“津上半年商业物业供过于求 中小型商铺成首选”

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进入年，天津高质量商业供给规模继续扩大，上半年永旺梦乐城梅江店、天津远洋未来广场和滨海新区宝龙国际中心进入市场，新商业总面积达到24.3万平方米。 由于零售商的扩张诉求和核心商业区有限的可租赁面积，年天津中心城区主要商业圈的高质量商业一楼租金水平比年下半年微增0.4%。 未来商业项目的上市将进一步丰富天津的商业水平，但未来市场整体租金的上涨存在压力。

销售型商业市场需求太多了

年上半年，天津商业市场新增供应量达到104.4万平方米，同比增长近141%。 究其原因，在政策层面，受京津冀一体化概念推出、天津市商业投资政策等因素的影响，在开发商对天津未来商业抱有乐观预期的市场层面，年上半年“红星国际”、“第六城”、“盛旺商城”、“一商友谊广

受政策管制加强、银根紧缩等影响，天津市商业诉求量略有下降，库存增加。 市内六区库存204.6万平方米，滨海新区库存193.1万平方米。 年上半年，商业市场供求比从2.3维持在5.8，维持在高位。

年上半年天津新建商铺成交面积约27.91万平方米，比年上半年下跌22%。 由于银根紧缩、房企融资渠道紧缩等因素的叠加，目前市场正处于震荡调整期，年上半年天津新建商铺市场成交量较去年同期有所下降。

年上半年，天津新建商铺成交价格为15900元/平方米，比年上涨12.8%。 虽然成交量略有下跌，但成交价格在稳定中维持上升趋势。

进入年以来，天津新建商店的成交量下降。 据天津中原投资顾问部商业中心统计，年上半年天津中心城区新建商店成交面积达到7.71万平方米，占全市总成交量的27.6%，比去年同期下降22.3%。 在中心城区，河东区、河西区及南开区商业市场良好。 其中河东区出现了许多中高级住区和大型城市综合体项目，集中型商业和社区商业街成为新的供给主体，投资者和品牌商对区域商业价值的期望促使了项目的成交。 南开区以办公室和住宅配套商店为主。

年上半年，远郊区县城新建商铺成交面积达到10.41万平方米，占全市成交量的37%，与年相比有明显上升。 区域快速发展的潜力和投资价值逐渐被市场认可，被投资者接受，天津商店成交新的热点地区。

中小规模店铺成为投资者的优先事项

从面积细分来看，中心城区不足100平方米的新建商店成交数最大，占比达到67%，100平方米至300平方米的新建商店成交量次之。 第一，“红星国际”、“海河大观”、“万春花园”等商业项目主要推广户型有100平方米以下或100平方米至300平方米的中小规模商店两个原因。 二是投资商业市场正处于震荡调整期，投资者处于观望状态，投资金额较低的中小户型成为投资者首选的投资户型。

在价格方面，不足100平方米的商铺最受市场欢迎，成交价格平均为27310元/平方米的100平方米至300平方米的中小型商铺具有总额相对较低、实用性较高的优点，因此成交价格的最高成交价格平均为29001元。

中心城区成交总额前十的项目主要集中在河东区、南开区、河西区。 “渤海明珠”、“红星国际”都是中小面积一拖二层或纯一层临街的商铺，良好的市场表现证明了非核心区域商业的价值逐渐被认可； 另外，以“金融街南开中心”、“融创王府壹号”等高档住宅、综合商业项目为代表的南开区，商业成交价格持续上涨，达到4万元至5万元/平方米，成为资深投资者的重要关注领域之一。 临街、一拖二、中小型商店成为中心城市市场的成交主力。

滨海新区的小户型商店很受欢迎

从面积细分来看，年滨海新区新建商店的成交率最集中在不足100平方米和100至300平方米的中小型商店，成交量占46%。 其一，滨海新区新建商铺的平均价格比中心城区平均价格低了约30%，加之京津冀一体化概念的推出，滨海新区成为新的投资热点。 二是“石化路248号商业”、“洞庭路壹号”等滨海新区主力销售项目的主要推广类型为100平方米以下或100平方米至300平方米的户型，这些项目地理位置优越，项目质量高，资金雄厚

价格方面，不足100平方米的户型得到市场同意，平均价格为19462元/平方米，表示投资者看好未来上涨空之间。

年上半年，以“融化洞庭路壹号”、“天保金海岸明珠湾”等为代表的许多高级高质量项目投入市场，但这些项目都以不足100平方米和100至300平方米的产品为商铺主力户型，项目地理位置 由于项目质量高、开发商以价换新的销售方式等多种原因，项目备受资金雄厚的投资者和商家青睐，成交情况良好，成交价格达到了平均值

高质量的商业租赁市场良性快速发展

年来，天津高质量商业市场良性持续快速发展，上半年中心城区有“永旺梦乐城梅江店”和“天津远洋未来广场”两个高质量商业项目入市，全市新增15.8万平方米的高质量商业房地产库存，

年上半年，天津中心城区高质量商业一楼租金水平比上个月上涨约0.4%，至521元/平方米月，由于高质量项目整体入住率较高，中心城区商业项目平均入住率达到86%。 随着天津的规划和快速发展，目前的成熟商圈已经不能满足持续升级的费用诉求。 随着轨道交通的完善和周边大型商业项目的进入，天津多中心的商业结构已经初具规模。 子商务中心现有的商务项目日趋成熟，保证了中心城区租金的稳定。

新区只有滨海宝龙国际中心一个高质量商业项目进入市场，新增商业面积8万5000平方米，滨海新区地区商业总供应量90万2000平方米。 年上半年滨海新区主要商圈商业地产一楼平均租金与年底基本持平，为227元/平方米/月。 随着滨海新区商业日益完善，滨海新区高质量商业平均入住率达到83%。

未来2至3年内，“寰宇城”、“黄世纪都”、“恒隆广场”、“红星国际”等高质量商业项目将陆续进入天津市场，预计下半年至年，天津高质量商业供应量将达到200万平方米。 未来，如果大量商业集中供应或中短期上涨空，售价和租金的上涨将受到一定的影响。