“地产整体上市信号再来：中粮系混改内外合力”

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原标题:房地产整体上市信号再次到来

中粮类房地产业来自哪里，这个疑问已经发酵了7个月。

今年年初，宁高宁原董事长带着11年的奋斗史转战中国化集团，中粮集团正式进入赵双连时代。 7月18日，中粮集团和中纺集团在北京召开大会启动战术重组，公布中粮国有资本投资企业改革试点方案。

(/H ) ( (他) ) (他) ) (他) ) (他) ) ) ) ) )在变革的背后，有以下三点: (他):(他) (他) ) (他) ) (他) ) ) (他) )

根据中粮集团“十二五”规划，中粮集团将推动粮食、食品、金融、房地产四大板块在2019年整体上市。 目前中粮集团房地产业务拥有中粮房地产( 000031.sz )和大悦城) 00207.hk )两个上市平台的内部整合是否已进入时间轨道？ 日程的一年前能完成吗？

内部整合在一定程度上遵循中粮集团的改革意愿。 易居研究院智库中心研究负责人表示，未来这两个平台如何在项目层面进行合作，如何平衡资金，如何在团队和管理体系上进行整合匹配，是中粮集团在顶层设计中的具体规划和手段

轻资产和混改

轻资产突破道路，大悦城又掉了一个人，选择了贵阳。

7月26日，贵州省委常委、贵阳市委书记陈刚与中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政握手言欢。 周政带来的大悦城企业品牌，将出口到贵州恒丰地产的贵阳中心。

这里是贵州规划的100个城市综合体之一，大悦城的任务是提出贵阳规模最大、业态最齐全的购物中心的标杆。 大悦城是否入股，双方还没有定论。

大悦城是中粮集团的金字招牌，名字灵感来源于《论语》中的近者悦，远者来，宁高宁之手打造。 时间回到2004年，国有资产监督管理委员会被任命为一纸，46岁的华润集团副会长兼社长宁高宁空被降为中粮集团，出任会长。

中粮类房地产事业经过多年整治，最终形成了中粮产地和大悦城两个平台，分别在a股、H股借壳上市。 其背后写满了宁氏的印迹。

自2007年大悦城首次在北京西单定居以来，在9年间，大悦城一直未在各地开花。 本项目目前只有8个，其中7个正在开业，1个正在建设中，距离宁高宁部署的5年20城的目标还很远。

针对外界对大悦城快速发展速度过慢的质疑、商业地产的重载、万年来资本市场的困扰，不得不给出答案。 大悦城的解惑渠道是轻资产，年末落地首个轻资产项目天津和平大悦城，而上述贵阳大悦城是其第二个轻资产项目。

在贵阳，周政对大悦城的轻资产构想略有表态，进入小股后，大悦城可以收取企业品牌管理费、运营管理费； 如果项目顺利的话，大悦城可以按照准入时的价格适当增加股权； 如果项目特别顺利的话，我们也可以进行所有的收购。

对周政来说，轻资产出口是一个动态的管理和投资过程，但通过企业品牌低价钱的出口方式快速发展，大悦城既可以获得增值管理收益，也可以获得判断增值的溢价。

轻资产被定义为大悦城通向未来之路的重要索引。 时代周报记者表示，关于自有库存资产，大悦城在控制权范围内，引进外部投资者，为下一步扩充饲料。

(/h ) ) )周政一下子把所有的大悦城项目都摆在架子上。 期待他相遇的是一个因大胃口而吞噬了近百亿目标的有钱人。

7月18日，北京市产权交易所网站刊登了大悦城3家股权出售新闻，其3个子企业分别开设了49%的股权，价格分别为78.41亿元、10.78亿元、3.7亿元。 大悦城要求接收方将这三家企业的股权一并吃掉，不要一次性重复支付。

天后，托盘侧的一个浮出水面。 7月29日，大悦城公告称，全资附属企业恒瑞作为普通合伙人，与两家机构投资者就joy city commercial property fund (大悦城商业基金)签署了有限合伙协议。 这两个机构投资者分别认购了63.33亿元和31.66亿元的基金权益，该基金计划竞标上述三家企业各49%的股权。

大悦城轻资产更近一步，&lsquo； 瘦下来之后，在不断增加和减少的过程中，资金压力得到缓解，克而瑞研究中心的拆师房玲告诉时代周报记者，通过企业品牌的出局，5年20城已经不堪重负。

年末，大悦城持有现金约37.26亿元，比去年同期大幅下跌42.57%。 另一方面，公司总有息债务比去年同期增长2.89%，达到247.96亿元，现金短债比为0.88，公司无力持有现金。

房玲表示，轻资产没有原有生意，大悦城整体收益率也将提高。 年，大悦城房地产核心净利率约为9.3%，净资产收益率仅为2.2%。

当然，这也被认为是大悦城混合全制改造的重要进展。

中粮集团是中央企业53家特大型公司之一，也是6家国有公司改革试点公司之一。

我们探索的是优化资本配置的前进和后退之路。 7月18日推动中纺集团前进后，现任中粮集团董事长赵双连表示，中粮集团将分层次推进混合全制和股权多元化，其中房地产业务将通过混合全制改革优化资本结构，提高盈利水平。

在去年的大悦城全年业绩会议上，周政也已经表明，中粮集团目前仍占大悦城66.73%的股份，股权比例还很大。 下一步，稳妥寻找合作伙伴，推进混合全制改革。 从股权多元化入手，中粮集团的改革方向是引进产业、基金、民营、外资等资本优化治理结构。

整体的上市信号

十三五开局之年国资改革和落地实施的第一年，中粮集团成为年初开往新海域的大船。

中粮集团的圆圈还没有画出来。 年1月5日，宁高宁遗憾卸任中粮集团董事长，他的使命将是赵双连。

7月20日晚，美国《财富》杂志公布世界500强排行榜，中粮集团连续23年排名，今年排名121位，比去年的272位上升151位，成为上升最快的中国企业。

在全球农粮公司中，中粮集团的排名仅次于adm企业。 其他三家全球粮食商分别排在500强的第112位、第157位和第214位。

第十三个五年计划期间，中粮集团有了更大的目标。 时代周报记者介绍，中粮集团将提出全年重要指标，其中营业收入7500亿元，总资产6000亿元，利润总额150亿元。

除了打造全产业链的国际化大粮商、国有资本粮食食品业务所占比例将达到80%外，中粮集团未来还将推进粮食、食品、金融、房地产四大板块的整体上市。 其中，“十二五”期间，中粮集团将着力打造2-3个营收超1000亿元规模、4-5个超500亿元规模的专业化企业(平台)。

时代周报记者介绍，中粮集团正在大致按照小总部、大产业进行改革，构建集团总部资本层-专业化企业资产层-生产单位执行层三个阶段的框架，目的是将资本和资产管理分离，明确权责。

根据业务焦点，中粮集团大致设立18个专业化企业(平台)，人权、资产配置权、生产和研发创新权、评估权和薪酬分配权5种重要权力为专业化企业)平台。

中粮地产和大悦城在18个专业化平台之中。 《北京商报》引用中粮集团内幕消息称，未来一定会合并成一个。

事实上，宁高宁确定，中粮集团合并完成中粮地产、中粮置业(大悦城前身)两大房地产业务平台后，将采用a+h的方法整体上市。 但是，由于各种原因被搁置，中粮类房地产整体的上市计划未能实现。

宁高宁为中粮房地产板块的统筹快速发展而头疼，但两大房地产业务在销售业绩方面尚未进入领域第一阵营。 在规模和排名方面，没有得到集体的实质性振动。

从成长性来看，大悦城的营业增长率、利润增长率、总资产增长率都低于区域平均水平。 年，大悦城地产三组数据分别为-5.93%、-50.75%、12.1%，区域平均为13.66%、27.58%、20.79%。

中粮地产的中心房地产开发业务盈利能力在央企中全面落后，几乎只是行业领先水平的一半左右。 年，中粮地产净利润7.22亿元，扣除非经常性损益只有1.05亿元。 在非主营业务方面，中粮地产持有的金融资产和负债获得的投资收益达到8.82亿元，占利润总额的63.02%。

该网络文案称，中粮集团从未放弃房地产业务的重构、整合和改革。

一个明显的线索是，中粮除了主线大悦城旗舰业务外，中粮地产正在迅速发展祥云町这样的城郊慢生活、微型度假区模式。

可以窥视的是，在中餐地产和大悦城内部，展开了对两者的综合计算。 对中粮集团来说，中粮地产和大悦城各自在战斗时，一个轻，一个重，它们只有在集团统一核算时才在一起平衡资本。

但随着双方在一定阶段内完成各自的企业品牌使命后，中粮集团打造全产业链需求的强势和国有资产监督管理委员会推进的国有企业混合全制改革顶层设计要求，中粮集团改革房地产业务已不合理。

大悦城、中粮地产方面根据时代周报记者的纲要，目前关于业务整合的情况尚不清楚。 大悦城是一个聚焦现有综合体和其他核心商用物业的海外上市平台，与中餐物业有确定业务划分，不存在同业竞争态势。

钥匙先生周政

按照宁高宁当初的计划，中粮类房地产的内部整合分为人员整合、股权整合、资产整合三个步骤。 时代周报记者梳理发现，两个上市公司的人事一体化结合已经有了苗头，周政是关键老师。

从2011年11月开始，周政开始担任中粮集团副总裁，但更重要的职务是中粮地产董事长，从2009年开始兼任中粮地产(现为大悦城地产)董事长，从2009年开始担任中粮集团党组织成员。

今年2月，大悦城地产原社长韩石跳槽到龙湖后，周政除担任会长、执行董事外，还兼任社长。

该政策咨询研究部主管张宏伟对时代周报记者说，人事铺路后，在政府和公司的推动下，内部股权和资产整合完成是迟早的事情。

值得观察的是，根据大悦城、中粮地产年的53.74亿元和135亿元的收入，这条加法线将至少增长2.6倍，达到500亿元规模。

在年风火火的国企整合浪潮中，房地产央企之间整合的大幕也已经拉开，中海鲸吞中信、五矿整合中冶、招商局的合并龙头，每笔交易都是波涛汹涌。

中粮地产也经常合并。 今年3月和6月，保利地产、招商蛇口相继与中餐地产发生收购丑闻。 在时代周报记者获得的内部资料中，周政就此进行了说明。

&lsquo； 十三五期间，中粮集团已经明确了四个中心板块的定位，&lsquo； 不动产就是其中之一。 周政表示，集团可以帮助加强、优、大规模房地产板块，也可以与行业公司合作，但不能失去主动权。

周政确定表态，一线城市是中粮地产未来的首要方向之一，深圳旧改革也是今年中粮地产的主要做法，东莞、惠州、广州、珠海等珠三角城市中粮地产逐渐纳入范围。

今年，中粮地产募集了50亿元支持北京等项目的快速发展。 今年楼市转暖，中粮地产也因此获得了市场红利。 年上半年房企前100名中，中粮产地128亿3000万元，排名领域第57位，与金融街、禹州等地进入同一段位。

在土地市场上，中粮地产也加快了步伐，上半年在深圳、成都、上海获得了新的土地。 其中最引人注目的是，今年6月29日，中粮地产以总额24.4亿元拿下上海浦东新区新场旅游综合服务区a10-1地块，地板价格35744元/平方米，溢价率235.62%，扣除不可销售部分的实际地板价格，

这意味着，这个上海郊区环以外的住宅项目，未来保本售价可能会超过6万元/平方米。