“三益资本：商业地产处于过渡时期”

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现在，大家正在比较有习性的资产的迅速发展。 这也持续了很久，轻资产模式在这几年逐渐被意识到。 编辑:经过几年来的飞速发展，中国的商业地产已经到了一个非常重要的时刻。 在泡沫化、同质化的商业设施层出不穷、空安装率高的企业众多、运营能力不足的时候，受到互联网和电子商务业者的冲击，商业的未来到底如何，我们必须反思。

年11月24-26日，观点地产自媒体在广州举行第二届观点商业年会，围绕论坛主题互联网时代的商业，观点地产自媒体由商业地产领域专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产快速发展商、品牌商、零售商及网络

观点房地产网在以前的政策法规偏向住宅市场时，商业房地产曾经被认为是管制的避风港。 但是，随着全国各地限购逐渐放开，央行也发放了文松门限贷后，商业地产的走向也引起了外界的关注。

三益资本董事社长刘晓兰表示，放松政策对商业房地产的实际影响不大，没有吸引大量资金涌向住房市场。 相反，许多投资者正在从以前流传下来的炒房团转向真正的商业房地产投资。

他指出，即使在住房市场转暖的时候，许多顾客和投资者也看到了商店的投资价值。

因为那才是真正的资产，是能够通过运营实现增值和倍增的资产，住宅只是投资的产品。

因此，刘晓兰也强调商业地产成功的核心在于运营。 但是，由于许多开发商不专业，缺乏经营意识，运营和同质化竞争的危机并存。

但实际上，现在很多开发者都为此建立了自己的商业管理企业。 但是，对此刘晓兰坦率地说，

我想开发商真的不明白，生意不是成立资金管理企业，高薪挖一两个人就能搞定的。 因为商业与普通的房地产开发不同，是系统工程，所以从业主到下属的专业团队，都必须有这样的整体意识。

诚然，商业运营对专业性的要求也给三益资本带来了越来越多的机会，但刘晓兰和机会背后的挑战都不小。 据其介绍，诉求非常大，但在三益资本这样的公司，并不是所有的项目都持续下去。

我们很在意开发商的心情。 他是以开发者的心情，还是以比较正确的对待商业资产的心情进行开发？ 否则，也许也不是我们这样的公司可以合作的项目。

在谈到国内商业地产的快速发展模式时，刘晓兰表示，目前大家比较有习性的重资产的快速发展，这也持续了很久，但轻资产模式只是在这几年才逐渐被意识到。 但是，由于房地产本身是资本属性较强的领域，加之房地产开发的暴利期已经过去，许多投资者逐渐意识到要向轻资产方向走，越来越充分地利用重资产。 因为，目前中国正处于重资产和轻资产转移的时期。

虽然向轻资产转移肯定需要利用越来越多的金融手段，但刘晓兰指出，目前国内的这类金融工具还非常少，退出渠道也不完善，因此也影响了商业地产资本的快速发展速度。

现在稍微有点曙光，是因为资产证券化开始不断完善，在这期间，商业房地产资本整体也活跃起来，投资者也至少看到了一条退出之路。 这条路通过的话，中国的商业房地产金融或者资本的这条路会更加畅通。

以下是对观点地产媒体三益资本董事社长刘晓兰的采访实录:

观点地产自媒体:有意见认为未来是商业地产快速发展的黄金期，但数据显示，目前许多城市出现了商业地产过剩。 你觉得黄金期该怎么理解呢？

刘晓兰:我认为必须从几个角度说。 第一，从中国的整个国情来看，我认为是黄金时间。 因为现在中国的城市化发展很快。 另外，很多城市的城市化率没有达到国家期待的标准，还有很大的空之间。 在城市化快速发展的过程中，相关的一点集和产业集中，就业、产业快速发展等与商业相关的一点比例必须提供一点载体。 所以，根据中国城市化快速发展的要求，这个比例诉求很大，所以我认为机遇就在那里。

其次，我认为现在的三四线城市过剩只是相对过剩。 实际上，非常多的三四线城市的商业还非常落后，真正能够满足人们目前生活质量提高需要的商业载体和平台还很不足。 我认为过剩是部分城市和部分城市的部分地区相对过剩。

房地产媒体:你认为目前国内商业房地产的风险主要在于那些方面？

刘晓兰:我认为商业地产的风险主要在于两大块。 一个是我刚才说的部分城市、部分地区的过度开发造成的过剩。 如果局部地区过剩，会导致同质化竞争，产生一点项目竞争的风险。

其次，现在很多商业体，城市好，位置好，但是开发商不知道商业房地产成功的核心是经营。

所以，我认为商业地产最大的危机，一是局部城市过剩，导致同质化的竞争；二是在竞争过程中，由于开发商不专业，缺乏经营意识，两种危机并存。

房地产媒体:未来商业房地产的竞争又会集中在那些方面？

刘晓兰:很多开发商都知道，作为商业地产，对城市、地区的选择非常重要，所以很多开发商特别是大型开发商集中在一线城市进行土地竞争，造成商业地价的上涨，不利于未来的资产投资。 因为如果中国的租赁市场达不到资产或投资标准，地价上涨会导致整体价格上涨，如果租赁收益达不到投资要求，会带来潜在的危险。

第二，在许多三、四线城市，由于开发商不专业，政府还强制要求各土地需要一定比例的商业，使其进入商业房地产行业，专业性不足。 由于这部分业务比例过大，目前的银行金融系统不向他们提供金融支持，例如贷款开发。 结果，这些开发公司的资金、周转和管理面临压力，带来更大的危机。

观点地产自媒体:正如我刚才所说，运营是商业地产特别重要的一环，目前很多开发商也在建立自己的资源管理企业，您如何看待这一现象？

刘晓兰:我认为开发商并不真正了解，生意设立资本管理企业，并不是高薪挖一两个人就能搞定的。 因为商业与普通的房地产开发不同，是系统工程，所以从上司到下面的各个专业团队都是必要的。 需要这样的整体意识。 因为其各个环节都要求非常专业，所以有些身体不能处理公司的商业资产管理问题。

房地产媒体:这是否意味着三益资本这样的企业越来越多的特征？

刘晓兰:我认为既是机会，也是挑战。 现在有更多的诉求，商业项目量也非常大，基本上来找100%资本服务的项目都有商业要素。 同时，90%的开发商不具备这种业务能力，特别是后端招商运营能力。

诉求非常大，但在我们这样的公司里，并不是所有的项目都持续下去。 我们客观而专业地判断这个项目是否真的能完成。

另外，我很在意开发者的心情。 他是以开发者的心情，还是以比较正确的对待商业资产的心情进行开发？ 否则，也许也不是我们这样的公司可以合作的项目。

观点地产自媒体:随着限购、限贷的放松，投资可能再次涌向住宅，对商业地产有什么影响？

刘晓兰:其实，我觉得这种现象反而不明显。 本来都是投资住宅，所以放宽了限购、限贷，但是很多顾客和投资者都看到了商店的投资价值。 因为那才是真正的资产，是能够通过运营实现附加值和倍增的资产。 住宅是投资的产品，其价值随着土地的稀缺性而增加，不需要运营，所以它只是一个产品。

另外，我认为政策放松对商业房地产影响不大，反而很多投资者从以前流传下来的炒房团转向真正的商业房地产投资。 想通过商业经营将其变为有价资产，从资本市场获得增值收益后退出，但这样的投资者反而越来越多。

观点地产自媒体:商业地产的快速发展模式，一个是持有型重资产模式，一个是轻资产模式，在你看来，哪个是适合中国商业地产快速发展的模式？

刘晓兰:我们来比较一下国内有习性的重资产的快速发展。 这也持续了很久，轻资产模式在这几年逐渐被意识到。 房地产本身是一个资本属性很强的领域，随着房地产开发暴利期的过去，很多投资者逐渐意识到要往轻资产方向走，越来越充分利用重资产。

在轻资产行业，对企业来说，无论是回避风险，还是长期稳健快速发展都是有利的。 我认为现在应该理解为是重资产和轻资产转移的时期，但大部分处于重资产阶段。

但是，我认为将来会分为两个类别。 一是重资产永远需要一点点的机构来做，但重资产大多通过金融工具和杠杆作用从资本市场演绎和转换。 另外，很多公司希望向轻资产方向转移，这也是一个趋势和过程，并逐渐与国际接轨。

房地产媒体:你认为未来商业房地产应该如何走向金融化？

刘晓兰:从根本上看，商业地产是一种资本游戏。 只是，在中国的现阶段，大部分人将其作为开发者或重资产产品。 经过多年的快速发展，投资者和开发商对这方面的认识和成熟度越来越高，无论是土地阶段、开发阶段还是后续持有阶段，都开始使用非常多的金融工具进行比较有效的结合。

但遗憾的是，目前国内这样的金融工具非常少。 其实，用金融做商业房地产，最在意的是退出。 在9月19日海印股份所谓资产证券化的第一例特案出台之前，大家对这方面的信心还不充分。 为什么不敢涉足拥有长时间资产资本的投资？ 因为中国现在的资本市场不太支持它的退出。 例如，reits呼吁在那么长的时间里都不要出来。

目前，国内ipo不太通用，很少有企业能够达到国际门槛，因此影响了中国这几年商业地产资本的快速发展速度。 我认为最主要的原因还是退出道路不好。 现在稍微有点曙光，是因为资产证券化开始不断完善，在这期间，商业房地产资本整体也活跃起来，投资者也至少看到了一条退出之路。 这条路通过的话，中国的商业房地产金融或者资本的这条路会更加畅通。

观点地产自媒体:在过去的一年里，许多中国公司开始在海外收购一些商业地产，你如何看待这一趋势？ 这对国内商业地产的快速发展有什么启示？

刘晓兰:我认为有几个原因，第一个是开发商的原因，他们自己做了一点资产配置、分散投资。 其次，美国、加拿大等国目前的资产价值与其说看起来像中国，不如说是一定的投资洼地，因此期待这样的投资价值； 第三，因为海外投资有两大好处。 一是融资价格比国内便宜得多。 另外，海外资本投资市场完整、闭环，如果能够比较有效地运营资产，则从进入到退出都可以非常顺利地过渡。 所以，中国有这样的能力和意识，很多公司已经先离开了，就是基于这些不同。

观点地产自媒体:目前据说是三四线城市的商业地产泡沫，也有人观察到三益资本的资本化转型之路首先放在了三四线城市，这是基于什么样的考虑？

刘晓兰:其实，所有资本的东西并不一定都被城市左右，而是基于产品。 比如，我们最近在四线城市做了产品，你觉得我们为什么能插一脚？ 因为有足够的价格特性。 另外，由于该市场稀少，因此无论是产品脱离未来销售，还是脱离销售的利润空之间，还是具有产品附加值的空之间都具备。

另一方面，中国一线城市、二线城市的竞争已经白热化，土地价格、人力价格高，附加值空之间狭小。

事实上，大部分资本投资有两个。 一个是是否在预期的利润空之间，另一个是是否能够在预期的退出时间内有效退出。 如果满足这两个条件，实际上也满足资本属性。

观点地产媒体:这次观点商业年会的主题是互联网时代的商业，你怎么理解这个主题？ 网络时代，商业地产的快速发展方向如何？

刘晓兰:我们觉得现在的网络有点浮躁。 客观地说，它冲击了我们的生活习惯和费用方法，但不是根本性的变化。

许多企业品牌在线完成后回到线上，是因为一些商品需要在线体验。 另外，线上与线下结合，线上有价格特征、方便特征、快捷特征的东西与线上的品质感、体验感有机结合，它并不是完全隔离的。

在互联网时代，以前流传下来的商业会受到一定的影响，但不是绝对的影响。 因为影响今后会调整。 例如，现在的购物中心稍微调整了零售业的比例。 要说影响，其实就是如何招揽客人。 例如，虽然现在有以前流传下来的百货公司的影响力，但是以前流传下来的百货公司变成了购物中心，其业态比例发生了调整，即使加强了运营，整个销售额也没有受到特别大的影响。

所以，如何线上和线下结合，找出它们的结合点和新的利益点，才是真正搞好网络的。