“邱志东：花样年商业的“资产管理”挑战”

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编辑:年，又是一年的博鳌之夏，这是一个新的供给改革年代。 房地产仍然是支撑中国经济稳步发展的重要力量，但变化已经在进行，只有顺应时代潮流，才能更好地生存和快速发展。

今年夏天，以前瞻思想诱惑中国房地产脉动的博鳌房地产论坛，根据形势提出了新的思路，为领域转型多次寻找新的思路，奠定了思想高度和方向。

总结过去沉淀的历史。 房地产媒体继续发布博鳌专题报道。

观点地产网花样年商业依托花样年和彩生活两个平台，成立6年来，业务范围遍及深圳、惠州、上海、苏州、扬州、无锡、昆山、宁波、成都、拉萨等十几个省市，成为京津都市圈。

观点据地产自媒体报道，除花生唐、红唐、花样世界奥特莱斯、基于社区平台的芝麻唐外，花样年商业共有4条商业产品线。 另外，商业理财输出计划也是该企业积分快速发展的战术。

年，花样年商业与上海界龙集团扬州的御龙湾商业项目签约，在两大上市公司的协助下，花样年商业理财出口计划迈出了重要一步。

截至 时至今日，明星年商业不断加快步伐，预计到年将有8个项目，受托商业理财项目50个，总运营面积500万平方米。

商业作为个人论英雄的时代已经过去，现在团队合作受到重视，所以明星商业强调与各公司合作，最大限度地体现资源、人才、平台的价值。

根据明星年全产业链开发运营的特点和品牌曝光度，邱志东在商务管理方面也有自己的特色。 除了好好运用团队，为了精细化服务，还需要更好的适应性、对比性和落地性。

面对这股商业地产热潮的倒退，流浪商业行业20多年的邱志东提出，降低空的安装率，拿库存，慎重投资。 大体上，已经投入了大量资金和时间的房企必须重视运营管理。

以下是地产媒体对深圳花样年商业管理有限企业总经理邱志东先生的采访实录。

观点地产自媒体:目前，商业地产空的安装率高、库存难等问题开始凸显，在这股热潮之后，你认为商业地产能得到什么？ 在商业房地产行业投入大量资金和时间的房企应该如何应对这一变化？

(/h ) )邱志东)现在的商业地产，特别是商店的销售停滞不前。 造成这种现象的原因是库存量大，对电商这种新的销售模式有冲击，商业地产的收益率低，经济处于l型方向。

近五、六年来，商业地产处于井喷状态，因此有消除库存的诉求，而且商业地产是资金密集型投资领域。

去库存有两个方面。 第一，在政府层面，建议将商业用房改为住宅是有效的方法。 二是在开发商和投资者层面，如果将商业地产的一部分变为居住功能，只会消化一部分，而商业地产投资地域、规划和结构不适应住宅功能，因此应该会越来越关注运营管理。

业务与地区有很大关系，但最重要的是该如何经营。 商业地产与房地产相比差异很大，是满足生活需要的产品，反过来说，商业地产必须从开发到招商、运营再到商业资产增值，都有经营的理念。

就我个人而言，对于商业地产的所有投资者和开发商来说，去库存，需要降低空的安装率，无论是政府层面还是经营层面，都必须基于投资谨慎的大致情况。

观点地产自媒体:去年以来，世茂、万达等开发商欲将商业资产证券化，您对这种金融尝试有何看法？ 样品商管在这方面有相应的计划吗？

邱志东:商业地产资产证券化是趋势，但我国reits的快速发展还处于不成熟阶段，目前只看到一两个这样的产品，没有出现越来越多的文案。

政策方面有些限制，但最重要的是商业地产收益率太低，在资本市场信心不足，没有像新加坡、香港等地那样稳定的收益预期。

花样年也有这个想法。 我们现在的商业地产不少，不断地在开发、经营、完善之中。 样本业务专注于后期的运营管理，而较强的专业团队管理着自己的业务资产。 下一步肯定会走向资产证券化方面，但这需要时间。

观点地产自媒体:近期企业并购的项目还是三四线城市，在这样商业过剩的城市中，如何规避风险、盈利？

(/h ) (邱志东) )市场确实提供了很多机会。 (/(/k0 ) )在安装率高、开发过剩的情况下，要抓紧打造商业地产，不仅要观察地区，还要考虑定位、资金投入、公司实力等因素，最重要的是良好的运营管理团队和高效的做法。

我一直要求管理团队发挥服务作用，实际解决用户问题。 如何搞好这项工作？ 首先要有一颗服务心，其次处理问题的速度一定要比人快，最后要有一支比较强的服务队伍。 对资产管理受托机构来说，服务的心是最重要的，这些都是明星独有的。

明星年商管这几年建立了自己的实力，但是与其他快速发展的商家资源的不足相比，我们可以使用的资源更多。

在花形年这个大平台上，从商业、资金到物业管理再到后期运营，都可以提出比较完善的方案来实际处理问题。 现在，我们可以在快速的发展商和项目之间进行双向选择。 而且，我们也有这个实力。

观点地产自媒体:资产输出管理对开发者的开发体系、运营经营模式、团队能力和企业品牌要求很高，但企业在这方面的特点和不足是什么？

(/h ) )邱志东)许多快速开发商没有完善的开发体系，没有强大的运营能力，也没有团队和资源。 在这种情况下，花样年是集金融、商业、物业管理、社区旅游、社区养老、社区教育等为一体的全产业链，无论是住宅还是商业开发都具备很大的特点。

团队总是动态的，作为商管企业的负责人，必须每天维护团队的稳定性、专业性、服务构建的精神。 但是，提高团队水平始终是一个巨大的挑战，有一颗专注于服务的心，并不是所有人都能认可，所以必须不断向员工宣传和灌输这一服务理念。

明星年商管在资源和运营模式上比较成熟，大致分为快速发展、招商、运营、后勤支持和新业务孵化等五个中心，形成前期、中期、后期的相互呼应是其特点之一。 但是，要精细化商业服务，就需要重用世界的概念，最重要的是适应性、对比性、落地性，这也是值得的。 就像万象城在不同的城市一样，他的企业品牌相同，味道没有变化，但实际上定位和客户群有很大的不同。

观点地产自媒体:去年花样年商管在研究投资+管理这种模式，以小比例的资金投入，同时代理管理，目前进展如何？

(/h ) )邱志东)这个模式还是取决于自己的资源、人才、经验的特点，加上一部分资金，与合作者更紧密地结合在一起。 我在一个小项目上试过，还在谈判阶段。

虽然该市场上的项目库存和开发量充足，但双方在充分的信息表达和批准方面存在一定的困难，合作双方在实力、价值观及运营优势上必须相互一致。 虽然商业英雄论时代早已远去，但如今团队与平台的合作越来越受到重视，越来越体现平台的价值、人才的特点至关重要。

观点地产自媒体:自主开发运营和理财输出是明星年商管扩张的两条路，这两个方面对企业业绩的贡献比例有多少？

(/h ) )邱志东)大致以4比6的比例，在市场(/)/k0/)之间变大的情况下，慢慢缩小40%，外面的项目逐渐增加。 将来进入资本市场还会涉及关联交易的问题，所以最终必须把外面的蛋糕做大，但是在这之前请自己做好。

观点地产自媒体:潘表示，之前流传下来的重资产商业地产已经受到挑战，专业化的轻资产运营模式才是商业地产转型之路，明星年开发运营的项目会不会被资产管理全部取代？

(/h )邱志东)应该不会。 在分工越来越细分的这个社会，专业事件应该交给专业团队，这是必然的，但依然有很多开发者不接受这种方法。

另外，国内的商业地产受托管理才刚刚开始，还没有到规范化、规模化的程度，这是一个好机会，但也是一个挑战。

这就需要在实践中完善服务，以便更规范、更好、更统一输出的产品模型。 这个领域不容易完全标准化，但事情是人为的，花年也在朝着这个方向努力。

观点地产自媒体:关于花样年商业上市，你有具体的目标吗？

(/h ) )邱志东)现在也在朝这个方向努力。 相信花年集团的力量，我们的管理团队也积极合作。 重要的是决定商业模式。 以前明星生意只是做自己的项目，但现在业务量急速增加，团队也在扩大。 将来真的会成为商业管理企业，和不动产企业会成为可靠的委托人和委托方的关系。