象十年华润加码配置商业地产帝国

年以后，商业地产逐渐迎来高速增长，大型住宅企业纷纷恶化商业地产在战术布局中的比例。 今年以来，住房市场持续惨淡，而相对独立的商业房地产，由于受调控政策的影响相对较小，加上特有的高资产附加值率，成为了投资的重要大头。 万象城的迅速发展，正是从年开始迅速扩大的。

在华润的战术安排中今年正好是深圳万象城开业的第十年。 从年到现在，华润开始逐步加速商业房地产的配置。 截至目前，仅万象城系产品就进入内地23个城市，其中7个城市相继开业，包括深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆。

根据华润地年半年财报数据，今年上半年，包括华润地酒店在内的投资房产在企业总资产中占22.2%，销售额港币26.27亿元，比去年同期增长21.9%。 现有数据显示，年末单独剥离华润地商业房地产业务，其业务相当于市值1000亿的上市公司。

该财报显示，未来4年内，华润地新建商业房地产项目约18个，到年底全国将有40多个商业项目投入运营。 宋总介绍说，这包括刚坠入海湾的宁波万象城项目。 随着这些项目的完成，年和年，华润地将迎来商业项目开业的高峰期。

届时，华润地零售房地产建筑总面积将超过600万平方米，年客流量将达到4.5亿元，全年累计购物销售额将超过500亿元，预计会员总数将超过200万人。

自愿超越:从领导者到领导者

2004年，华润地第一个商业地产项目万象城在深圳开业，成为深圳第一个真正意义上的购物中心。

今年7月，华润地首次公布了未来商业地产快速发展战术，明确了成为“中国商业地产领头羊”的战术目标。

万象十年，对华润来说是一个积累和探索的过程。 从住房+自有商业+增值服务的模式出发，到现在确定地提出双轮驱动的概念，反映了华润在商业地产方面的基础和坚实的战术布局。

这十年间，华润不断提高自身的开发能力，并且不断进行着自我推翻。 在探索过程中，为了满足不同层次顾客的诉求，华润地投资房地产迅速发展了万象城城市综合体、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234space三种模式的商业产品线。

“从一开始就做持有生意，不复制，不追求速度，追求平衡。 各个万象城代表华润，更新对更高产品的认识、对服务的理解。 ”。

现在，商业地产可以说是百花齐放的过程。 定位文化、旅游等各种业态的项目在市场上占有一定的位置。 另外，顾客所涉及习性的变化，是电子商务业者挑战这一领域的契机。

在这样的市场洗牌阶段，立志成为领导者的华润，如何多次重复自己的专业性？ 保持领导地位吗？ 宋认为，华润自我超越的动因使华润有信心保持在市场上的领先地位。 面对市场形态的一些变化调整，华润也在不断进行自我调整，升级自己的业务系统。

作为较早登陆香港联交所的房地产公司，背靠香港成熟的资本市场，为华润建立了严格规范的企业治理机制，具有成熟的风险规避能力，坚持稳健经营。

宋总说，作为开山之作，第一部万象城深圳万象城的立项是机会主导的，具有一定的偶然性。 但是，后续藉由展开的一系列商务项目的运作，反映了华润地专业能力的深化和企业稳健的商务开发战术。

经过十年，华润地不可复制的专业实力和规模效应已经初步成型。 “十年来，华润地获得的不仅仅是开发越来越多的产品、开拓越来越多城市的经验。 更加重视开发背后的资产、专业团队和资本市场的评估。 ”

对商业地产项目来说，选址的一环是开弓之箭，这支箭的好坏对项目未来的快速发展至关重要。 专业素养和运营团队实力是商业项目最终成功的保障。 在华润的企业治理和运营理念下，包括深圳万象城、杭州万象城在内的7个开业的万象城项目也为宁波万象城的成功奠定了先天特征。

慢动作:持续的长跑和竞争

随着市场变好，越来越多的公司进来，开始分一碗汤。 其中，专注于住宅开发的公司开始开辟商业地产的战场，甚至还有完全未脱离行业的“外行”公司的跨界变革。

但是，商业地产的开发考验着某公司的资源整合能力和运营能力。 因为商业用地的地价比住宅便宜，所以感觉商业用地的开发门槛会有点低，但并非如此。 “住宅开发类似于平面要素的组合。 因为他的顾客诉求单一，客户群也有地缘属性。 商业开发是立体的、多维的，特别是有商业的。 这是运营有很高要求，隐藏的门槛。 ”

现在的市场被认为是商业地产黄金的快速发展期，公司的投资热也在高涨。 今年包括接下来的三年，可以看到商业地产将是投资的高峰期，如商业地产转让和开发步伐加快等。 对此，宋总主张，与住宅开发不同，2~3年就可以看出，商业地产的开发并不重视短期销售，而是像长跑一样。 商业地产项目成功需要的是长期经营的打算，不是“欲速则不达”的欲望，而是重视短期的回收。

目前，中国许多优秀的商业地产项目来自香港的主要商业地产商。 与内地短周期开发模式相比，港资公司的养商期长，对项目也有耐心和信心。 内地开发公司可能需要学习这种商业思维方式。

说起宁波万象城项目，业界普遍认为对宁波人民期望太长了。 宋先生解释说，客观地说，前期的准备工作占了一点时间。 主观上，华润也打算将雕琢所有产品的“慢慢工作”态度延续到宁波万象城。

而且，对于很多公司的进入，宋朝也经常提出自己的见解。 “商业地产的持续运营有一定的门槛。 将来，市场一定会有分化的趋势。 项目与项目之间的优劣势差别非常大，这种现象在同一个商圈内也有出现。 ”

当然，在成熟的商圈中，这种竞争可能会在短时间内胶着，从而消除彼此漫长的动态竞争。 目前，宋朝对正在筑山开发的商业房地产项目始终表现出谨慎乐观的态度。 “市场供给量的急剧上升会导致泡沫的出现，但机会还是存在的。 ”

短期内，这些表面价值高的泡沫将对市场产生一定的冲击。 但从长远来看，每个成熟市场都要经过这样的筛选和淘汰的过程。 当前商业地产市场的快速发展态势反映出领域的快速发展仍然存在于相当的空之间。