“房地产业走向：任志强与郁亮之争点破了？”

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房地产业方向:任志强与郁亮之争打破了什么

房地产白银时代与黄金时代之争，凸显出我国房地产领域原有的经营模式不可后退、新模式迟迟不开的困境。 事实上，控制价格是房企在同质化过剩时期获得市场机会的关键，而转变开发模式，应对老龄化、公共服务组合等新的诉求，是房企走出困境的关键。

房地产领域最具争议、最具时代意义的人物任志强离职，在业内引起巨大反响，而拥有这一大炮称号的房地产商会长，在卸任前的退休会上，就未来房地产领域的走向，与万科总裁在郁亮的隔代空吵架，偶然发现未来房地产在白银时代，

郁亮说，在房地产领域捞钱的黄金时代已经过去了，将来将进入白银时代。 与黄金时代不同，白银时代最大的优势是买方时代、个位数增长和价格管理。 简单来说，黄金时代很容易获得高利润，但在白银时代，房企即使从早上开始贪黑，也只能获得薄利任志强表示，楼市诉求空之间还是很大的，只要房企改变经营模式， 只要有人拿地或投资，就不能说领域的时代发生了变化。

目前，任志强—郁亮这样知名人士的争论非常多，如果不限定争论的约束条件和范围，争论往往陷入无病无灾，除了博取眼球外，什么也留不住。 因此，我们必须关注两者争论的共同点。 从两者争论的文案和微博的反应来看，楼市未来的诉求有多大，领域的盈利水平如何走是争论的焦点。 郁亮认为，楼市诉求空之间有限，利润率逐年下降是一大趋势。 任志强认为，当前的困境在诉求空之间依然掩盖不了巨大的现实，城市化进程正在加快，外来者落地城市是必然趋势，利润水平的下降是开发模式造成的。

从目前房地产市场的供求关系来看，城镇住房达到1.0-1.1户，供不应求的时代已经结束。 而且供应过剩(甚至(/k0/)城、鬼城) )和未开发积累一般，全国房地产施工面积65亿平方米，足够未来6年左右销售，)/)/k0/)，或者触及天花板。 住宅企业净利润率已进入个位数增长，且每年以1个百分点的速度下降，整个房地产领域进入平均利润时代。 这样，郁明的白银时代论就没有道理了。

但是，在人口流入的大城市，住房供需依然紧张，也没有发现特别是外来常住者的住房问题更加突出。 此外，与发达国家相比，我国在人居环境、房屋宜居性、公共服务组合、适合房屋老化的改造、智能社区等方面存在较大差距。 根据六西格玛的数据，30%的库存房屋是在20世纪80年代及以前的短缺经济时代建造的，五分之一的房屋缺少一个或多个必需的公共补助(独立卫生间、抽水马桶、自来水、厨房等)。 另外，从老百姓的生活诉求来看，除了教育、医疗、养老、住房改善以外，其他行业都供给过剩，诉求得不到满足。 这样，任志强说的房地产仍然处于黄金时代，并不是没有根据的。

他认为，两者的争论凸显了当前房地产领域面临的困境。 也就是说，原有的经营模式不能后退，新模式不能延迟打开。 目前，新房子的开发仍然是住宅企业依赖的经营模式。 过去十多年，房地产开发模式很简单，土地是从政府买的，设计是从另一个项目复制的，土地和开发价格是从银行融资的。 通常，项目在地面上打桩后可以卖房。 之后通过卖房来偿还银行贷款、建筑工程款。 即使公司非常不专业，弄错了开发速度，也可以通过放慢开发速度、囤积来等待明年的好时光。 不管怎样，库存价格很低。 因此，当房价在过去十年中迅速上涨时，进入这个领域的人，无论是否擅长房地产，都可以获得巨大的利润。

因此，房地产开发商近年来一直专注于赚取房价、地价增值收益，几乎没有仔细考虑如何设计住宅质量、住宅组合、社区建设，而后者才是房地产领域最具专业性、最具竞争力、最具差异化的 我国房地产领域准入门槛相当低，十年来，我国注册类房地产开发商从4万家增加到8万家，申万23个领域除了银领域以外，所有领域都进入房地产，有土地就可以成为开发商，这是事实。

由于长期持有拥有土地就能赚钱的想法，所以几乎不需要在意如何设计开发、如何迎合老百姓的居住诉求、如何差异化经营等，房地产开发领域整体一直处于低端、同质重复的位置 从根本上说，房企数量过多，决定分散，一旦受领域高利润诱惑，领域出现问题，政府就会受到救市的负面激励，无论房价上涨不下跌，稳赚不赔。 老百姓也受到预想的影响，纷纷向市场注入控诉。 因此，房企非理性大规模进军也不足为奇。 正是这种个人理性，导致了集体的非合理性。 醒来后发现，昨天之前繁荣的领域，今天的情况变得很微妙。

但是，这种过剩是同质化的供给过剩，或者结构性的供给过剩，不是诉求，而是真正被满足了。 由于贪睡享受着赚钱的资产红利，多家房企完全不知道如何开发设计、如何研究老百姓的诉求、如何配套、建立自己的竞争力，整个企业团队也没有这样的研发计划和人才。 真到了危机降临的时候，我意识到改变领域开发模式不仅不容易，也不是一朝一夕的事。 所以，从去年以来，万科马就不断地拜访公司，请他们讲课，看看未来的诉求在哪里，需要什么样的房子，甚至为自己倒下而焦急。 领域的老板还是这样，其他公司可以知道那个。

一方面是新建住宅大量出现，同质化过剩，另一方面是面对老百姓住宅疲软的现实，在同质化时代获得机会，其实就是郁亮说的白银时代。 而转换开发模式，满足市场诉求，正是任志强所说的黄金时代。 在白银时代，房企需要控制价格，这是房企在同质化过剩时期获得市场机会的关键黄金时代，需要转换开发模式。 也就是说，从原来的简单文案、快速周转转型为差异化经营，满足市场诉求。 特别是适应老龄化、公共服务组合等新诉求，也包括对住宅改造的诉求。 这是房企捞钱的关键。