“融创入主佳兆业存变数：房源被锁等难题无法回避”

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本刊年第四期特别报道:

佳兆业房源锁定危机还在深化:约20家金融机构集中催债

收购绿城后，拨开花的血统插手

【金融资本】孙宏斌45亿港币主佳兆业

《中国经济周刊》记者刘德炳|北京报道

在创始人滞港未返售房源锁定、经历偿债危机后，备受瞩目的佳兆业( 1638.hk )危机终于迎来了新的变量。

2月5日，香港交易所报道，融创中国( 1918.hk ) 1月30日以1.8港币/股的均价买入佳兆业集团25.29亿股以上，获得佳兆业49.25%的股权。

早前融创还收购了佳兆业在上海的4家项目企业。

在传出消息之前，故事一直朝着全面收购佳兆业的高潮推进。 但迄今为止，融创与绿城中国签署了收购协议，但最终被取消，因此外界对此次融创对佳兆业的收购能否最终完成，增加了展望和质疑。

孙宏斌以“两步走”进入主佳兆业

收购信息公布前，董事长孙宏斌融创表示，他已就接管郭英成家所持佳兆业全部股份一事与佳兆业方面达成协议。

根据香港交易所披露的资料，融创1月30日在场外平均每股1.8港币买入25亿2900万股以上佳兆业股，股价在佳兆业停牌前的最终报价为每股1.59港元溢价13.2%。 按平均价格计算，交易金额将达到45亿5200万港元。

融创收购的股份数量与佳兆业大股东兼创始人郭英成家去年12月2日最后公布的持股数量相同。 这意味着融通了郭英成家族手中的所有佳兆业股票。

在全面接管佳兆业之前，融创宣布将先于2月1日收购佳兆业在上海的4家项目企业的股票和股东贷款，总额为23.75亿元。

在发布会上，他表示，此次收购完成后，将进一步扩大在上海地区的市场份额，巩固在上海地区房地产市场的领先地位。

对交易对手佳兆业来说，这似乎不是划算的生意。 根据佳兆业公告，此次抛售收入为23.75亿元，佳兆业在这些抛售事项上将亏损约4390万元。 尽管如此，佳兆业表示，考虑到企业发生的债务危机和财政困难，将出售项目所得净额用作正常运营资金。

以此次收购的佳兆业下属的上海青湾兆业房地产开发企业为例，该项目总收购价为11.67亿元，其中100%股权收购的代价只有1元，其余为该企业应偿还的贷款。 前一年12月31日，佳兆业打算向万科出售上海青湾兆业100%的股权和约11.88亿元的股东贷款时，总额为12亿元，其中100%的股权代价为1170万元。

之后万科宣布交易结束。 目前，短短一个月间，上海青湾万亿业的股票价值从1170万元减少到了1元。

珠三角地区仍然是佳兆业的核心资产

佳业成立于1999年，总部设在深圳，2009年在香港证券交易所上市，深圳乃至珠江三角洲地区是其大本营。

据佳业半年报报道，集团深圳旧城改造项目成绩尤为优异。 年7月，政府被批准为深圳福田东山市区旧城改造项目的快速发展商，该项目现有建筑面积约12万平方米。 得益于深圳市区旧城改造项目的特点和珠三角内1000多万平方米的土地储备，佳兆业准备把握新机遇下的住房诉求。

记者整理了佳兆业上半年的报纸，佳兆业在深圳的土地储备建筑面积达到202万平方米，这块土地储备与万科在深圳的储备量大致相同。 但从土地结构来看，以旧城改造项目为主，因此佳兆业项目主要位于城区，整个地区优于万科土地储备。

从房价和土地市场表现来看，北上广深等一线城市的楼市资源也从去年以来备受投资者青睐。

据国家统计局1月18日公布，年12月，深圳新建住宅价格比上个月上涨1.2%，这也是70个大中城市新建住宅价格唯一上涨的原因。 在土地市场方面，年，深圳市推出多块前海地块，连续创下多块地王，深圳土地收益达400多亿元，是近五年来的最高峰。

另外，据深圳房地产新闻网统计，年上半年，深圳住房市场佳兆业销售额居首。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，深圳乃至整个珠三角的房地产项目是佳兆业集团最核心的资产。

佳兆业财务报表显示，华南地区一直是其核心布局，年中期业绩报告显示，年1-6月实现的111.6亿元合同销售金额中，来自珠三角的销售额达到63亿元，企业在全国拥有的94个项目中，珠三角地区为41个。

此前融创坚持在京、津、沪、渝、杭五个区域布局，接战佳兆业将将其市场扩大到华南。

但截至2月4日，记者登录深圳市国土规划局官网，发现佳兆业房源依然关闭。 从外部来看，作为佳兆业的承受物，融创需要应对这个难题。

收购前途依然存在变数

戏剧性的是，1月28日下午，该微博发布了孙宏斌的一篇微博，实名认定孙宏斌担任中国董事长。 据该微博报道，在第三方机构“你认为谁最有可能接管佳兆业”的调查中，孙宏斌投了融和一票。 这条微博在社会交流媒体圈掀起了轩然大波。 但之后，孙宏斌很快删除了这条微博。

记者就此次收购交易通过孙宏斌的电话进行了采访，记者在证实采访主题后，挂断了电话。

这不是第一次大型房地产企业的收购。

年5月22日，绿城和融创发布公告，融创以62.98亿港币的价格收购了绿城24.313%的股份。 收购完成后，融创成为九龙仓并绿城最大股东，绿城创始人、董事会主席宋卫平的股份从21.871%降至10.473%，与一致行动生命体柏年共占18.559%，从第一大股东成为第三大股东。

但是，年11月底，风云突变。 最终宋卫平在最后关头反悔，阻止了融和的收购。

这次收购佳兆业前途也不顺利。 据报道，孙宏斌表示，此次全面收购的前提条件是佳兆业债务重组，但如果各债权人不同意，这笔交易只有50%的可能性。

另一方面，佳兆业最近人事动荡不断。 创始人郭英成从年12月31日开始辞去企业董事会主席一职后，许多企业高管相继辞职。 2月2日早晨，佳兆业再次发布公告，佳兆业营销核心人物金志刚有意投入越来越多的时间快速发展个人事业，辞去行政总裁职务。

除此之外，此次并购中，融资创如何应对住房资源锁定、债务偿还危机等棘手课题，是孙宏斌无法避免、必须尽快解决的头等大事。

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