“世邦魏理仕：REITs拓宽融资渠道 投资首选核心商圈”

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在增长率放缓的情况下，如何将房地产投资新思路推向年份是房地产公司深切关注的话题。 年2月9日，北京&ndash； 根据国家统计局1月20日公布的年全国房地产开发和销售状况的多项重要指标，中国全年房地产增长的动能减弱。 年全国房地产开发投资额比去年名义增长10.5%，至95，036亿元，增幅比去年下降9.3个百分点，扣除价格因素，中国房地产投资增速实际上告别了多年两位数增长时代。 在增长率放缓的情况下，如何将房地产投资新思路推向年份是房地产公司深切关注的话题。

目前，中国房地产领域在一二线城市的投资程度不同。 虽然在一些地方城市出现了库存增加的现象，但在一线城市的部分商务区和新兴居住区诉求依然很强。 虽然中国政府积极推行海外退出政策，鼓励资金海外投资，但相对于国内所有资金总额，流入海外的资金比例依然很低。 也就是说，大部分资金仍然在国内投资。 因此，对国内核心地区高质量资产投资的趣味性和活跃度并未降低，而是继续处于较高水平。

与年相似，年国内商业房地产投资市场外资表现谨慎，内资更加活跃。 投资者的构成呈现多样化趋势，一线城市的主要机构投资者除了房地产私募基金、银行保险等金融机构外，还有私人购房者、私人投资者、房地产公司等。 在地方城市，私人买家和私人资本更加活跃。 从房地产投资类型来看，尽管写字楼运营风险小，投资净利率仅为4%左右，但这种类型的房地产仍占绝对主力，达到64%的比例，与年变化不大。 住宅和酒店式公寓其次占投资比例的19%。 值得注意的是，在核心城市有升级改造潜力的住宅项目受到投资者的欢迎。

从商业地产投资融资渠道来看，除了增发股票和发行债券向投资者募集资金外，银行贷款仍是首要来源。 相对于空安装率较高的房地产，具有稳定现金流的高质量房地产更容易通过经营贷款的方法获取银行资金。 并注意到作为资产证券化品种之一的reits近年来持续升温，为开发商开辟了新的融资渠道。

世邦魏理市中国投资不动产部执行董事和联合主管邵律先生做了如下陈述。 “reits的目的是让拥有商业房地产的开发商在资本层面开辟新的融资、变现、退出渠道，将高质量的资产以单一所有权的方式纳入reits。 另一方面，通过将资产打包出售给投资者，开发商可以获得融资，实现部分资金的回流。 另一方面，投资者每年可以分享红利和红利。 通常，分红对投资者的净利润为6%-7%，甚至8%，这取决于reits产品的房地产背景、租赁情况、风险等。 看到国内证券公司和国内信托企业大多在积极转型，从纯粹的债权投资向股票投资和金融产品化转变，这将是大势所趋。 邵律解体。

reits要求房地产有稳定的租金收益，它不会成为开发商兑现的工具。 另外，证券监督管理委员会对reits对财务数据和财务杠杆有一定的要求。 例如，项目融资杠杆率不得超过40% (或50% )。 reits有稳定的收益。 因此，reits适合风险接受度低的投资者。 reits为中小规模投资者提供了投资大型、高端、地标性、高质量商业房地产的机会。 例如，凯德地线旗下的来福士，业主实际上是上千万投资者，这些投资者作为股东可以享受租金增值带来的好处。 邵律补充说。

年投资优先考虑核心商圈房地产

年末，中国政府积极推进房地产投资信托基金，明确将reits试点方向定为一线城市，试点范围包括公共租赁住房等，进入年后reits将更加迅速发展。 另外，目前房地产投资市场面临的最大挑战来源于整个宏观经济的不确定性。 商业地产不受国家政策的管制，但与整个国民经济的快速发展密切相关。 这两年，国家正处于产业结构调整的过程中，经济增长放缓，投资者对市场持谨慎、前瞻性的态度。 从房地产本身来看，受许多城市特别是二线城市供应过剩的影响，租金增长缓慢，可投资的高质量房地产有限，收益率也受到了影响。

邵律建议，在这样的市场大环境下，投资者在选择房地产时，必须综合考虑应对运营风险的能力，尽量选择核心商圈的房地产。 特别是在一线城市，许多核心区域都有改造旧楼房的机会，通过收购这些项目，更新改造，从而提高房地产的价值获得投资收益。 另外，由于我国经济结构向费用驱动型转变，政府非常支持零售业的快速发展。 具有一线和区域辐射能力的二线城市核心区域商业零售项目也是可考虑的投资方向。