“首只公募REITs胎动前途未卜”

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千呼万唤刚开始，住建部1月宣布将鼓励投资房地产信托投资基金( reits )产品，公募基金成为首批回答者。 日前，鹏华基金与万科合作推出国内首款公募reits产品，并被证券监督管理委员会受理。

资料显示，鹏华基金申报的该基金被称为“鹏华前海万科reits封闭式混合证券投资基金”。 据悉，该产品的参与者除鹏华基金外，万科还将扮演房地产投资经营管理者的角色，其投资目的地将选择前海。 另外，作为最初的公募reits，该产品的客户群是以广大普通投资者为对象，将来可以参与上市交易的封闭式基金。

reits是将不动产证券化的手段之一。 改变将暂时不能出售、流动性低的不动产用于证券化的方法。 其收益的主要原因是租金、不动产收入、不动产价值的上升等，最初来源于美国。 目前，国外reits投资市场十分成熟，全球reits总市值占全球上市房地产市值的45%。

但是，与国外市场相比，我国近年来在开发reits产品方面只听到雷声，看不到雨珠。 2009年中国已经开始研究reits的试点，但由于诸多障碍，reits在中国一直停滞不前。 截至去年11月，市场传出reits有望在北京、上海、广州、深圳4个地区开展试点新闻，reits在中国的快速发展迈出了实质性的一步。

监管层大力推进，但市场反应不大。 年，中信证券( 600030 )开发了两个私募股权行业的reits，使这类产品在私募股权行业实现了破冰。 但是，其市场交易量极低，在一定程度上失去了reits的交易功能。

今年1月，住建部也再次发文要求各城市积极开展reits试点，鹏华基金首次尝到了公募reits的头味。 但是，越来越多的业内人士对这次公开招募reits表示担忧。

据格理财分解师曹庆展介绍，国内房地产reits参与度不高，首先是我国不像国外那样对房地产reits有完整的监管体系和法律法规。 其次，我国房地产高额税收制度也是reits难以获得高收益的障碍。 另外，目前中国房地产租赁市场的收益率不高，是否能够提供长期稳定、有竞争力的收益率也需要考虑。

此前中国公司投资协会副会长、中房集团原董事长孟晓苏也指出，中国商业房地产租赁收入需缴纳的租税、所得税和房产税等都很高，据粗略统计，国内reits的收益率需要13%-15%才能满足reits收益的基本要求 但是，中原地产首席拆船师张大伟表示，我国房地产租赁市场的实际收益率只有4%、5%左右，这样的收益率在银行理财、货币基金等固定收益类投资产品中并无明显特征。

“在国内reits快速发展面临诸多障碍的情况下，未来鹏华基金这个公募reits能否引起投资者的关注还不简单。 ”益信托分解师廖鹤凯告白。

但廖鹤凯认为，不排除鹏华基金reits以先期介入的方式运营。 也就是说，在拿地阶段万科和鹏华基金已经合作，鹏华基金负责募集资金。 万科在这个过程中履行了工程管理的职责，承担着从房地产开发到物业管理、租赁、出售的整个过程，收益可能比依赖物业租赁要高。