“东亚三国房价冷暖不一”

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东亚三国在文化，特别是儒家精神上一直有共同点，这在一定程度上说明了日本、韩国、中国的人口、城市集中化趋势有着明显的优势，其房价在全球房地产市场中整体居高不下。 但是，由于经济快速发展的起步和进程不同，三国房价处于三种状态。

最近，韩国的“住房情况”不平静。 新冠引发的肺炎疫情仍未消除，韩国房价呈上升趋势，特别是首都首尔的房价一个月上涨25%，震惊了许多韩国人。 随着胁迫性住房购买，韩国房价急剧上涨，成交了大规模住房释放量。 国土交通省公布的数据显示，7月，韩国房地产交易量达到14.1万套，比去年同期大幅增长110%。 另外，7月累计住宅销售量比去年同期增长99.8%，比5年平均水平增长40.0%。 今年1-7月累计交易量更是达到了76.2万套，几乎是去年同期的两倍。 月度交易量和累计交易量均创下数据统计以来的最高水平。 今年3月，韩国疫情暴发后，央行将利率进一步降至0.5%的历史低点，可见充裕的流动性进一步推高了韩国楼市。

但是，银行利率长期为负的日本，不仅房价不会上涨，而且是世界上近30年房价长期下跌的唯一例子。 日本今天的房价还不到1991年最高点的一半。 在其他国家能够对房价起到根本推动力的银行的低利率，甚至负利率，为什么在日本不明显呢？

一是日本的城市化率已经到了极限。 数据显示，截至2009年，日本城镇化率达到惊人的93.02%，远远超过东亚地区的平均55.6%。 也就是说，在呼吁日本农村生活的人口越来越少可以搬到城市，没有新的需求的情况下，推进市场价格的上涨显然是不现实的。 而且，本来日本有很多城市带，但现在只有东京及其周边的几个城市很繁荣。 甚至大阪和神户这样的大城市也越来越衰落了。 更不用说中小城市了。 这些衰落的城镇房价如日薄西山，甚至许多偏远的城镇，由于当地居民纷纷迁出，或年老去世，濒临“空城”的危机，这些地方的房子空无一人。

二是日本房地产市场不仅由于人口增长缺乏新的诉求，而且由于严重的老龄化、少子化，人口减少，诉求有下降的趋势。

根据厚生劳动省8月25日发表的人口动态统计报告，去年上半年日本出生人口为430709人，比2019年同期减少8824人，是2000年以来的半年最低值。 截至今年1月1日，日本总人口为124271318人，比去年减少50多万人，是1968年开展人口调查以来减少幅度最大的一次。 除了人口持续减少外，15岁至64岁的劳动年龄人口也只占总人口的6成，刷新了历史最低纪录。

另外，根据国立社会保障人口问题研究所的推算，日本的总人口将在2045年减少到106420000人，四成地区将减少四成以上的人口。 根据国际货币基金组织( imf )于年发表的年度日本经济审查报告，预计40年后日本人口将减少25%以上。 人是一切市场活动的出发点和诉求源，随着人口减少，房地产市场活力越来越低，房价只能向南走。

三是严格的移民政策。 在发达国家中，日本长期以来以移民政策的严格和排斥而闻名。 从政策上说，日本不欢迎外国移民。 但是，由于老龄化、少子化现象日益严重，劳动力减少，日本逐渐接纳外国劳动者，只限于医生、教授等高等专家，之后，随着日本建筑、农业、医疗等领域特别面临“雇佣不足”，外国劳动者 在过去的20年中，日本为了应对特定部门和地区的内部劳动力不足，采取了接受短期研修和学生签证的事实上的外国劳动者的措施。 的日本国会于2019年12月修改了《出入境管理及难民认定法》，于今年4月1日生效。 根据新签证制度，日本将稍微放宽外国工人进入日本的条件，以应对“雇佣不足”的难题。

中国房价的温度介于“日本冷”和“韩国热”之间。 中国房地产今年随着市场利率的下跌，在整体稳定中上升，部分地区上升势头“可喜”。 看到房价不断上涨，打算一点点“浮”起来。 为了防患于未然，相关部门直接插手，紧扣房地产企业融资的生命。

8月20日，中国住房城乡建设部、人民银行在北京召开要点房地产公司座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。 银保监会、证券监督管理委员会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人和部分房地产公司负责人参加了会议，同时制定了要点房地产公司资金监测和融资管理规则。 其中，房地产融资管理主要以“三根红线”为标准，具体来说，除去预收款后的资产负债率超过70%，纯负债率超过100%，现金短债率不足1倍，则无法融资。 根据住宅企业的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四个阶段，然后实施差别化债务规模管理。 未来，房企融资环境总体趋紧，但不同房企融资难度出现差异，哪些债务高、短期债务多的企业可能直接被切断“融资奶”。

从人口增长、结构、城市化程度来看，日本看不到房价上涨的内在动力，但韩国房价与年收入之比处于10:1的水平，从2019年11月开始，韩国人口连续7个月负增长，但减少数不大。 此外，城市集中化还在进行中，首都都市圈的房价在利率低的背景下看不到阻止上涨的因素。 中国政府对房价有较强的管理优势，在房价稳定的情况下缓慢上涨符合地方政府的长远好处。