“深圳北商务中心区开发建设全面启动 将推15万方”

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10月22日下午，在市土地房地产交易中心交易大厅，龙华新区拍摄了白石龙地铁站附近面积4.66公顷的居住用地，经过85次估算，最终固定为46.8亿元。 该地块以2.5094万元/平方米的成交价格创下深圳居住用地大厦地价历史新高。 值得注意的是，这个地价已经最高的地块位于完成法定图编辑的深圳北站商务中心区的周边，这个价格参考成为了重新审视总面积6.1平方公里的深圳北站商务中心区用地价值潜力的契机。

11月7日，在深圳北站商务中心区规划圈内，首批地铁红山站东侧11万平方米的低密度商业综合体率先发布用地转让公告，预计12月完成土地转让工作。 该区以商业服务和文化娱乐功能为中心，通过多样异质的城市文化功能、个性优良的建筑形态、立体高效的交通系统等方法，结合北侧大型公共文化设施项目，构建具有国际大都会生活模式的综合商务区。 据信息，北站商务中心区今年将发售15万平方米的用地。 这标志着深圳北站商务中心区的开发建设全面启动。

深圳北站商务中心区的价值解读，应从法定图则修编开始。

1北站区

从“后院”到“北中心”

去年8月，副市长唐杰率领市委政治研究室、市快速发展改革委员会、经济贸易新闻委员会、科技创新委员会、财政委员会、规划国土委员会、交通运输委员会等多部门相关负责人来到北站区，就深圳市年度重大调研课题“高标准规划建设北站商务区，建设深圳北站中心区，

此次调查透露的重要消息是，北站区规划首次正式冠以“深圳北中心区”的全市战术定位。 迄今为止，该地区的定位经历了“中心区后花园”、“城市副中心”、“中轴新城”、“深圳北站高端商务区”等变迁。 可见，定位变迁的持续反映了决策层对北站区特征认识的深化和提高。

记者了解到，北站所属区域共规划17.9平方公里为深圳二线扩展区，实际征用14平方公里左右，承担“中心区后花园”功能，主要是深圳城市中心区承担居住、交通、文体设施等功能 近年来，福田、罗湖中心区饱和日益加深，城市多中心布局结构趋势逐渐加强，加上深圳北站建设运营，北站区域规划水平不断提高。 在这种背景下，城镇有关部门参照国际区域中心城市多中心快速发展的经验，该区域位于城市中心区溢出辐射的最佳距离范围，依托稀少地区的特点、成熟的基础设施，建设为深圳北部新的中心区

采访表明，由于世界特大型城市的快速发展经验，一个城市的一个中心布局既不科学也不合理，多中心城市布局成为趋势。 深圳在过去30多年的快速发展中，中心区主要沿深南路、广深高速向西延伸，目前已在东西方向形成“福田-罗湖-前海新区”的中心轴线。 此时，在深圳北部中轴线布置“北中心”是城市可持续快速发展的现实需要。 从城市快速发展的中外经验来看，铁路杻绳成为城市中心是最条件的。 深圳北站位于深圳南北中轴线上，距福田中心区仅9公里，是中心区外溢辐射的最佳范围。 而北站是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通中心，外与香港相连，内与腹地相连，区位特点得天独厚。 目前，连接中心区的新彩隧道建成通车，坂银隧道也开工，梅观高速取消收钱进行市政化改造，从根本上改变了梅林封闭交通拥堵的格局。 福龙路、留仙大道、南坪快速、清平快速等多条快速干道快速连接了该地区和全市各区。 在这样的背景下，提高这个地区的规划水平是必要和必要的两方面。

2网站的特征

迅速的发展条件很优越

计划中的深圳北站商务中心区总面积6.1平方公里，总建设用地面积467公顷，是全市加快推进建设的13个重要区域之一。 北站商务中心区以深圳北站为核心，辐射到周边地区，西至福龙街，北至人民道，东至梅龙路，南至玉龙路和民丰路。 在龙华新区“两区一城”的战术定位和“一中轴九领”的规划蓝图中，深圳北站商务中心区以深圳质量为标杆，以产业转型为导向，创新区域开发建设体制架构，成为高起点、高标准、高端化的现代化国际化中心城市。 专家认为，未来龙华新区将成为深圳的商业中心、商务中心和人居中心。

据定位高端、产业基础雄厚、发展迅速的龙华新区介绍，深圳北站商务中心区的未来更具想象力空。 建设不到3年的龙华新区是深圳地理地图的中心，也是深圳市交通的中心。 新区成立以来，交通、商业、医疗、教育等基础设施建设的速度惊人。 仅去年一年，龙华新区几个重要项目的推进速度就为人们所瞩目。 梅观高速取消收钱，进行市政化改造； 全市第一条现代路面电车试验线落户龙华，预计近期正式开工； 地铁4号线延长线纳入计划，地铁6号线优化方案正在推进； 今年9月，新区4所新学校和2所改建学校正式开始招生，新学位占全市的四分之一强。 近两个月来，仅民治地区就有九方、星河科城、塔梅里克空和9号仓奥特莱斯等几个大型商业综合体第二次开业； 年底前，包括观澜湖新城在内的10多个大型商业综合体相继开业，这些大型商业综合体紧密集聚，将极大地改变全市的费用结构。 新区产业结构转型升级步伐大幅加快，以“三廊九园”为核心的现代新型产业园区不断吸引四面八方的高端项目上传新区。 政府投资项目“零期限”考核制度迅速推进到各考核阶段，城市更新速度大幅推进，万科、保利、星河、中航等房地产10强相继进入龙华。 新区今年年初举办的第二届投资环境介绍会共吸引了138个高质量项目共计2109亿元的投资，其中城市更新项目占半数以上。

深圳北站作为全国客运交通枢纽，具备深港口岸功能，除京广深港高铁、厦深高铁、地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交车站外，还与多条市政快速干道相连，通行便利。 深圳北站的口岸功能将极大地带动经济效益，影响新区乃至全市的快速发展。 据估计，未来北站高铁功能全部解放后，年客流量将达到7000万人次以上。 以北站为中心，形成与广州、中山、佛山、汕头等周边城市的“一小时经济圈”，与长沙、武汉、福州等内陆中心城市的“四小时经济圈”，大幅增强以深圳为中心城市的溢出辐射能力。

3计划进行

“山水城相融”

根据新修编完成的规划草案，深圳北站商务中心区位于龙华新区“一中轴双核七功能区”空间布局中的南部核心区，总面积6.10平方公里，总建设用地面积467公顷。 其中商业服务业设施用地面积约66公顷，建设规模约550万平方米；总建设规模约950万平方米。 计划就业单位规模约25万个，居住人口规模约11万人。 北站商务中心区引进20~30家大型总部公司和上市企业，在总部经济基地聚集大量人流、物流、新闻流向、资金流，全面快速发展区域产业、金融、电子商务、文化创意、综合商务等现代产业体系。 高标准下，未来深圳将有众多白领和公司高管在龙华上班居住，龙华将成为深圳白领、高端支出者最集中、最有潜力的区域之一。 记者了解到，关于北站区规划，市区二级相关部门的目标是运用山城水相融、人性化功能配套、多元化开发建设等创新规划理念，率先建设具有国际一流质量的紧凑、高效、人性化、立体化的商务区。 主要副本包括:。

——山、城、水相融的空之间的结构。 以“山、城、水融合，山水结构的城市中心”为理念，高密度地开发建设。 进而，通过在城市绿色谷互联网内部布置各类水景康特和亲水性空间平台，将西方红木山水库周边的山体环境引入城市内部，与现有城市绿色谷互联网相结合，实现东西方之间的渗透。

——人性化的功能集。 区域规划采用方便多样的交通模式，完善的设施，人性化的多元开放空间和24小时的缓行系统，形成良好的步行环境，通过使用富有岭南特色的骑楼/椽廊加强街道特色，加强休闲活动

——立体化开发建设。 统一北站商业区地面地下空之间的开发利用，建设立体化建设示范区，建设一体式、开放式公共空之间。 使用“地下车道+地面缓行+二层连廊”的立体交通体系分流地面交通，建设便利的城市交通体系。 记者了解到，北站商业中心区规划避免了过去一点中心区建设中单体开发、相互分割的缺陷，采用多地块相结合的街坊式开发模式，将建设用地分为多个亚基逐步开发，相邻亚基与地块之间采用地下车库通道和双层连接廊等方法进行商业连接。

——低碳的迅速发展和生态技术的应用。 以建设低碳城市为特色目标，通过建设低碳城市、推动低碳经济快速发展和节能减排、充分利用循环低碳生态技术等，营造和谐共生的生态基础环境，建设低碳城市示范区。

根据规划，深圳北站商务中心区开发建设不断完善公共服务配套设施，建设市级美术馆、市级图书馆、1所市级综合医院、2所高校和4所9年一贯制学校，完成30个道路网建设，市民生活便利，工作顺利