“盈石司徒文聪：网络和商业要做朋友”

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如果以前就被告知生意不变，或者以前就被告知生意不和互联网做朋友，那么必然会面临更大的挑战和越来越多的困难。 编辑:经过几年来的飞速发展，中国的商业地产已经到了一个非常重要的时刻。 在泡沫化、同质化的商业设施层出不穷、空安装率高的企业众多、运营能力不足的时候，受到互联网和电子商务业者的冲击，商业的未来到底如何，我们必须反思。

年11月24-26日，观点地产自媒体在广州举行第二届观点商业年会，围绕论坛主题互联网时代的商业，观点地产自媒体由商业地产领域专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产快速发展商、品牌商、零售商及网络

观点房地产网对商业服务提供商来说，商业房地产过剩在一定程度上意味着机会。

盈石中国商业投资控股董事长兼首席执行官司徒文聪对此印象深刻，由于众多开发商被动经商，盈石这两年的机遇明显增加。

在接受观点地产媒体采访时，司徒文聪强调，主观愿望是项目更多，但客观情况是迎接项目比两年前谨慎，因此盈余石的商业管理运营项目数量并没有增加很多

黑字石在项目选择上也有几个大前提。 首先，受电子商务影响最大的部分尽量不要多参加。 其次要有点重视塑造体验业态的项目。

在这个前提下，盈石选择了两个方向作为未来的快速发展点。 一个是孩子的娱乐体验，娱乐类型的购物中心，另一个是社区型商务。

在谈到商业地产过剩的现状时，司徒文聪指出，过去20多年的房地产回报与今天的商业相比，还处于一个不太良性的生态系统中，土地价格过高会导致真正的费用和租金误差更大。

如果开发商希望土地收益率像十几年前一样高，商业项目就不会成功。 我认为处理过剩的业务需要回到政府的政策层面，或者回到开发者的思维模式层面。 最原始的是回到资金流的原始水平。 因为这三个层面代表着企业的培养是否有专业的心理准备。

司徒文聪说，商务本身就是一门艺术，标准越多，标准化管理越清晰，差异化就会被打破，从而无法体现商务所需的灵魂和内涵。

成功的模式依靠标准，但成功的商业必须依靠各个项目独特的个性化经营。

盈石的特点是注重土地的便利性，因人而异，根据项目诉求定制专用的经营方法和商务组合。

司徒文聪表示，该方法无法快速在全国复制，但可以努力最大限度地发挥各个项目的特点，最大限度地发挥各个项目的优势。 这就是现在中国商业所要求的。

以下是房地产媒体对盈石中国商业投资控股董事长兼首席执行官司徒文聪的采访实录。

房地产媒体:盈余管理的项目数量和市值达到了多少规模？ 比去年增长了多少？

司徒文聪:盈石的快速发展方向和战术非常明确，希望一步一步把业务推向更完善、更高的水平。 对国内同类企业来说，盈余业务相对综合。 而且盈石布置在全国几个重要城市，管理的各项都有特色，有差别。

这两年房地产经济很微妙，很多开发商都被动地做生意，所以对我们这样的商业综合服务供应商来说，这两年的机会明显增加。

地产自媒体:不久前流传下来的地产商转型了生意，但缺乏专业性。

司徒文聪:与两年前相比，现在可能有很多刚拿到商业项目的开发者。 因此，我们在接触项目时会更加谨慎。

主观愿望是项目希望进一步增加，但在客观情况下，由于项目比两年前谨慎承担，盈余项目数量并没有增加很多。

由于新客户增加就意味着市场供应量增加，所以盈石现在对项目的管理更加严格，不会随便承接质量低的项目。

黑字石的迅速发展还很稳健，每年增加几个项目。 但是，有时项目并不一定能前进。 例如，如果开发者有资金问题，我们拒绝就断了。

房地产媒体:从专业的角度应该如何应对商业房地产过剩的问题？

司徒文聪:服务提供商的立场可能与开发商不同。 开发人员无论如何都需要处理空问题。 因为是他们的资产。 对服务提供商来说，我们选择一点有可能创造的项目，进行大量的人力、物力投入。

如何应对商业地产过剩的问题？ 过去20多年的房地产回报与今天的商业相比，还处于一个不太良性的生态系统，土地价格过高，真正的费用和租金误差更大了。

如果开发商希望土地收益率像十几年前一样高，商业项目就不会成功。 我认为要处理过剩的业务，必须回到政府层面，或者回到开发者层面。 最原始的是回到资金价格水平。 因为这三个层面代表着企业培养是否做好了充分的心理准备。

还是用高回报的资金投入土地，而且开发商也想从土地上获得更多回报，商业地产就很难做了。

首先，资金来源不要期望太高的回报。 如果这笔资金投入商业地产，开发商也不需要承担太高的价格，心情会比较平静，可以给商业地产运营商越来越多的精力和心理准备，也可以有足够的时间把各个项目做得更好。

房地产媒体:只有资金价格更低才能感到平静吗？

司徒文聪:对。 很多开发商的资金价格其实也很低，但心情不同。 现在，香港的上市公司中，有很多到手的资金价格不高，但内心想赚大钱。

观点地产媒体:盈利石也将引入一点基金，您如何选择这些资金来源？

司徒文聪:社会上有两种资金，要求投资于稳健稳定、收益率比较自信的项目。 这笔资金适用于商业房地产的运营和开发。

例如，加州公务员基金和纽约公务员基金等海外退休基金希望每年能给数十万投资者带来稳定的收益，适合在全球投资商业房地产项目。

另一种是保险基金，是容易控制风险的资金，宁可赚一点，也不能出任何纰漏的基金比较合适。 黑字石一直在寻找合伙人，包括这两种资金。

除此之外，还有非常大的领域领导和公司领导，已经积累了一定的资源和资金量，希望投资于相对较长、收益率高、稳定的项目。

房地产媒体:对项目选择更慎重，标准如何？

司徒文聪:在过去的两三年里，电子商务对以前流传下来的商务产生了非常大的冲击，所以在选择项目时，如果有电子商务影响最大的部分，就不怎么让其参与是首要前提。

也就是说，盈石投资的项目是尽量不与电子商务发生直接冲突。 例如，以前就很难传达国美、苏宁等商业。

第二，我们特别重视项目是否有以体验为重点的文案。 如果非常重视体验，成套提供饮食的话，我们是最好的选择。 这是第二个前提。

在这两个前提下，盈余石选择了两个方向作为未来快速发展的重点。 一个是儿童体验、娱乐类型的购物中心。 二是高级社区型商业。

房地产媒体:盈利的中小规模社区商业站与普通社区的配套商业站相比有什么区别？

司徒文聪(社区商务土地价格相对较低，以前大开发商做的生意与社区住户关系密切，尽量让社区方便，可以说这是第一代社区商务。

盈石的精品社区生活站有几个重要的副本，但第一希望商家的质量、安全过关，我们在招商过程中特别重视。

第二，现在社区诉求和以前不同，越来越重视孩子的文化培养。 因此，我们的生活站项目也特别重视文化培养，有国际企业品牌英语中心、舞蹈中心、钢琴和芭蕾训练中心、专业的儿童中心等。

第三，我们的项目在房子前面，所以重点是一套家庭、生活、饮食、文化、互动娱乐。 以前零售可能达到70%-80%，但现在只剩下30%-40%的零售了。 其他是体验套。

第四，用乐园化和娱乐化的概念，把社区商务站变成孩子和家人经常进入的地方，也是我们项目的重点。

观点地产媒体:盈石有中途交接的项目，如何处理改造问题？

司徒文聪:盈石认为，全年商业地产新项目供应量非常大，要想成功必须更加小心，资源必须更加充足。

所以，明年的盈利石将更加关注过去四五年开业但一直没有成效的项目，通过追加手段，注入一点新的资源，将项目提高到另一个水平。

每个项目都有自身的问题，战略离不开两大大体。 第一，项目硬件没有严重内伤； 第二，也可以撬动市场诉求。

目前，一些城市的小区只住了几十户。 那里商场的人流不够。 我们参加的话可以改变的地方也不是特别多。

房地产媒体:商业房地产的运营有标准吗？

司徒文聪:商业本身就是艺术，所有艺术家都必须对基本功和标准略知一二。 这个标准是必须的，但是标准越多，标准化管理越明确，差异化就会被打破，从而无法表达出商业需要的灵魂和内涵。

成功的模式必须依赖标准，但成功的商业必须通过各个项目独特的差异化来经营。

黑字石因人而异，注重根据项目诉求定制专属的经营方式和商务组合。 该方法不能在全国迅速复制，但可以最大限度地发挥各个项目的特点，最大限度地发挥各个项目的优势。 这就是现在中国商业所要求的。

这才是现在中国商务所要求的文案，如果各个项目顺利的话，有可能成为地标。 对于标准化的高速复制，只能证明有诉求。

房地产媒体:许多开发商设立了资金管理企业，你如何看待这一现象？ 黑字石的资产管理特征有那些？

司徒文聪:过去两年，很多企业设立了商管企业，但要看开发者是想做模型还是做生意。

商管企业的设立是明显的趋势，但到底赋予了什么样的任务和使命？ 这成为企业能否快速发展成功的一个相当重要的里程碑，所以商管企业开设后，母企业到底想用来做什么，这是这个商管企业的根本所在。

观点地产自媒体:限购、限贷全部放宽，资金有可能再次回流房市。 你认为这将对商业地产产生多大的影响？

司徒文聪:我觉得影响不是特别大。 看起来像是从资金流动中回到住宅区，但实际上没有。

现在大宗宅基地几乎没有供应，所以政府对这些的管理变得很严格，但是在五年、十年前，看到了大片宅基地的供应。

任何开发商在取得土地后，都必须进行一定的商业配比。 像万科一样，其实不想做生意，但每次拿地都要坐10万平方米的生意，自然会成为非常大的商务开发者。

不管资金将来如何流动，在政府的土地供给中商业已经成为硬性要求，所以商业的比例是稳定的。 当然，如果商业供给量增加，出口会越来越小，运营的困难度也会越来越高。

房地产媒体:你认为值得期待的商业房地产和金融结合模式是什么？

司徒文聪:以前资金排名第一，土地资源排名第二，技术排名第三或第四。 以前有市场后有资金和土地进入，但技术排在后面。

轻资产出现后，市场成为了技术一样优先考虑的复制品，资金和土地成为了技术和市场的一套，所以现在理财企业的地位越来越高。 开发商们明白，如果拥有成功的资源管理企业，就很容易处理商业房地产的运营问题。

以前只有拿到土地，拿到资金，才能慢慢处理后面的问题，但现在已经不同了。 商管企业的存在价值越来越高。

房地产媒体:盈石有可能从拿地阶段开始参与项目吗？

司徒文聪:我们希望能够集中在综合服务这个部分，但还没有考虑进入开发阶段。

观点地产媒体:不是作为管理者开始管理吗？

司徒文聪:其实我们已经做了。 从两年前开始，选择自己有足够能力，财政能够负担的项目进行股票投入，掌握项目的经营管理权。

观点地产媒体:观点商业年会的主题是互联网时代的商业，你怎么理解这个主题？ 在这样的背景下，商业地产将向什么方向快速发展？

司徒文聪:互联网冲击了以前流传下来的商业，也拿了很多蛋糕。 但是，互联网和商业确实是朋友，两者之间必须合作。

如果业务没有改变，或者之前就被告知业务不会与互联网成为朋友，那么必然会面临更大的挑战和越来越多的困难。

未来，所有盈余项目都必须与互联网的一些概念有共同点。 我们认真研究过支付问题。 如果未来盈石管理的购物中心能在某种意义上与支付结合起来，我们将与互联网联系得更紧密。