“青浦开拍 上海远郊地价“考验想象力””

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8月3日，上海土地市场迎来青浦三大地块集中转让，一个位于朱家角镇，二个位于盈浦大道，总额28.95亿元。

这三个地块的周边、最近的轨道交叉站是正在建设的17号线淀山湖大道站。 目前，三个地块都有10多个开发商参加竞争。 上海中原市场研究部高级研究经理横敏表示，上述地块周边今年成交的其他地块，溢价率不太高。 但是，今年上海已经诞生了几个高价地块项目，房企仍在关注市场，不排除这三个地块将继续被高追求的可能性。 事实上，在此之前上海郊区拍摄的地价让工作人员震惊，但普通市民更不擅长，几乎只需要想象就能理解未来的预期房价。 这次上海远郊的地块会考验想象力吗？

青浦位于上海市西郊，是连接江浙沪的重要门户，全区西靠上海市最大的淡水湖淀山湖，东临闵行区，北与嘉定接壤，南与松江、金山接壤。 青浦区面积668.52平方公里，其中水域面积124.49平方公里。 全区有三条街，八个城镇。 全地区常住人口120.91万人，其中外来常住人口72.05万人。

该地块用途为纯住宅，土地面积23449.9平方米，容积率2.0，开盘价70350万元，开盘价1.5万元/平方米。 根据上海土地市场官网消息，该地块的四至范围东至规划地块，南至淀惠路，西至丁家港，北至新塘港路。 目前，有30家房企收到申请书，竞标者数量为18家。 青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块的土地用途为商业和住宅，土地面积36279平方米，容积率2.5，初始价格126959万元，初始地面价格13998元/平方米。

根据上海土地市场官网消息，地块东至青泰路，南至淀惠路，西至丁家港路，北至新塘港路。 目前，25家房企收到申请书，竞买的人数为15家。 我们先来谈谈朱家角镇的区划。 青浦区朱家角板块房价常年处于上海价格洼地，即使全年房价快速上涨，朱家角板块房价也在每平方米2万元左右徘徊，许多楼盘价格只有1万多平方米，昆山花桥2万元/平方

链家研究院上海监测数据显示，朱家角板块商品住宅的供给成交情况长期以来一直处于供不应求的状态，特别是从年开始，几乎年年供求失衡。 从朱家角板块的定位来说，与朱家角板块相比，区域内的楼市一直不温暖。 诉求量还可以，但地区产品定位以旅游度假区为主，购买力严重缺乏从地区外的第二类、第一类人口引进，长期阻碍了地区房价的上涨。 目前朱家角板块销售的项目以公寓和连体别墅为主，公寓价格1.5万元/平方米-1.7万元/平方米左右，别墅价格2.0万元/平方米-3.0万元/平方米左右。 另外两个地块位于青浦盈浦大道，地块距上海虹桥站直线距离23.5公里，距市中心直线距离33.5公里。 中原市场研究中心数据显示，今年2月，江苏中南建设摘取的青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06宅基地地价为22091元/平方米，溢价率为58%； 融讯获得的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04商住用地地价为15412元/平方米，溢价率为28%。 两块地块位置相近，但单纯住宅地价明显高于商住地。 龚敏表示，此次上市的3个地块出让条件均为保障型住宅建设比重5%、中小规模住宅建设比重80%、整体装修比例100%，需要拥有15%的住宅用于租赁。

目前，青浦新城板块的一手住宅中小型掩体( 100平方米以下)的面积存量为37 )，掩体数量为49 )，板块内中小型面积的比重并不小，3个地块的中小型掩体面积比重都要求达到8成， q网新房事业部研究总导演韦谢表示，此次上市的青浦地块在地理位置上没有太大特点，地块前景并不看好。 韦谢表示，目前朱家角镇和盈浦街道常住人口年龄结构老化，当地急需改善和养老的房型产品，但此次上市地块出让要求为80%为中小型。 目前备受期待的是，正在建设中的轨道交通17号线为青浦国内线路全长33.9公里，预计年底开通。 这次三区的周边是17号线淀山湖大道站。

但是，韦歇表示，17号线沿线只有虹桥站的未来是成熟的cbd (中央商务区)，大虹桥的快速发展也才刚刚开始，未来该地块能够疏导的人口量非常有限。 另外，居住在朱家角和盈浦街的当地人很多，外来人口在减少，不利于新房库存的消化。 上海中原地产市场拆解师卢文曦认为，目前，上述地块内生活补助的便利性尚不完全，但随着土地大量出售，区域建设也在加快。

从这几次拍卖的市场优势来看，都是周边土地市场比市区抢手，所以综合来看，周边土地拍摄竞争将加剧，预计明天这三块土地也会被疯狂抢夺。 根据以往的经验，板坯价格创区域内最高记录的概率很高。 据路易西介绍，周边地块被剥夺的理由可能是土地价格比中心城市便宜。 第二，想象周边处于开发状态，比起用白纸画画，中心部分更成熟，空之间更小。 因此，从房价涨幅的角度来看，周边低价住宅的上涨速度也必须尽快通过中心城区。 中原市场研究部的数据显示，青浦新城、青浦、朱家角近6年房价上涨，青浦6年上涨50.8%，青浦新城上涨93.0%，朱家角上涨20.2%。 值得注意的是，国内外环外地块价格近期大幅上涨。 周浦目前的地板价格为4.3万元/平方米、泗泾3.9万元/平方米、新场3.5万元/平方米、祝桥3.3万元/平方米、徐泾2.8万元/平方米。